??文/樂居財經 楊宏彬

??“這肯定是個好賽道，我們起跑比較早?！?/p>

??做房地產起家的劉道明，在2014年接觸到了裝配建筑。至此以后，裝配建筑業務在其心目中的地位越來越高，甚至已經超過讓其起家的地產。

??在2017年，劉道明曾宣布，要將其掌舵的美好置業，由傳統房地產開發企業向裝配式建筑整體解決方案服務商轉型，不再將地產業務作為主要投入板塊。而到了2021年，美好置業直接表示，要逐步退出房地產領域。

??轉型少不了舊業務的剝離與新資產的填補。今年以來，美好置業在清出地產的同時，劉道明也在為其注入新資產，但這一塊資產，并不優質。

??12月14日，美好置業（00667.SZ)公告稱，將向控股股東美好集團及關聯方方武漢美純收購美好建筑裝配科技有限公司（下稱“美好裝配”）合共51%的股權，交易對價0元。

??在本次交易之前，美好裝配分別由美好置業、美好集團、武漢美純持有49%、45%及6%。而在2017年，美好置業與武漢美純簽訂一致行動協議，在該年美好裝配便成為美好置業控股的公司。

??武漢美純由三名自然人發起設立。其中，普通合伙人袁厚劍現任美好置業審計部副主任；有限合伙人劉怡祥現任美好置業董事、財務負責人。

??在本次交易完成后，美好裝配將由美好置業全資持有。美好置業表示，這將有利于公司進一步集中資源，抓住市場機遇，促進公司由傳統房地產業務向以裝配式建筑為核心的房屋智造業務的全面轉型。

??收購導致歸母權益縮水15億

??將美好裝配全資持有，美好置業可謂是付出了巨大的代價。

??美好裝配系住建部認定的國家級“裝配式建筑產業基地”的企業之一。擁有多個高級工程施工總承包資質以及工程設計建筑行業（建筑工程）甲級資質。2018 年以來，美好裝配已投資建設 13個智能 PC工廠（其中9個已投產）。

??雖然在裝配式建筑領域有一定成就，但美好裝配的經營狀況卻難言樂觀。2021年度公司實現營業額13.3億元，年度凈虧損達9.94億元。2022 年 1-6月，美好裝配營業額4.22億元，凈虧損額高達10.26億元。

??更致命的是，美好裝配近年來都處于資不抵債的窘境。截止2021年末凈資產為-18.16億元，截止2022年上半年凈資產為-28.39億元。

??企業經營不佳，面對債務糾紛是必然的。美好裝配已經多次淪為失信被執行人。2022年6月-11月，美好裝配4次被法院強制執行，執行金額約913.04萬元。

??而根據企查查顯示，美好裝配涉司法案件294起，將近90%為被告身份。被執行總金額 6116.55萬元，法人馮嫻被限制高消費16次。

??再怎么看，美好裝配也是一塊燙手山芋，一般上市公司剝離還來不及，美好置業卻還要全資控股。

??對于這場交易，美好置業給出的原因也非?！坝腥ぁ?。為了支持美好裝配的業務發展，美好置業計劃2022年向其提供總額不超過56億元財務資助，收取不超過10%/年的資金占用費。截至2022 年 11 月末，美好置業累計向美好裝配提供財務資助52.84億元，但美好裝配實際已無力償還借款。

??所以，美好集團和武漢美純同意按照約定以0元對價將其所持有的美好裝配股權轉讓給美好置業。

??根據2022 年第三季度財務報告測算，美好置業全資持有美好裝配后，“歸屬于母公司所有

??者權益”將由 37.22 億元減少至 21.84 億元，減少約 15.38億元。

??忍痛轉型裝配式建筑

??劉道明是非?？春醚b配式建筑領域的，所以在該領域的投入也非常舍得。

??2017年至2021年，美好置業集團計劃投資100億元，分批引進50條全球最先  進的裝配式建筑生產線，欲打造世界最大規模預制構件生產基地。

??但目前，美好置業最主要的營收還是來自于房地產開發，2022年上半年地產業務的營收為23.21億元，占比總營收的88.79%。而裝配式建筑業務僅為2.64億元，占比10.08%。

??若失去地產業務，美好置業的營收或會大幅下跌。不過，美好置業已經打定了轉型的主意，已經不再拿地。截止2022年6月末，美好置業土儲總面積為69.05萬平，總建筑面積98.34萬平。

??在裝配建筑大額的投入，也并未讓美好置業得到正向的回報。財報顯示，2017年-2021年，美好置業裝配式建筑業務的利潤總額分別為-672.88萬元、-1.94億元、-5.98億元、-10.29億元、-9.94億元，5年連續虧損。

??而自2017年開始，美好置業凈利潤便出現連續3年的下滑。2017-2019年，美好置業錄得凈利潤6.64億元、2.49億元、6688萬元。這期間不乏有裝配業務的拖累。

??在2021年，美好置業直接出現大面積虧損，錄得歸母凈利潤-26.73億元。2022年，美好置業的虧損仍舊在持續，前三季度虧損額7.84億元。

??可見，處在轉型期的美好置業日子并不好過。除了經營虧損外，美好置業還因債務問題官司纏身。

??9月8日，美好置業披露連續12個月內累計訴訟，累計涉案金額合計約為 8.4億元，占公司最近一期經審計凈資產絕對值的 18.69%.企查查顯示，美好置業涉司法案件102起，被執行金額1717.56萬元。

??因為美好置業的失信行為，劉道明今年兩次被限制高消費。8月11日，美好置業因未按執行通知書指定的期間履行生效法律文書確定的給付義務，導致劉道明被限高，申請人為徐州利勃海爾混凝土機械有限公司。

??11月28日，劉道明及美好置業再次收獲一道限消令，申請人為中建三局第二建設工程有限責任公司，執行法院為武漢市漢陽區人民法院，立案日期為2022年9月27日，案號為（2022）鄂0105執4988號。