四季度沖刺，20條解讀房地產行業與企業走向-樂居資訊

四季度沖刺，20條解讀房地產行業與企業走向

原創 <{$news["createtime"]|date_format:"%Y-%m-%d %H:%M"}> 樂居財經研究院克而瑞地產研究 12.6w閱讀 2022-10-19 23:06

2022年至今放松政策不斷，但整體市場依然承壓。市場信心缺失、房價預期轉跌、市場需求及購買力透支等構成現階段市場下行的三大核心問題。聚焦政策、行業、城市、土地投資、營銷、房企業績以及融資七大維度，復盤三季度房地產市場與解析四季度行業走向。

政策篇：用足用好刺激工具

轉向全力保交樓

7月停工斷貸事件爆發以來，購房者置業信心再度受挫，房地產市場二次探底，為此，中央及地方出臺一系列“保交樓”舉措。

解讀一：全國2000億保交樓專項借款啟用

多省市落地紓困資金

中央層面，“保交樓”上升至政治局會議高度并與穩民生并列，2000億元政策性銀行專項借款啟用。地方政府積極落實城市主體責任，多措并舉推進“保交樓”工作，主要涉及五方面內容：

第一，南寧、湖北等省市設立專項紓困基金。

第二，重慶等派遣工作組或建立一對一掛聯幫扶，督促項目盡早復工。

第三，返還未動工項目土地款。例如贛州，經開區政府決定收購綠地部分未動工地塊，根據施工進度返還綠地近4億元土地出讓金用于項目施工建設。

第四，天津、南京等寬嚴并濟、優化預售資金監管，對出險企業、問題項目實施差異化管理。

解決資金缺口問題是保交樓的關鍵，從落地效果來看，專項紓困基金和政策銀行專項借款或許更加直接有效，譬如南寧平穩基金托管藍光雍錦瀾灣項目后，將先行墊付后續新增工程款，同時項目外資產開始對外銷售，銷售回款用于支付墊付工程款，目前該項目一期已全面復工。

解讀二：國常會部署穩經濟大盤提升穩地產基調

用足用好信貸等政策工具箱

三季度，受疫情反復和外部環境影響，中國經濟依然承壓。7月經濟近乎全面放緩，消費、投資等走弱青年失業率創新高僅出口增長超預期，7月經濟近乎全面放緩，考慮到去年同期低基數，生產、消費等實際修復程度有限。為此，中央多次部署穩經濟接續政策，穩地產也是穩住經濟大盤的題中之義。

7月28日，中央政治局會議定調，穩定房地產市場，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策用足用好政策工具箱，支持剛性和改善性住房需求，壓實地方政府責任，保交樓、穩民生。關于房地產政策的表述較4月政治局會議更加積極，因城施策空間進一步打開。

三季度，國常會4次部署房地產，從“合理支持”到“支持”，從“因城施策”到“靈活運用政策”，整體政策基調向寬松積極漸進。7月22日，國常會強調因城施策促進房地產市場平穩健康發展，保障住房剛性需求，合理支持改善性需求。7月29日，支持剛性和改善性住房需求。8月24日，允許地方“一城一策”靈活運用信貸等政策，合理支持剛性和改善性住房需求。8月31日，支持剛性和改善性住房需求，地方要“一城一策”用好政策工具箱，靈活運用階段性信貸政策和保交樓專項借款。

中央各部委圍繞穩地產積極表態。7月14日，銀保監會表示，會積極加強與住建部門、中國人民銀行工作協同，支持地方政府積極推進‘保交樓、保民生、保穩定’工作，依法依規做好相關金融服務，促進房地產業良性循環和健康發展。

8月10日，央行二季度貨幣政策執行報告指出，因城施策用足用好政策工具箱，支持剛性和改善性住房需求，穩妥實施房地產金融審慎管理制度，促進房地產市場健康發展和良性循環。

9月2日，銀保監會副主席周亮強調，完善大型企業債務監測風險監測和處置，保障房地產融資平穩有序，支持地方保交樓穩民生，促進房地產市場平穩健康發展。

9月14日，住建部表態，要健全住房市場、住房保障兩個體系，努力實現穩地價、穩房價、穩預期的目標，完善人房地錢四個要素聯動機制，以人定房、以房定地、以房定錢。

解讀三：121省市出臺148次政策

津濟等強二線加碼但寧蘇等政策“一日游”

