??文/樂居財經研究院 慧茹、鑫妮、酒眠

??2022年，走過8月，進入收獲的9月，伴隨著港股物企中報季的結束，上市物企中期業績披露落下帷幕，除奧園健康、彩生活以及恒大物業外，共58家（A+H）上市物企如期交卷。

??2022年以來，物管行業風云詭譎，受到房地產行業走弱以及疫情的持續影響，上市物企不同程度上受到了沖擊。

??物企平均營收增速首次出現下滑、超三成物企利潤被壓縮、凈利率進一步回調；與此同時，規模增速呈現放緩趨勢、物企獨立性意識普遍增強；被企業視為第二增長曲線的社區增值服務，平均收入占比以及毛利率均有所回落......

??但同時，部分物企在關聯房企的穩健護航下，以及自身獨立性的增強下，依舊表現出了較強的韌性，業績實現穩步增長，收并購目標清晰、資金充足、服務邊界不斷延申、細分賽道加速布局。

??9月8日，樂居財經研究院推出2022上半年上市物企系列榜單，從營收、利潤、規模、現金流、細分業務表現等多個維度，通過10大榜單以及9個圖表，透視58家上市物企的業績表現。

??營收榜：增速下滑37.32個百分點，佳兆業美好領跌

??2022年上半年，已發布中報的58家上市物企，總營收取得1051.42億元的成績，物企平均營收為18.13億元，平均漲幅為17.58%。受地產行業下行波及以及疫情的影響，物企營收增速首次出現下滑。

??17.58%的增速較2021年同期披露數據的48家港股物企平均54.9%的增速下降37.32個百分點。此次披露中報的58家上市物企中，有9家物企營收出現下滑，佳兆業美好領跌32.29%。

??營收增速位于0%-20%梯隊的物企最多，達到了27家，營收增速大于60%的物企僅2家，分別是碧桂園服務和合景悠活，漲幅分別為73.49%和68.03%。

??從營收分布來看，物管行業馬太效應進一步凸顯，首尾相差158倍。碧桂園服務以200.55億元營收位居榜首，比第二名的雅生活服務76.2億營收高出163%，與最后一名的德商產投服務收入相差199億元。

??100億營收以上的物企僅碧桂園服務一家；10-100億營收物企有21家，占比36%；收入小于10億的物企最多，達到了36家，占比62%。

??凈利潤榜：三成物企下滑，凈利率降1.99個百分點

??已發布中報的58家物企，凈利潤總計115.37億元，平均凈利潤為1.99億元，平均凈利率取得12.83%，較2021年同期平均14.82%的凈利率水平，下降1.99個百分點，物企盈利能力有所下調。

??碧桂園服務以27.52億元的凈利潤水平再奪榜首，凈利潤增幅為23.61%；雅生活服務以11.49億元的凈利潤水平排名第二；其次是華潤萬象生活，凈利潤取得10.3億元。

??凈利潤不足1億元的物企達到了34家，占比近6成，其中融創服務凈利潤出現虧損，為-7.74億元，主要是受到關聯方應收款項計提的減值影響。

??58家上市物企中，有19家物企凈利潤出現下滑，占比33%，是近年來盈利規模收縮涉及物企最多的一次；凈利潤上漲0%-20%的物企有18家，占比31%；上漲20%-40%的物企有12家，占比21%；上漲40%-60%的物企有4家，占比7%；漲幅超過60%以上的物企有5家，占比9%。

??凈利潤出現下滑的物企中不乏營收處于第一梯隊的物企，如雅生活服務、綠城服務、世茂服務、融創服務等，他們凈利潤下滑10%-218%不等。

??48家上市物企最高凈利潤率達到了36.37%，最低為-18.73%，近6成物企凈利率出現下滑。排名前三名的物企分別是星盛商業、中天服務以祈福生活服務，凈利率分別為36.37%、30.48%、27.38%。

??凈利率不足10%的物企達到了22家，排名最后三位的物企分別是融創服務、正榮服務、時代鄰里，凈利率分別為-18.73%、1.52%、3.75%。

       規模榜：前三甲穩坐，碧桂園服務破8億方

??2022年上半年，52家物企公布在管規模。整體而言，物企規模增速正在下降，一方面房地產市場下行，市面上流出的項目減少；另一方面，物企在收并購方面更為克制，增量減少。

??與2021年同期相比，前三甲的位置不變，碧桂園服務維持規模榜首，在管面積8.43億平方米。排名第二的雅生活服務，為5.28億方；保利物業以5.23億方占據榜單第三位置。

??因恒大物業等3家物企暫未公布財報，在管面積破億的物企與上年同期相比持平，為15家。

??此外，還有5家物企規模不足1000萬方，分別是宋都服務930萬平方米，興業物聯720萬平方米、蘇新服務690萬平方米、德商產投620萬平方米，以及星盛商業已開業運營項目190萬平方米。其中，蘇新服務8月24日剛剛上市。

