編者按：2021年，經歷三道紅線與集中供地的房地產行業，終結了20年來的“三高”發展模式。置身于中國經濟發展“壓艙石”地位的行業，進入“三穩”階段，即企業要守住團隊，守住市場，守住信心。樂居財經特別推出《韌性——2021見地·對話經理人系列》，聆聽一線總經理強大的耐受力和拼搏的后勁！本期【見地】對話嘉賓是天鴻地產石家莊公司總經理劉禹麟先生。

    撰文 | 種夏

攝影 | 趙旭智

出品 | 樂居財經

趙旭智與劉禹麟的見面，是在初秋時節一個陽光燦爛的午后。石家莊難得的好天氣，預示著這場訪談將是一次愉快的對話。

一如首次會面，劉禹麟依舊熱情好客、風趣幽默，給樂居財經留下了深刻印象。訪談過程中，劉禹麟對每一個問題的把控思路清晰、從容淡定。

2021年年初，石家莊經歷了一場“家門口”的疫情，在短暫的回暖之后，市場進入“冷靜期”。購房者觀望情緒嚴重之下，不少開發企業通過特價房、工抵房等多種方式，期望以此打開市場。

天鴻世家作為天鴻房地產開發有限公司布局石家莊的重要一子，率先擊破了房價“壁壘”，收獲了一批剛需購房群體的認可，“北天鴻，南同?！钡恼f法響徹石家莊地產圈。

與全國性品牌房企不同，地方性開發企業面對市場的千變萬化，靈活性更強，正所謂“船小好調頭”便是如此。在艱難的市場環境下，天鴻地產是如何通過困難重重的考驗？又是如何保持著行業發展信心？

“活下去”最重要

2004年進入房地產行業的劉禹麟，近二十年的從業經歷，幾乎跨越了中國房地產行業的發展歷程。也正因此，劉禹麟對市場變化具有先天的敏感性。

在“三道紅線”與中央調控政策不斷加碼背景下，房企的生存環境愈發艱難。在劉禹麟眼中，萬科在2018年秋天提出的“活下去”，是當下開發企業面臨的最大難題。

作為一名土生土長的東北人，劉禹麟身上散發著一股樂觀和不服輸的勁頭。他認為，市場最艱難的階段，恰好是開發企業修煉內功的最佳時期，開發企業應該考慮如何對產品進行升級，如何提升企業的口碑，要回歸到老百姓的真正需求上。

盡管有不少人開始唱衰房地產行業，但從業17年的劉禹麟，認為政府一系列的調控，長遠來看，對房地產行業的健康發展具有深遠意義。

“過程會很痛苦，但是它會越來越規范，將來堅持下來的，真正能留下來的，我認為它可以做到百年企業?！眲⒂眵胫毖?。

“穩”字當頭

盡管劉禹麟對石家莊下半年的市場表現并不看好，但他認為這可以看做為明年做蓄力準備。

2021年上半年，石家莊大多數開發商的“日子”并不好過，回流資金最好的方式，便是通過特價房、工抵房等方式，利用部分低價房源促進銷售。

對于此類市場現象，劉禹麟認為，“盡管有部分開發商為了回流資金，有一些促銷動作，但只是少量房源在價格上做了調整，而不能代表項目整體進行了調價?！?br/>

劉禹麟向樂居財經分析到，從成本角度來看，土地成本、建材成本、工人成本，包括公司的運營成本，在今年都有大幅上漲，開發商的利潤空間已經很薄了?！耙呀洓]有下降的空間了，開發商不會做賠本買賣?！?br/>

對持幣觀望中的購房者，劉禹麟認為，只要有購房需求，無論在什么時間節點，無論價格怎樣，貨比三家，最終選一個更符合自己居住需求的就可以了。

回顧整個對話過程，給樂居財經印象最深的，是劉禹麟不斷提到的“以人為本”?！盁o論哪個行業，都不能脫離人的本質需求?！眲⒂眵肴缡钦f。

以下為樂居財經與劉禹麟先生的對話精選：

樂居財經：在當下環境里您覺得開發商最難的是什么？

劉禹麟：本質來看，開發企業面臨的還是如何“活下去”的問題。在“三道紅線”和中央不斷出臺的調控政策下，一些房企受到不小影響。我認為，國家調控的根本邏輯不是讓企業經營不下去，而是要求企業回歸到老百姓的真正需求上。