三季度，121省市累計出臺148次放松政策，主要涉及放松限購、放松限貸、放松限價、放松限售、放松公積金貸款、稅費減免、購房補貼、調降土拍門檻。具體來說：

第一，12城放松限購，涵蓋上海、濟南、西安等9個核心一二線城市。第二，33城放松限貸，其中不乏廈門、蘇州、福州、天津等強二線城市。第三，廣州、西安等3城放松限價。第四，青島、廊坊等4城放松限售。第五，深圳、長沙等79省市放松公積金貸款。第六，58城財稅托市，長沙、南通等減免房地產交易稅費，石家莊、徐州等實行購房補貼。第七，天津、衡陽等20城調降土拍門檻。

值得一提的是，9月以來，新一輪政策救市潮來襲，以寧波、濟南、青島、天津為代表的強二線城市政策松綁力度進一步加大，其中，寧波更是在執行層面全面取消限購。不過，蘇州、南京、青島等松綁政策“一日游”，反映強二線需求端的強力刺激政策落地仍然面臨一定阻力。

四季度政策趨勢展望

我們認為在嚴守保交樓政策底線的情況下，各城市政府將抓緊落實各項保交樓政策措施，全面實現問題項目有序復工，保證停工項目都能順利交付，維護購房者合法權益，維護社會穩定大局，主要涉及以下三方面的政策內容：其一，底線原則是救項目而不是救企業。其二，保交樓將從局部城市試點到全面執行過渡。其三，政策性銀行專項借款撬動疊加商業銀行貸款跟進，破解保交樓資金困境。

隨著蘇州、廈門、福州等強二線城市放松限貸，青島、濟南、寧波等強二線城市放松限購，預計新一輪地方救市政策來襲，并將在需求端加碼救市政策力度，直至弱二線及三四線城市全面取消“四限”，但由于政策核心訴求在于促進市場回穩，而不是刺激市場非理性回暖，全國性重磅政策較難落地。

在全面遏制房地產過度金融化、泡沫化的政策大環境下，未來或將適度把控房企去杠桿節奏，房企整體融資環境有望邊際改善，并在企業乃至項目層面做好類別區分。其一，繼續支持房企合理的融資需求，尤其要加大優質民企融資支持力度。其二，問題房企仍需去杠桿，并將負債率逐步調降至相對合理的水平。長此以往，問題房企或將有序出清，央國企及優質民企則將收獲業績份額持續提升的良機。

行業篇：二次探底后

四季度仍將繼續分化筑底

2022年三季度全國銷售和投資仍在“二次探底”的過程中。7-8月全國銷售和投資規模分別同比下降26%和13%，房屋新開工面積和土地購置面積上雙雙雙縮量至歷史新低。另一方面房地產市場出現一定向好表現，東部地區商品房銷售面積同比降幅逐漸收窄，“保交樓”政策下續建項目加快交付工期促進房屋竣工規?？焖偕仙?。

解讀一：7-8月銷售面積較4-5月再降4%

仍在繼續“探底”

據國家統計局數據：1-8月，商品房銷售面積87890萬平方米，同比下降23.0%；商品房銷售額85870億元，下降27.9%。兩者同比降幅分別比1-7月收窄了0.1pct和0.9pct。

三季度來看，7-8月商品房銷售面積和金額較2021年同期分別下降26%和24%。較二季度4-5月商品房銷售面積也下降4%。其外從規模上來看，三季度7月和8月銷售規模在年內也僅高于4月。

因此三季度商品房銷售表現相比二季度由“探底”走向“筑底”。一方面，當前銷售水平仍處于歷史較低水平；另一方面同比降幅開始呈現逐步收窄趨勢，市場有一定復蘇征兆。

解讀二：7-8月新開工再放緩同比下降46%

竣工發力較4-5月上漲28%

三季度來看，“開工走弱、竣工走強”的狀態依舊延續。7-8月房屋竣工面積達8225萬平方米，較4-5月上漲28%，持續發力帶動8月同比上漲42%。而新開工面積已降至全年新低，7-8月僅新開工18639萬平方米，較2021年同期下降46%，較4-5月也下降15%。

各地“保交樓”和“停工”項目復工政策進一步深化，多個地方政府成立了“一樓一策一專班一銀行”的攻堅機制，對房屋竣工起到有效促進作用。一方面各房企房屋新開工計劃也因此進一步擱置，另一方面2021年下半年起土地市場遇冷后，宅地成交規?？焖倏s水導致2022年進入“無地可開”的局面。