??規模增長方面，有48家物企規模實現增長，中奧到家和第一服務控股分別較上一年同期下跌2.47%和6.82%。

??上漲的48家物企，平均漲幅達到38.23%，與往期相比增長速度有所下降。其中，較上年同期增長最大的是金茂服務，同比上漲128.6%，其次為興業物聯和碧桂園服務，分別上漲100%和96.5%。

??值得一提的是，碧桂園服務的規模已經是上市物企中最大，但近一年時間的高強度收并購推高了規模增速，同比增長96.5%。同樣在收并購上下功夫的還有華潤萬象生活，規模同比增長超9成。

??有4家物企的漲幅不足10%，分別是佳兆業美好、鑫苑服務、領悅服務集團、蘇新服務，其漲幅分別為7.76%、7.06%、5.77%、4.7%。

??關聯榜：“獨立性”凸顯，過半物企關聯方輸送不足5成

??2022年上半年，共34家物企公布了在管項目中關聯方面積情況。整體而言，規模越大的物企，其來自關聯方的面積也越多；不過細究下來，物企越來越重視“獨立性”表現，因此關聯方面積比重被壓縮。

??截至2022年6月30日，關聯方面積規模超過1億方的物企有4家，保利物業、中海物業、融創服務和華潤萬象生活，其來自關聯方的面積分別是2億方、1.98億方、1.41億方和1.16億方。

??上半年受房地產市場波動，物企從關聯方接收的面積順勢下滑，但是國企央企穩定性較強，保利物業、中海物業及華潤萬象生活等承接的關聯方面積并不少。

??關聯方面積占比中，比重超50%的有11家，其中有5家物企60%面積來自關聯方輸送，分別是華發物業服務、燁星集團、中海物業、宋都服務和融創服務。

??關聯方面積比例低于50%的有23家，低于20%的有6家，與上一年末相比增加了2家，分別是和泓服務、旭輝永升服務、雅生活服務、合景悠活、銀城生活服務和卓越商企服務。

??單項目產值榜：最高1000萬，首尾差11倍

??2022年上半年，共有46家物企公布了在管項目總數，樂居財經《物業k線》以此計算出46家物企的單項目產值情況。

??單項目產值的對比一定程度上可以反映出物企掘金能力的差異。排除單個項目規模大小的影響，在單價收費高或者增值服務挖掘充分的項目中，物企項目的產值也會高，同時也能拉升整體產值。

??從業態劃分來看，商管業態的收費水平普遍較高，其產值也相對較高。而在大部分物企廣泛布局的住宅領域，深挖社區增值服務往往也能帶來不錯的效益。

??46家物企中，排名前二的單項目產值均為商業運營出彩的物企，分別是星盛商業1038.34萬元和寶龍商業711.45萬元，排名第三的是世茂服務466.19萬元。規模過億的物企中，單項目產值最高的是世茂服務，其次為華潤萬象生活和保利物業。

??單項目產值500萬元-1000萬元的物企2家，產值在500萬元以下的有44家，單項目產值最低的是銀城生活服務，為91.49萬元。

??現金榜：58家物企“囤金”千億，華潤萬象生活成“現金王”

??地產行業，物企有“現金奶?！敝Q。截至2022年6月30日，58家上市物企都有凈現金結余，合計總額1011.50億元。

??其中，“最大財主”華潤萬象生活，手握128.52億元現金，碧桂園服務以88.16億元緊隨其后，世茂服務排在第三位，手中現金70.47億元。

??58家上市物企中，手中現金在5億元之下的有24家。其中方圓生活服務手中現金依然最少，不足1億元；同時，浦江中國手中現金也低于1億元。

??上半年完成上市的3家物企金茂服務、力高健康生活、東原仁知服務，截至2022年6月30日的現金余額分別為10.44、2.28、2.18億元。

??3支物業股“新兵”，金茂服務憑借央企身世背景引入五名基石投資者，合計帶來約6.46億港元，豐厚了IPO募資。力高健康生活、東原仁知服務都是孤身IPO，本身規模有限，IPO所得募資款也并不多。

??負債榜：華發物業蟬聯“杠桿王”，8家負債率超60%

??58家上市物企，合計流動負債額達1181.30億元，超過今年同期58家上市物企手中的現金總額（1011.50 億元）。平均每家物企的流動負債約20.37億元。

??物管作為現金流較為充足的行業，流動負債的高低，一定程度上與物企規模的大小有關。58家上市物企中，碧桂園服務流動負債約為237.56億元；華潤萬象生活、世茂服務、雅生活服務、綠城服務、保利物業緊隨其后，流動負債均超50億元，分別為82.90億元、81.62億元、77.59億元、69.58億元、50.02億元。

??此外，有6家上市物企的流動負債在2億元以下，分別是宋都服務、力高健康生活、中天服務、祈福生活服務、興業物聯、德商產投服務

??2022上半年，58家刊發了2022中期業績報的物企，平均負債率約為45.88%。其中，負債率最高是華發物業服務，約為107.25%；負債率最低的是中駿商管，約為20.06%。

??作為輕資產運營企業，物企的負債率普遍不高。58家物企中，8家負債率超過60%，占比一成左右；絕大部分上市物企的負債率都在30%-60%之間，有45家物企。余下5家物企的負債率在20%至30%之間。