樂居財經：面對最難，有沒有應對辦法？

劉禹麟：對天鴻地產而言，我們確實面臨這一些困難，但也是修煉基本功的過程。開發商應該考慮的是如何做好產品，打造良好的口碑，滿足客戶的購房需求。

當下市場上，有降價的聲音出現，但這些項目的銷售情況并沒有想象的好，老百姓“買漲不買跌”的觀念很嚴重。實際上，開發商并非大面積降價，而是給到客戶更多的選擇空間，讓老百姓能夠買得起房。

天鴻地產考慮的更多的是，如何將項目順利的推進，如何讓項目盡快交房，給客戶更多的信心。此外，開發商如何找到真正讓客戶受益的點也十分關鍵，而并非單純的降價，降價是對老客戶不負責任的表現。

樂居財經：當下，如何對房地產行業發展保持信心？

劉禹麟：放眼房地產發展的整個歷程，大概經歷了真正購房需求的釋放、投資紅利期，再到如今的回歸理性期，呈現的是健康平穩的發展趨勢。

無論中央下發的“三道紅線”，還是地方的因城施策，政府的終極目標是——使房地產市場的發展規范化。

過程會很痛苦，但是它會越來越規范，將來堅持下來的，真正能留下來的，我認為它可以做到百年企業。

比如萬科，在產品設計上更加注重人居體驗，包括在品牌的打造上，一提到萬科就有很信任的感覺。對小規模房企來說，可以說是“老大哥”的存在。

個人認為，房地產行業在中國經濟發展過程中，起到承上啟下的推動力作用，畢竟房地產仍是政府稅收來源的“大戶”。

樂居財經：您覺得過往房地產對城市的經濟發展帶來了什么？對城市發展有哪些價值？

劉禹麟：城市的整體規劃是離不開房地產的，因為房地產行業不是一個點，而是屬于一個面。

石家莊最近一直在提“擁河發展”，打造滹沱河經濟帶，這就需要產業的落位，若想支撐產業發展就需要引進人才，然后就要解決人的“衣食住行”等問題。

在引進人才的相關政策中，最關鍵的一點就是購房補貼政策?？梢哉f，引進人才要解決的首要問題就是“住房問題”。因此我認為，房地產行業對在城市發展進程中，起到的是承上啟下的作用。

關于房地產對城市發展的價值，我認為地產項目的落位并不是一個由鋼筋水泥構成的建筑單體，會有公園、學校、醫院、商超等一系列配套設施跟進，帶動一個片區的區域發展。

所以說，開發商對一座城市而言，除了滿足客戶的購房需求，還能促進城市更好的發展。

樂居財經：如何看待2021年下半年的行業走勢？

劉禹麟：就石家莊而言，我認為下半年也不會特別樂觀，因為當下已經到了 調整周期。

受疫情影響，老百姓的收入變得不穩定，為了規避生活上的風險，很多客戶采取持幣觀望的態度。

對開發商而言，當下已經調整到了谷底。從成本角度來看，土地成本、建材成本、工人成本，包括公司的運營成本，在今年都有大幅上漲，開發商的利潤空間已經很薄了。

因此，我認為在成本控制下，房地產行業下半年仍是趨于平穩，不會再繼續下行了。

樂居財經：您覺得未來房地產發展模式將跟以往有什么不同？有哪些地方將會改變？

劉禹麟：房地產開發的傳統模式，無外乎從拿地、建設，再到銷售、交房。規模較大的房企在開發形態上會有所變化，比如品牌輸出、輕資產化等。

對我們小規模房企來說，未來的變化趨勢就是產品設計和人居體驗上的升級，要先滿足客戶需求。

石家莊新的城市總體規劃要求容積率控制在2.0以下，這實際上是倒逼開發商打造精品項目。

另外一個開發商自身的變化，開發主體會在房地產之外延展一些其他產業，比如農貿業。

無論怎樣變化，我認為還是要服務于人，以人為本這一點永遠不會變。