解讀三：7-8月拿地規模同比降幅再擴大

二輪土拍熱度分化土地成交價款降幅持續收窄

據國家統計局數據：1-8月，房地產開發企業土地購置面積5400萬平方米，同比下降49.7%；土地成交價款3819億元，下降42.55%；二者降幅分別較1-6月擴大1.4pcts和收窄3.8pcts。

三季度一方面土地購置面積繼續保持低位，同比降幅再度擴大，另一方面土地成交價款則呈緩慢上升態勢，同比降幅持續收窄。其中，8月土地購置面積和土地成交價款分別為854萬平方米和901億元，其中土地購置面積環比下降7%、土地成交價款環比上升3%。

解讀四：7-8月開發投資額同比下降13%

竣工高增難改新開工與拿地疲弱格局

三季度來看，7-8月完成房地產開發投資額較2021年同期下降13%，較4-5月也下降8%。單月來看，雖8月環比較7月微增，但7月和8月投資規模均為年內新低，且8月同比和累計同比降幅仍在擴大。

當前房地產投資仍處于底部下行階段，整體市場投資動作不活躍。房屋新開工規模持續萎縮，疊加土地市場成交缺乏民企活力難以維持原有投資體量。8月房地產開發投資額環比增長，主要依靠的是續建項目加快竣工進度所產生的建安投資。

四季度市場趨勢展望

四季度新房銷售預計將再次筑底，“一強多弱”的地區間分化將更加明晰。由新房市場向外傳導，房企對四季度土拍和新開工信心難以恢復，因此土地購置面積和新開工面積仍將進一步走低，雖房屋竣工料將繼續發力，但受制于土拓和建安投資下行，整體開發投資同比降幅將進一步擴大。

城市篇:三季度二次探底

四季度仍將低位徘徊

2022年三季度，雖然政策紓困力度有增無減，但是外有疫情反復、高溫天氣；內有房企爆雷、停工負面影響居民購房信心，整體供需兩弱，成交規模一降再降。分能級來看，一線供求集中放量，北京、上海均保持較高熱度；二線穩中有降，僅成都、西安等中部城市短期熱度較高；三四線加速下行，跌多漲少。

解讀一：新房供應較二季度環降10%

重心聚焦一線和強二三線

2022年三季度全國商品住宅供應繼續延續低位，市場低迷行情疊加前期土拍和新開工規模不足使得房企推盤乏力。據CRIC監測，7-8月135個重點城市新增供應同比下降45%，9月預計供應將環比上漲15%，但三季度整體同比仍將下降超50%。一線城市供應放量顯著，北京和上海雙雙創近年供應高峰。新房銷售較好、存量較低的強二三線城市如合肥、徐州等也是房企供應重心，其余新房銷售不佳的二三線城市則延續供應低谷。

總體而言，三季度全國新建商品住宅供應力度向一線城市集中。一線城市供應同比增長，京滬突破至近年新高，廣深也保持高規模；而二三線城市前8月同比均腰斬，一方面新房成交連續下行導致房企加推積極性大大減弱，另一方面2021年二三線土拍規?？s量下當前可入市形成新增供應的房源也極為有限。

從單月來看，9月整體供應量相比7月和8月有顯著回升，部分核心城市積極推盤入市。27個重點城市整體預計新增商品住宅供應1506萬平方米，環比上漲15%。前9月累計同比下降45%，較前8月跌幅收窄約2pcts。

分能級來看，一線城市供應保持高規模，環比微降3%。上海9月新增供應規模再創歷史同期新高，廣州則預計推貨近百萬平方米，環比持平。二三線城市預計將在9月迎來一波供應高峰，23個重點城市預計新增供應1168萬平方米，環比增22%。核心二線及強三線城市9月均有較顯著供應加推。如杭州、合肥、長沙、佛山、青島、常州等環比增長均超30%。

解讀二：新房成交一降再降

僅滬京杭等少數城市“熱點恒熱”

縱觀2022年前三季度全國新房市場成交表現，一季度持續下行，二季度筑底回升，三季度復蘇動能減弱：自6月年中沖刺之后，7-8月成交逐月回落，全國135個重點城市8月單月僅成交3086萬平方米，環比下降9%,同比下降30%，前8月累計同比下降41%，降幅均有小幅收窄趨勢，但是收窄速度在放緩。

