??文/樂居財經 魏薇

??在中國的房地產界，龍湖集團創始人吳亞軍的地位無需多言。她退隱的消息，一度被外界視為利空，龍湖股價隨之巨震。80后“仕官生”陳序平接任后連環出招，拋出多個動作穩住大局，向市場釋放信心。

??有“民營房企信仰”的龍湖從未讓人失望，自融資通道打開以來一路“開掛”，先后拿下首筆中債增擔保債券、“第二支箭”首單，又收獲“內保外貸”首單。

??近日，中國銀行利用境內外市場資源，為龍湖集團提供“內保外貸”業務。該筆貸款規模為7億元，已于12月9日實現提款。

??“內保外貸”是指由境內銀行作為擔保人，為注冊在境外的企業提供跨境擔保，并由境外金融機構為其提供貸款的業務。

??據悉，本次貸款結構為中國銀行重慶分行為龍湖集團開立人民幣融資性保函，中銀香港以人民幣保函為擔保，為龍湖集團境外企業提供貸款融資。

??監管層連續推出一系列支持房地產的政策，讓外界應接不暇。一個月時間內，繼信貸、發債、股權三支箭之后，“內保外貸”第四支箭又落地。

??不僅是龍湖，12月12日，資本市場消息，中國工商銀行也擬為碧桂園提供“內保外貸”業務，貸款規模初定為3億美元，具體金額還有待最后落定。

??有金融分析人士指出，“內保外貸”落地將有助于房企償還離岸債、緩解房企現金流壓力、提振市場信心、改善房企離岸市場信用環境，開拓優質房企境外融資渠道，亦有望扭轉全球投資者對中國房地產行業的悲觀預期。

??龍湖樣本

??中國銀行公司金融部總經理葛春堯稱，本筆“內保外貸”主要有兩方面特點：一是業務落地效率高，在接到企業申請后，在不到10個工作日的時間內，完成了保函開立以及境外放款，有效滿足企業時效性需求；二是機構間合作緊密，該行境內外兩家機構，一家服務境內擔保主體，一家對接香港融資主體，充分發揮該行海內外一體化優勢，在各個業務環節密切配合，高質量地完成了此次金融服務。

??在此前兩輪銀行間市場組織的支持民營房企債券發行中，龍湖都是首單發行的房企。

??11月10日，中國銀行間市場交易商協會受理龍湖集團200億元儲架式注冊發行，中債增同步受理企業增信業務意向。這是央行稱支持約2500億元民營企業債券融資落地的首單。

??11月29日，龍湖20億元中期票據完成簿記，由中債增提供全額無條件不可撤銷連帶責任保證擔保，期限為三年，票面利率僅3.0%，創中債增進擔保民營房企債券的新低，甚至逼近國開債。

??在這期間，龍湖在11月23日-24日分別與六大行達成戰略合作并簽署協議，將在房地產貸款、個人住房按揭貸款、并購貸款、債券承銷與投資、保函、供應鏈融資及結算服務等業務領域，進一步加深合作，建立長期穩定的合作關系。也是繼萬科之后，第二家與全部六大行簽訂戰略合作協議的房企。

??多次受到官方機構的青睞，與龍湖自身的硬實力密不可分。截至2022年上半年，龍湖連續六年保持“三道紅線”綠檔，期末現金短債比4.07，平均賬期為6.28年，一年以內到期的短債占比約10.1%，平均融資成本僅3.99%。也是少數獲得標普、穆迪、惠譽三大機構全投資級評級的房企。

??積極融資的同時，龍湖一邊提前償還貸款，修復海外融資市場的信心。在獲得“內保外貸”貸款的當天，龍湖發布公告稱已經全部贖回于2023年到期的3億美元優先票據，票面利率為3.9%，贖回價為票據本金100%另加截至（但不包括）贖回日期的累計及未支付的利息。至此，2023年內龍湖已無到期美金債。

??在股價下跌之際，龍湖曾于10月31日及11月1日接連提前償還兩筆銀團貸款，分別為34.5億港元和51億港元，合計提前償還銀團貸高達85.5億港元。

??龍湖集團CFO趙軼曾透露，“龍湖的短期負債極少，正在鋪排提前還債事宜，順利的話，明年上半年到期債務幾乎為零，下半年到期債務只剩200億元左右；也在準備資金贖回明年到期的美元債，不出意外的話，明年在海外沒有任何債務到期?！?/p>

??美元債曙光

??去年下半年以來，房企普遍遭遇流動性危機，在償付高壓下，多數房企選擇了“保內棄外”，中國房企在境外的信用形象急劇下滑，房企的境外評級紛紛被下調，中資美元債市場一度崩潰。

??11月以來，房地產行業再迎來一波美元債違約小高峰，流動性緊張的房企無奈在境外債券市場違約。上坤出現交叉違約，旭輝到期未付4.14億美元境外債本金和利息，并暫停支付所有境外債務本息，中南建設、中梁控股也公告暫停美元債兌付。

??有業內人士認為，龍湖獲得“內保外貸”釋放出一個信號，即監管機構有意修復中國房企在境外的信用形象，此舉不僅幫助房企如期兌付到期的美元債，也有望令境外融資渠道重回正軌。

??此前已有相關信息傳出。11月21日，中國人民銀行、銀保監會聯合召開全國性商業銀行信貸工作座談會，央行副行長潘功勝表示，要通過內保外貸業務跨境增信支持房企海外融資，商業銀行境外分支行要加大對優質房企內保外貸業務的支持力度，加快項目落地。

??在12月1日，光大銀行與10家房企舉行銀企戰略合作協議簽約儀式，提供意向性融資總額合計2600億元，將重點圍繞房地產開發貸款、內保外貸等業務領域，與簽約房企開展合作。

??另外，監管機構要求中國銀行、中國建設銀行、中國工商銀行和中國農業銀行這四大行在12月10日前向房企提供以國內資產做擔保的離岸貸款，包括龍湖、碧桂園、旭輝、美的置業、新城等幾家頭部房企可能是首批受益的民營房企。

??除了龍湖，12月12日資本市場消息，中國工商銀行也擬為碧桂園提供“內保外貸”業務，貸款規模初定為3億美元，具體金額還有待最后落定。后續不排除將有更多企業持續跟進。

??這波支持來有如一場“及時雨”，有數據顯示，目前房企存量債務規模接近2.7萬億元，其中，海外債超過1.23萬億，預計在2023年1月、4月、10月迎來新一輪的償債高峰。