??華發物業服務負債率最高，為107.25%，成為最大“杠桿王”。值得注意的是，在2021年的統計中，華發物業服務的負債率也在上市物企榜首。銀城生活服務緊隨其后，負債率達71.49%，其負債率也長期居于高位；中海物業的負債率約為64.12%，排在第三位。

??負債率最低的是商管屬性的物企中駿商管，負債率為20.06%。值得注意的是，負債率一直較低、在20%左右的“純商服第一股”星盛商業，今年上半年負債率陡增至了45.04%。

??業績潛力榜：8家物企“儲糧”超10億元

??58家上市物企中，有54家物企公布了合同（合約）負債，合計約255.88億元。其中，有8家物企的合同負債超過10億元。

??“儲糧”最高的是碧桂園服務，合約負債56.10億元；緊隨其后的是綠城服務，合同負債為18.69億元。雖然二者排位相鄰，但具體數值相差超37億元。而排在綠城服務之后的6位，彼此之間的合同負債規模差距不大。

??此外，合同負債低于1億元的物企有15家，其中有7家物企的合同（合約）負債不到5000萬元，分別為方圓生活服務、宋都服務、中天服務、新大正、祈福生活服務、德商產投服務、星盛商業。

??從合同負債與營收的比值方面來看，建發物業的比值最高，約107.49%。濱江服務、燁星集團緊隨其后，比值均在50%以上，分別為66.71%、56.76%。

??而時代鄰里、卓越商企服務、星盛商業、華發物業服務、新大正，5家物企的比值較低，均在10%之下，分別約為9.48%、9.09%、8.48%、8.14%、3.04%。

??物管服務營收榜：八成以上物企靠物管服務創收

??作為物企最為核心的基礎服務，物業管理服務依舊是絕大部分物企最大的收入來源。

??據樂居財經統計，58家港股物企中，56家公布了物業管理服務的營收數據，合計收入640.13億元。

??其中，收入最多的是碧桂園服務，約109.86億元，緊隨其后的雅生活服務、招商積余、綠城服務三家物業的物管服務收入均在40億元以上，分別為49.04億元、44.03億元、43.60億元。

??收入最少的是今年剛上市的蘇新生活，約為0.24億元；宋都服務、德商產投服務、祈福生活服務三家物企的物管服務收入也未過億，分別約為0.92億元、0.67億元、0.40億元。

??從收入占比來看，物業管理服務在總營收中占比超過50%的有45家。換言之，八成以上的物企，是靠著物管服務扛起了收入的半壁江山。

??其中，貢獻9成以上收入的有2家，均為A股物企，分別是新大正、中天服務，它們的物管服務收入在總收入中分別占比99.9%、94.5%；緊隨其后的南都物業、燁星集團、興業物聯、佳源服務，4家物企的物管服務收入占比也較高，均在80%以上。

??與之形成鮮明對比的是祈福生活服務、寶龍商業、蘇新生活，它們的物管服務貢獻的收入約兩成及以下，在總收入中的占比分別約為20.2%、15.1%、9.8%。

??毛利率方面，56家物企中，有42家公布了物管服務的具體毛利率情況，平均毛利率水平約為23.0%。其中，低于均值水平的物企數有18家。

??2022上半年，物業管理服務毛利率最高的是榮萬家，約為33.5%；緊隨其后的新希望服務、鑫苑服務、佳源服務三家物企的物管服務毛利率也在30%及以上，分別約為32.7%、31.9%、30.0%。

??而綠城服務、招商積余、銀城生活服務，三家物企的物管服務毛利率分別約為15.1%、13.8%、11.0%、10.3%，排在榜單倒數。

??社區增值服務盈利榜：營收占比縮水，毛利下跌1.2個百分點

??2022年上半年，共有42家物企公布社區增值服務情況。受疫情影響，物企社區增值服務的營收占比較2021年有所下滑，其毛利率也受到波及下跌。

??在已經披露的數據中，物企社區增值服務總收入約為128億元，其中有4家物企收入超過10億元，分別是碧桂園服務21.1億元、保利物業14億元、綠城服務13.1億元、雅生活服務10.8億元。

??除此之外，社區增值服務收入不足1億元的有20家，1億元-5億元的有14家，5億元-10億元的有4家。

??其中，有34家物企公布了社區增值服務毛利率情況，其平均毛利率達到41.7%，較2021年末下降1.2個百分點。

??社區增值服務毛利率超過50%有8家，分別是濱江服務（71.5%）、金科服務（68.8%）、正榮服務（67.7%）、佳兆業美好（60.7%）、碧桂園服務（59.7%）、和泓服務（54.8%）、宋都服務（54.2%）、南都物業（53.1%）。

??社區增值服務毛利率低于20%的有兩家物企，分別是榮萬家（12.8%）、其次是京城佳業（13.8%）。

??雖然社區增值服務的毛利率較高，但其在物業收入中的占比普遍不高。該板塊業務收入比重超過20%的有8家，最高為新城悅服務營收占比25.3%，不足三成；收入比重不足10%的有14家，最低的是中駿商管5.3%。