7-8月，全國135個重點城市商品住宅成交面積6489萬平方米，較2021年同期下降31%，月均成交面積相較二季度微增5%。分能級來看，一線短期熱度較高，成交表現好于二季度；二三線延續下行走勢，同比降幅均在3成以上，7-8月月均與二季度月均持平或小幅微增，復蘇進程明顯受阻。

從單月來看，27個重點城市9月預估成交面積約1413萬平方米，“金九”銷售表現料將冷淡收場，環比持平上月，同比下降25%，累計同比跌幅達43%。一線韌性較強，9月總成交為313萬平方米，同環比增幅分別達16%和13%。二三線城市總成交僅1100萬平方米，環比下降3%，同比降32%。

解讀三：二手住房7-8月高增、9月縮量

三季度環增10%好于新房

2022年三季度二手房市場成交表現好于新房市場。7-8月20個重點城市共計成交二手房2175萬平方米，二手房成交規模較二季度月均上漲25%，較2021年同期下降8%，主因部分剛需購房需求短期向二手房市場分流。但進入9月后成交規?？焖倏s量，12城預估成交規模環比下降21%，整體市場需求萎靡、成交規模處于歷史低位的現狀難以改變。

一方面受新房市場三季度“停工”、“斷貸”風波影響，部分剛需購房需求短期向二手房市場轉移；另一方面臨近9月新學年，核心城市優質學區板塊二手房成交上漲對整體成交規模也有一定提振作用。但受整體房地產市場需求萎靡影響，7-8月及前8月二手房成交規模仍處于歷史較低水平。

分能級來看，一線城市成交上漲最為顯著，7-8月共計成交754萬平方米，較二季度月均上漲56%，同比下降12%。二線和三四線城市7-8月二手房成交面積分別較二季度月均上漲12%和21%，同比分別下降5%和11%。

從單月來看，9月二手房市場規模顯著縮量，12個重點城市預計僅成交364萬平方米，環比下降21%，同比持平。各能級環比均有不同幅度收窄，其中二線城市整體環比下降26%降幅最大。

雖各能級城市三季度整體二手房成交規模較二季度仍環比上漲，但9月較7-8月成交已出現明顯規模收窄。成交乏力主要有兩方面原因：一方面學區房對成交的提升在9月結束，歷年9月均為成交低谷；另一方面新房市場長期縮量中二手房市場無法獨善其身，整體購房需求的縮水下二手房成交規模沖高后也將面臨乏力局面。

解讀四：一線房價上漲動能放緩

二三線以價換量失效、房價“筑底”

從CRIC監測的2022年7-8月百城新建商品住宅成交均價來看，全國整體房價同、環比分別上漲11%和7%?！耙詢r換量”效用持續減小，部分在售項目不再加大降價幅度甚至取消銷售優惠。

分能級來看，一線城市房價普漲，7-8月商品住宅成交均價同、環比分別上漲11%和4%。一線城市當前整體市場持穩、核心板塊成交高熱，在售項目無明顯銷售去化壓力，故整體房價環比增長。

二線和三四線城市房價持穩或微降。7-8月二線城市商品住宅成交均價環比持平、同比上漲5%，三四線城市同、環比均微降1%。二三線城市房價持穩的原因主要是結合二三季度實際新房銷售情況來看，降價營銷對銷售去化的促進作用已十分有限。在售項目普遍選擇維持原有價格折扣，故二三線城市三季度房價整體環比持穩。

解讀五：庫存較半年度高位微降

環都市圈三線同比漲幅居前

縱觀三季度庫存變化，7月環比微降，8月基本與上月持平，總體而言，狹義庫存延續高位波動態勢：據CRIC監測，2022年8月百城商品住宅庫存量達到了58718萬平方米，環比微增0.16%，持平上月，同比增長3%。8月因樓市持續走弱，百城供應環比增5%仍處低位，成交受高溫天氣和疫情不確定影響，復蘇動能不足，單月環比降9%，同比跌幅達30%與上月基本持平，供求持穩，狹義庫存延續5.87億平高位波動，去化周期則穩步下行，由2022年7月末的20.1個月降至19.5個月。

