??文/樂居財經 鄧鑫妮

??和所有天貓店鋪一樣，這家店的產品主頁有詳情介紹、細節圖、客服，唯一不同的是，沒有付款通道。

??不過，這并不影響阿明的線上體驗，新城悅物業租售頁面最下方有兩個咨詢按鍵，一個是電話咨詢一個是在線咨詢，阿明點進在線咨詢。

??“你好，我想了解這套房源?！毕到y設置的咨詢語句，連帶著產品信息，自動發送了過去。

??不到一分鐘，對方客服已經回復，“您看的房源還在，請問方便留一下聯系方式嗎？”

??這個體驗很新奇，在天貓平臺上面看房，阿明還是第一次。

??和阿明一樣的租客還有不少，他們總會問：“你們是開發商還是中介？”電話那頭回答：“我是物業?！?/p>

??物業做租售業務早已不是新鮮事，但是在天貓線上平臺做業務，也是頭一回體驗。

??在淘系生態中，天貓好房是唯一面向房產的官方入駐平臺，至今已有多家房地產公司入駐，作為房企系租售的代表，物企也在上面開起了店。

??新城悅物業租售便是一例，除此之外，已有合景悠活、東原仁知服務以及旭輝永升服務等物企，先后入駐天貓好房。

??物企的營收渠道并不復雜，目前市面上大部分的物業公司都以物業管理服務為重，以此為基礎的物業費是收入大頭。

??房地產邁入存量時代，且伴隨著波動性的市場態勢，開發和交付受到影響，以至于物企的管理規模和營收增速放緩，需另謀增量。

??在此背景下，圍繞社區資產和增值服務的多樣化經營層出不窮，成為物企的第二增長曲線。

??線上租售就是其中之一。租售中心的物業人員表示，線上與客戶達成初步意向，看房、簽約等行為繼續回到線下。換言之，線上租售將原本的獲客方式從線下搬到了線上，拓寬了獲客通道。

??物企搶灘線上房產經紀

??房地產經紀業務的蛋糕不算小，但是經過多年的分羹，各種玩家從不同途徑進入，有貝殼、我愛我家這類傳統門店中介、也有萬物云“樸鄰”這類源于地產和物業的房企系中介，他們各顯神通。

??穩定的用戶流量，是做大中介生意必不可少的因素。無論是自營、加盟，還是自己做平臺，本質上是為了獲得更多的客源。

??物業掌握著社區大門，做中介有著天然優勢，但也存在著弊端。社區相對封閉的環境，使得物業的客群單一；同時客源渠道也依賴于現有客戶，不利于對外運營。

??互聯網，是一個巨大的信息集散地，各種內容在這里流通，如果在這上面開店，形象一點說，就像是在人流最密集的商圈立起來一塊牌子。

??物企在線上開店做中介，在此之前是從未設想過的道路。從線上獲取流量，或許是個不錯的主意，而天貓好房剛好承接了這類需求。

??線上租房、買房，不再是傳統房產中介或者房企的特權，物企正在以社區用戶的天然優勢加速入局。

??“站在中國最大的互聯網電商平臺緯度，房地產是最大的大宗交易商品，應該要把房產交易線上化、天貓化。而站在房產交易的維度，行業發展為了適應數字化的大勢，應該把房子放到線上去賣?！?/p>

??易居中國董事局主席周忻有個堅持了十多年的瘋狂想法：把房子放到互聯網上交易。

??所以在2020年秋天，阿里和易居牽手，打造了天貓好房。

??天貓好房依托淘系生態的強大流量，成為同時面向用戶和商戶的房產信息平臺，用戶可以瀏覽信息挑選商品，商戶可以發布產品促成交易。

??天貓好房執行總裁、首席運營官賀寅宇表示，天貓好房在探索房產行業新生態方面，房產信息平臺建設順利完成，實現了樓盤通、內容通、信息通，MAU從0達到2000萬+。

