??樂居新媒體 任時建 發自南昌

??市場行情冷，熱就更顯珍貴。

??當前的南昌土地市場，好地塊就如同好項目，熱度高，不愁賣。這個現象在11月29日開拍的2022年南昌第四輪土拍中極盡體現。

??10宗地集中出讓，總面積352.04畝，起拍總價30.28億，東湖區、青山湖區各3塊，西湖區2塊，紅谷灘、青云譜區各1塊，最終，7宗地成功拍出，5宗底價成交，1宗溢價0.12%，紅谷灘八一橋頭地塊觸及封頂地價，進入搖號。

??意料之中的熔斷

??紅谷灘八一橋頭地塊的觸頂熔斷，其實并不意外。

??事實上，在這宗地掛牌之時，已經有不少南昌房企表達出要參與競價的意向。

??9月，南昌市自然資源和規劃局發布了《南昌市紅谷灘周邊地區控制性詳細規劃》C-2地塊（局部）控規調整論證方案批前公告，該地塊即為DAFJ2022068地塊。彼時，調規公示顯示，地塊為50.67畝住宅用地，該地塊位置優越，位于銅鑼灣T16商業正對面，距離地鐵1號線廬山南大道站4號口僅100米，南昌二中學區范圍。

??不過正式掛牌之后，地塊面積減少至45.887畝，起拍樓面價10500元/㎡，樓面價上限為12071元/㎡，未明確銷售限價。

??此前，10月12日，因網上拍賣報價已超過土地競價上限，八一橋頭DAGJ2022055地塊通過現場搖號確定競得入選人，最終，江西省銅鑼灣旅游文化發展有限公司在4家房企中成功搖號中得，成為競得入選人，土地競價上限為690萬元/畝，合約4195元/㎡，限售限價18727元/㎡。

??而11月29日開拍的DAFJ2022068地塊，在第75輪競價時，報價不出意外的達到地塊土地最高限價觸發“熔斷”，進入線下搖號環節。最終的競價輪，達到102輪，最后的報價房企為廈門巖垚盛房地產開發有限公司，即匯成集團（建發）。

??據了解，參加該地塊搖號的房企，達到13家，包括中海、國貿、聯發、建發等品牌房企。這13家房企中，7家來自福建。搖號時間為2022年11月30日10:00。搖號地點為江西省南昌公共資源交易中心。

??意料之外的流拍

??此次10宗地，成交了7宗，成交率達到70%，對于南昌而言，算是今年成功率較高的一次土拍。

??流拍的3宗地，分別為東湖區青山湖西岸DAAJ2022059、DAAJ2022060，西湖區DABJ2022062，主要原因是“無人競價”，其中青山湖西岸DAAJ2022059、DAAJ2022060兩宗地系二度流拍。

??青山湖西岸兩宗地第二次上線時，起拍樓面價、地塊限價都有較大程度的下調。

??DAAJ2022059地塊起拍樓面價從8003元/㎡降至6158元/㎡，土地限價從9201元/㎡降至7080元/㎡，降幅約2000元/㎡。

??DAAJ2022060地塊起拍樓面價從7602元/㎡降至6132元/㎡，土地限價從8742元/㎡降至7050元/㎡，降幅超過1500元/㎡。

??不過，兩宗地還是無人競價。

??今年10月份，坊間流傳出江西萬科擬參與東湖區青山北路臨青山湖地塊開發，現希望針對萬科老業主進行購房需求/產品類型/裝修要求等進行問卷。根據萬科地產對該地塊的描述，該地塊將于第四季度掛牌，除擁有一線湖景資源外，地塊臨近七里站地鐵站、中駿商業綜合體、豫章小學（規劃中），配套齊全。地塊住宅預計23年中對外銷售。

??據了解，在2022年南昌前三次集中土拍中，萬科并沒有參與競價，也就沒拿任何土地，這個消息也被解讀為江西萬科要有拿地動作

??最終的結果，江西萬科爽約了。

??本土房企小成本購地

??本次土拍，依然難覓品牌房企的身影。除紅谷灘搖號地塊外，其他成交的6宗地塊中，也全部為本土房企拿下。

??DAAJ2022061紫金城地塊由昆吾九鼎投資控股股份有限公司2.42億競得，其為紫金城開發商，成交樓面價約6502元/㎡；

??DABJ2022063繩金塔旁壩口巷地塊由江西靖淞控股集團有限公司1.12億競得，成交樓面價約6357.76元/㎡；

??DACJ2022064青山湖東升大道地塊由江西青控置業有限公司（青山湖產控）0.99億競得，成交樓面價約2700元/㎡；

??DACJ2022066昌南大道與東升地塊由江西豪馳壹品地產開發有限公司1.19億競得，成交樓面價約2550.03元/㎡;

??DACJ2022065火炬廣場地塊由中鼎國際工程有限責任公司2.81億競得，成交樓面價約6510.07元/㎡，溢價率0.12%;

??DADJ2022067三店西路地塊由江西榮祥置業有限公司0.47億競得，成交樓面價約1195元/㎡。

??這幾宗地塊，共性在于：小面積、低總價，總價最高的為青山湖DACJ2022065地塊的2.8億元，最低僅為青云譜DADJ2022067地塊的0.47億元。

??這樣的地塊條件，給了江西本土房企“入手的機會”。

??另一方面，如果近期南昌沒有新的地塊掛牌，那么至少在2023年2月前，南昌新房市場，將看不到品牌房企的身影。

??品牌房企持續缺席南昌土拍市場，是否會持續，仍待觀察。

??或許將有限的資金投入到更優質的地塊，成為品牌房企共識。