庫存量來看，一線因供應集中放量拉動8月庫存環比增2%，同比上漲13%，同比漲幅居居各能級之首。二、三線城市整體持穩，環比持平上月，漲跌幅均在1%以內，值得關注的是，三四線同比增5%，目前庫存量仍處于2019年以來高位，短期成交復蘇利好有限，后期去化仍面臨較大壓力。

去化周期來看，一線回落顯著，環比降幅達12%，一線主要得益于北京、上海成交高熱不退，去化周期降至12.9個月，二線供需疲軟，局部城市諸如天津、昆明等成交低位回升，使得去化周期保持降勢，8月降至18個月以內，庫存風險相對可控。三四線8月末去化周期雖也呈現回落態勢，但仍達23.1個月，顯著高于百城平均。

四季度城市市場趨勢展望

預判四季度，預期成交仍將低位徘徊，在房企爆雷、行業下行、實體經濟低迷的大背景之下，購房者對樓市無樂觀預期，信心不足是主要問題；基于此，樓市整體成交累計同比降幅雖有收窄趨勢，但是收窄幅度和速度都將放緩，至年末預計降幅仍將在20%-30%，不過“熱點恒熱”的分化格局不會發生根本性逆轉：核心一二線市場還將高位維持；相較而言，弱二線和廣大缺乏基本面支撐的三四線下行壓力依舊較大，即便“以價換量”，去化效果依舊難言樂觀。

土地投資篇:成交規模同環比均大幅下滑

房企拿地意愿仍處低位

2022年三季度，土地市場成交量價出現環比回落，溢價率指標也較上半年出現下滑。但是從同比變化來看，由于基期成交規?；芈?，成交建面、金額的同比指標均較上半年有所收窄。市場熱度方面，雖然溢價率指標仍在持續下探，市場信心仍未見明顯好轉勢頭，但在流拍率指標方面，得益于各地供地策略適時調整，在更有針對性的供地選擇和寬松的拍地門檻之下，三季度流拍率延續了年中的低位水平。

解讀一：土地成交規模降幅縮小

流拍率亦延續低位

截止9月20日，第三季度經營性土地成交建面達到2.5億平方米，同比下降42%，成交金額8496億元，同比下降33%，同比降幅較二季度分別收窄了3.9和17.5個百分點。價格方面，因三四線成交占比上升，土地成交均價為3353元/平方米，較二季度下滑了10%。

前三季度整體溢價率進一步下探至4.2%，因2021年同期市場熱度回落，溢價率的降幅較2022年上半年有所收窄，但與去年同期溢價率的差距仍然達到了10.4個百分點。

從重點監測的城市來看，得益于供地策略的調整，2022年三季度土地流拍率持續低位徘徊，持續維持在20%以下的水平，不少二線城市的流拍率均較上半年出現了明顯好轉。

解讀二：拿地前一百中半數是城投、平臺類公司

但整體托底意愿在減弱

整體來看，前三季度房企投資呈現規?；瘒肫髲妱?、民企羸弱、城投平臺“托底”的格局。

值得注意的是，第一，盡管在集中供地中規?；瘒肫蟊憩F相對積極，但與去年同期相比，受制于市場的走弱，1-8月拿地金額、貨值仍舊大幅下滑。第二，自2022年以來，城投公司托底的意愿在不斷減弱。從數據來看，五輪集中供地后，平臺類公司底價拿地金額達7076.5億元，而溢價拿地金額僅有1838.6億元，占比分別為79%和21%，可見托底確實是大部分平臺公司拿地的主要目的。

在2021年第三批集中供地中，平臺公司底價拿地金額為2760億元，而溢價拿地的金額僅有325億元，占比分別為89%和11%，也是兩者占比差距最為懸殊的一次。而進入2022年，隨著平臺類公司拿地總金額的下降，底價拿地的金額占比也在下降。

解讀三：百強投資分布逐漸“固化”

83%的投資金額集中于22城

即使7-8月份集中供地較少，但百強房企投資金額中仍有83%集中于22城，與上半年22城吸金占比基本持平，預計更多城市開啟第四輪集中供地后，百強在22城投資金額的占比還會回升。核心城市以外，百強房企主要投資集中于佛山、東莞、西安等經濟基本面較好的城市。