??截至今年9月16日，天貓好房平臺已經入駐10631家商戶，包括來自全國300+城市的品牌開發商、樓盤項目、新房渠道公司、經紀公司、租房機構、交易中心等各類房產交易合作伙伴。

??物企的中介生意

??做中介，似乎是物業天生就帶有的基因。

??據克而瑞物管數據，截至2021年4月，上市物企中布局房地產經紀業務的物企已經超過六成，其他暫未布局的企業，該業務單獨隸屬集團或地產母公司。

??物企加入到中介戰局，主動亮出招牌。

??近兩年，物企租售業務的品牌如雨后春筍般冒了出來，“樸鄰”、“有瓦”、“綠城租售中心”、“遠洋服務·租售”等各式各樣的店面門頭出現在社區里。

??萬物云是較早一批做中介品牌的物企。

??和目前市面上大部分物企一樣，萬物云最早也是在企業名之后加上“租售”二字，成為其中介品牌的雛形。萬科租售中心成立于2001年，直到2018年5月，才正式更名為“樸鄰”。

??2021年1月，萬物云再次調整樸鄰的內部結構，將“樸鄰”與萬物云房屋租賃業務“為家”融合升級為“樸鄰租房”。升級后，“樸鄰租房”業務覆蓋二手房交易、租賃和新房。截至2022年3月31日，萬物云在50多個城市擁有超過600個社區實體店面。

??2021年底，旭輝永升服務在其上市三周年前夕，宣布首發全新產品品牌矩陣，其中就包括增值服務中的租售服務品牌永升小樂資產。

??在物企的業務板塊劃分中，租售業務通常被歸到社區增值服務一類。

??根據物企2022年中期財報，作為增值服務中的分支，租售業務的營收空間有限。以近期上市的萬物云為例，其居住相關資產服務期內收入5.26億元，是上市物企中營收較高的一位。同樣是超大體量的碧桂園服務，其房地產經紀服務上半年營收不到2億元。

??增值服務將成主戰場

??租售業務更像是一個支點，支撐物企撬動社區經濟藍海。無論是租售業務、美居業務，或是零售業務，物企始終圍繞著社區在做加法。

??有業內人士預測：“未來增值服務一定是物業企業的主戰場，勢在必行?！?/p>

??這個猜測，如今正成為現實。

??新鮮事物的蓬勃往往需要一個助燃器，多樣化社區服務的涌現顯然離不開政策的引導和支持。

??2021年1月5日，住建部等十部門發布《關于加強和改進住宅物業管理工作的通知》（簡稱“《通知》”）。

??《通知》明確鼓勵物企促進線上線下服務融合發展，企業要探索“物業服務+生活服務”模式，滿足居民多樣化多層次居住生活需求。

??除了現實需求和政策引導，增值服務較高的毛利率也吸引著企業前赴后繼加碼增重，可以明顯看到，物業增值服務的收入在總收入的比重亦不斷提升。

??據樂居財經《物業k線》統計，今年上半年上市物企平均毛利率為27.7%，其中34家企業公布了社區增值服務毛利率情況，其平均毛利率達到41.7%。

??截至8月底披露的中報數據中，物企社區增值服務總收入約為128億元，其中有4家物企收入超過10億元，分別是碧桂園服務21.1億元、保利物業14億元、綠城服務13.1億元、雅生活服務10.8億元。

??社區增值服務是物企在原有的物管范圍開發新業務，有的企業選擇和垂類業務公司合作，也有的企業大手一揮，收購增值業務企業為自己所用。

??強強聯手，搭建起了社區增值服務的競爭舞臺。不過目前這個階段泥沙俱下，增值服務的發展還有一段路要走。

??雅生活總裁李大龍就曾在公開場合表達過自己的期望和擔憂：“在地產大變局之下，增值服務發展進入新時代，社區增值服務成為物企‘第二增長曲線’，但整體營收占比仍較低、商業模式趨同，同業競爭激烈、滲透率和供應鏈問題亟需解決?！?/p>