從能級和區域角度來看，一線城市在百強投資金額中占比上升至38%，而二線城市近期集中供地較少，金額占比下降至49%，三四線城市占比則維持在13%左右，相對穩定。區域方面，長三角依舊是百強投資的絕對主要區域，截止8月末投資占比達到49%，投資TOP10城市中長三角占據一半，分別為杭州、上海、寧波、南京及合肥，另外珠三角的廣州、深圳和廈門也上榜，環渤海和中西部則各自只有北京、成都進入拿地金額前10。

四季度土地投資趨勢展望

2022年第三季度，在“停工”、“斷貸”等輿論影響下，市場恢復速度再次放緩，行業信心也進一步下降。更多城市土地供應采取了“少而優”的供應方式，供地以樓市表現較好、庫存偏低的熱點區域為主，預計接下來這一趨勢還將會在四季度持續。

而在供地量大幅減少的影響下，土地市場前三季度累計成交規模僅約上一年全年的三分之一。即使年末土地市場翹尾如期而至，也難以扭轉土地成交規模下行的趨勢，預計全年降幅將會超過三成。地方平臺仍會是拿地主力，地市熱度也會延續低位運行。

從企業端來看，短期拿地意愿難以恢復，全年謹慎投資的預期不變。企業三四線投資全面萎縮，僅有核心一二線以及部分熱點三四線的優質地塊能夠吸引房企參拍。國央企主力、城投托底的格局不變，但城投托底意愿下降、托底壓力變大，此外民企迫于生存壓力投資仍將收縮和暫緩。

營銷篇:傭金前置提升分銷積極性

現房銷售成當下熱點

三季度各地紓困政策接連落地，但政策效果并不明顯。且“停工停貸潮”持續發酵，市場信心進一步缺失。為穩定信心，房企推出“準現房”銷售模式，一方面盤點現房庫存推廣銷售，另一方面通過交房前“包月供”的方式提升消費者信心。除此之外，集團層面積極舉辦營銷活動，且提前鋪排，項目層面則根據市場情況給出進一步的折扣，從上半年的特房價零星讓利逐步到當前普降的情況。而為提升中介分銷的積極性，較多城市/項目出現了結傭周期提前的情況。

解讀一：「折扣」營銷活動前置

央企項目折扣力度增加

三季度市場淡季，營銷不淡，房企營銷保持熱度，甚至提前鋪排。三季度中7月、8月由于天氣炎熱，是傳統的銷售淡季，但部分房企依然在這酷暑時期推出“現房節”等活動。

部分城市出現較大范圍折扣最大可達7折，國企、央企逐步釋放折扣空間。整體來看，上半年折扣更多是通過零星、特價房等形式讓利，而到三季度部分地區的項目給出7-85折的折扣力度，且這種現象越發為普遍，根據CRIC調研情況來看，9月南京、廣州部分區域的項目最低折扣達到7折，無錫多數項目出現備案價的85折扣的情況。同時保利、中海、中鐵等國企、央企房旗下的項目的折扣力度較大，85折、75折樓盤不在少數，9月廣州保利錦繡公館折扣力度更是達到最低7折優惠。

解讀二：「渠道」傭金前置

提前劃撥300萬或者一套一付

傭金前置擊中拖欠痛點，昆明第三季度渠道占比上升5個百分點。第三季度雖然市場整體渠道并沒有大幅提傭，如監測到也就是廈門平均上升了0.5個百分點，但出現了“傭金前置”的新現象。昆明從8月開始，書香云海開啟了賣一套結一套的“前傭模式”，后續多個項目跟進，效果上來看渠道成交占比上升5%。另外9月蘇州璀璨平江傭金前置，先將300萬傭金前置化給到渠道方，再進行扣款劃款。

解讀三：「促銷」現房營銷穩信心

“首付分期”等活動持續

整體來看，2022年三季度房企出現了“準現房”銷售模式，從調研來看，“現房”模式主要分成兩種：一是的確已經達到交付標準或接近交付標準的樓盤以“現房”推廣營銷；二是對于期房來說，則會通過在交房前“包月供”，即降低前期投入以提振消費者信心。另外“首付分期”、“低首付”等降低銷售門檻的舉措依然在繼續：

第一，借助現房營銷熱點，房企將存貨推廣銷售。由于今年6月開始的“停工停貸”風波，各大房企幾乎都把現房銷售作為重要賣點，借此舉辦現房節去化積壓庫存。7月起時代中國舉辦“安心現房節”，8月多家房企跟進，如旭輝、富力、弘陽等，其中如富力各大區域皆有該活動營銷宣傳；鳳凰網舉辦“即刻現房節”百強房企有31家參加。這類項目多為尾盤或以往積壓的庫存，雖可調動購房者情緒，但去化效果不明顯。

第二，對于期房項目，房企推出“包月供”方式，提振信心。部分期房營銷端舉措想要增強交付信心，房企幫還貸至交房，或者與銀行段簽訂合同，到房屋竣工后才開始還貸款。對于性價比高的項目來說，此類“準現房”模式有較明顯的效果，如廊坊CBD龍河府7月去化僅3套，8月政策執行后該項目當周去化30套。而對于價格偏高的項目來說，沒有實打實的優惠去化效果也不顯著，如武漢香港置地元廬高于周邊商品房價格，7月無銷售業績，8月政策執行后也只去化3套。

四季度營銷趨勢展望

短期內房企營銷活動前置?！敖鹁陪y十”之際，房企在十一小長假前也已經開始營銷動作，如碧桂園“金秋購房節”覆蓋全國30省、260城，時間跨度從9月23日-10月10日。同時，第四季度預計房企會進一步加大降價力度，提升銷售業績。近期中央與地方政府頻繁釋放積極信號，允許地方“一城一策”運用信貸等政策，合理支持剛性和改善型住房需求。預計在當前不斷有企業釋放折扣的基礎上，四季度將有更多房企的項目加入。

企業篇：四季度去化壓力加大

行業格局轉向“穩者更強”

2022年前三季度，中國房地產市場下行壓力持續、行業信心處在低位。市場供求和成交都沒有明顯回暖的跡象，企業銷售表現低迷，行業百強房企1-8月累計業績規模同比降低47.4%。規模房企業績普降態勢顯著，整體目標完成不及預期，多數企業截至8月末的目標完成率不足60%。

解讀一：前三季度企業整體銷售表現低迷

遠不及近年同期

2022年前三季度，中國房地產市場延續了去年以來的下行壓力，行業信心處在低位、市場購買力不足。疊加部分城市疫情影響，市場整體的供求和成交都沒有明顯回暖的跡象，企業銷售表現低迷，遠不及近年同期。百強房企1-8月累計銷售操盤金額40988.3億元，同比降低47.4%。

規模房企深陷負增長困局，銷售業績普降態勢顯著。具體來看，1-8月有近9成的百強房企全口徑累計銷售業績同比下滑，累計業績同比降幅大于50%的企業數量達到37家，另有39家百強房企累計業績增速在-50%至-20%之間。

解讀二：業績目標完成情況不及預期

四季度去化壓力加大

從企業目標完成情況來看，在公開披露年度業績目標的規模上市房企匯總，多數企業截至8月末的目標完成率仍不足60%，有近半數企業甚至不足50%。絕大多數企業1-8月的目標完成度均大幅低于去年同期，部分企業目標完成度較去年同期的降幅大于20個百分點。

今年以來即使公開披露目標的企業數量較往年顯著減少，或是已經主動調降了全年目標。但截至目前規模房企實際的業績完成情況仍然遠不及預期，四季度企業貨值供應及銷售去化壓力進一步放大。

解讀三：央國企及部分優質民企

外資房企發展韌性較強

近年來行業格局變動加劇，特別是今年前三季度規模房企表現分化明顯。整體來看，企業流動性承壓、銷售去化受阻、部分房企暴雷違約，但同時也有不少企業通過穩健的財務運營、熱點城市布局以及積極的推盤去化，表現出較強的抗周期韌性。

一類是央國企如華潤、招商、建發、越秀、華發、遠洋等，憑借自身的資金和運營優勢、同時強化產品力和保交付，在本輪行業下行調整期中發揮了穩定的領軍作用。另一類是部分優質民企如綠城、濱江、萬達等，基于自身資金面的安全、產品力在市場上的認可度也較高，年內新項目投資、推盤去化如期推進、行業排名穩步提升。此外，還有一些外資房企如仁恒置地、瑞安房地產、新世界中國等，聚焦一二線核心熱點城市布局、項目儲備優質、去化壓力相對較小、抗風險能力較強，整體表現好于內資房企。

四季度企業業績展望

目前，在“房住不炒”、樓市“維穩”的主基調下，城市政策層面略有松綁，刺激需求釋放，四季度市場修復的預期存在。疊加房企沖刺全年業績、企業推盤供應量增加，四季度百強房企單月及累計業績同比的降幅將有望進一步收窄。但整體來看，2022年“負增長”大局已定，全年千億房企數量將減少一半至20家左右。中長期來看，行業格局正從“強者恒強”轉向“穩者更強”。行業競爭將以穩健經營、具備發展韌性、產品力強、市場認可度較高的央國企以及部分優質民企為主導。

融資篇：融資總量腰斬

2023年仍有多個債務到期高峰

從2022年前三個季度的融資表現來看，呈現直線下降的趨勢。2022年以來雖然融資政策面適度放松，但信號意義大于實際拉動作用，覆蓋面有限且發債規模相對不大，多數民營房企融資難的問題依然突出，預計四季度融資規模仍將繼續探底。

解讀一：二季度起融資環境適度改善

房企到位資金壓力依然較大

自2022年3月起，由于新一輪疫情、房企信用風險持續發酵等因素影響，各部委頻繁發聲，重點以支持房地產企業合理融資需求、鼓勵優質房企兼并收購出險房企項目，防范化解房地產企業風險等，房地產企業融資環境得到適度改善。此后4月18日央行、外匯局發布《關于進一步強化金融支持防控新型冠狀病毒感染肺炎疫情的通知》，其中強調金融機構要區分項目風險與企業集團風險，加大對優質項目的支持力度；不盲目抽貸、斷貸、壓貸，不搞“一刀切”，保持房地產開發貸款平穩有序投放；商業銀行、金融資產管理公司等要做好重點房地產企業風險處置項目并購金融服務，穩妥有序開展并購貸款業務，加大并購債券融資支持力度。

5月16日監管層釋放重要信號支持民企融資。碧桂園、龍湖、美的置業三家民企被監管機構選為示范房企，陸續發行人民幣債券；同時創設機構還將發行包括CDS或CRMW在內的信用保護工具。此后消息稱，新城、旭輝也加入優質民企名單中，其中新城月內相應發行了10億中票，為銀行間首單房企信用風險緩釋憑證。8月16日，增信支持再度升級。監管部門指示中債信用增進對房企發行的中期票據開展“全額無條件不可撤銷連帶責任擔?！?，其中涉及龍湖集團、碧桂園、旭輝控股集團、遠洋集團、新城控股和金地集團等六家示范性民企。

但值得注意的是，近期出臺政策對應標的企業僅為別個優質房企，且發行規模相對有限，政策信號意義仍大于實際拉動作用。疊加疫情影響等原因下銷售疲軟，市場信心短時間難以快速回歸。在此背景下，2022年前三季度房企的到位資金壓力依然較大。

解讀二：前三季度融資總量同比下降55%

融資成本結構性下降

從歷年100家典型房企的融資總量來看，2022年前三季度100家典型房企的融資量為5648億元，同比下降50%。其中，第三季度的融資額為1395億元，同比下降55%，環比下降31%，融資額創2019年以來的最低水平。

從企業的債券類融資成本來看，2022前三季度的新增債券類融資成本4.09%，較2021年全年下降1.26個百分點，其中境外債券融資成本高達7.85%，較2021年全年抬升0.73個百分點，境內債券融資成本3.38%，較2021年全年下降0.69個百分點。融資成本的下降，一方面由于2022前三季度境內發債占比從2021年的58%上升至84%，而企業境內發債成本一般低于境外發債，故結構性變化導致融資成本下降；另外，由于融資環境收緊，企業發債持續分化，債券發行向優秀房企集中，進一步拉低了企業的發債成本。融資成本看似降低，實則是融資優勢在向優質企業集中，大多數民營房企融資難、融資貴的問題仍未解決。

四季度融資趨勢展望

展望2022年第四季度及未來，我們認為未來融資政策以保交樓、保交付為宗旨，并繼續支持企業合理融資需求，保持房地產融資平穩有序，盡快恢復房企經營“造血”功能為主。一方面，政策將繼續適度改善房企融資環境，加大民企融資支持力度；同時對經營暫遇困難的企業，不盲目抽貸、斷貸、壓貸。另一方面，金融機構將對優質企業兼并重組出險企業或項目，提供融資支持；同時也將區分項目風險與企業集團風險，支持優質項目融資及收并購，幫助行業加速出清。

本文轉自：克而瑞地產研究

來源：樂居財經研究院

作者：克而瑞地產研究

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樂居財經研究院

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