??文/樂居財經 鄧鑫妮

??1月中旬，原本有兩家物企掛牌，但是臨近上市時間，其中一家臨時改了主意延期上市，另一家準時交易的潤華服務，卻也在被澆了一盆冷水，首日收跌25.88%。

??上市難，難上市，開年兩家物企的處境給物管股渲染了幾分涼意。又加之去年末的幾次叫賣，有人不禁發問，物企上市窗口期是否已經過去，今年還有哪些物企能夠闖進資本市場？

??有著硬實力的珠海萬達商管和龍湖智創生活無疑是種子池里的選手，不久前表達了上市意向的深業物業，以及期望借殼上市的珠江城市服務也已經做好準備。

??此外不能忽視的是，中交集團最近一段時間騰挪資產、整合資源，綠地集團旗下物業公司嶄露頭角，它們分食物管市場的心思明顯，其中也不乏有成為上市預備役的打算。

??一家等待聆訊

??1月17日上午9點30分，欒濤敲響了銅鑼，潤華服務成功上市。一段路程的終點也是另一段征程的起點，相互道賀、致辭發言，上市的喜悅彌漫在會場內。

??潤華服務上市后，嚴格來說，目前遞表等待聆訊的物企只剩下珠海萬達商管一家。

??2022年10月25日晚間，珠海萬達商管再次更新招股書。上市速率絲毫不影響公司的外拓節奏，在這之前它相繼拿下5家奧克斯廣場的運營管理業務，以及在去年3月，一口氣買斷建業地產手上全部商業項目的10年經營權，由珠海萬達商管全面負責招商、招租、運營和物管。

??截至2022年6月30日，珠海萬達商管的在管面積已經達到6000萬方，期內收入134.8億元，不遜色于大部分上市物企。

??前不久，龍湖智創生活的招股書在港交所狀態變更為“失效”。龍湖方面回應，龍湖智創生活申請資料仍在持續更新中，后續將根據市場情況靈活決策，把控上市節奏。

??去年末，房地產市場射出“三支箭”，整體融資環境逐步回暖，物企對上市時間的把握也有了更多的選擇。

??至于已經通過聆訊的眾安智慧生活和融匯悅生活，冰雪融化，或許它們也可以開始新的計劃。

??再往前推算，臨時撤回申報材料的上房服務也不是沒有機會。去年4月，上房服務在上會前夕放棄了申請，這是一家帶著醫療特色沖擊A股的物業公司。上房服務首次遞表的時間比潤華服務早一天，卻半路折戟，最終潤華服務成為首家上市的醫院物管。

??“國家隊”穩定輸出

??“今年上市的重點可以放在國資、央企身上?！?/p>

??深圳控股曾定下目標——今年6月將深業物業推進交易所大門，1月初，中國證監會披露已經接收深業物業境外上市審批材料，離招股書面世又近了一步。

??過去一整年時間，國家隊物企收并購動作不斷，市值相較而言也更能抗壓。深業物業是深圳國資委下轄的一家物業公司，其上市已經醞釀了7年，這一次它決定抓住機會。

??物管股風向變動的分水嶺，大致可以鎖定在2021年下半年，在進入這段時間以前，物企遞表迎來了一個高峰。當年6月共有9家物企遞表，彼時交易所門口大排長龍，廣州國資旗下的珠江城市服務也踩著月末的最后一天遞交了招股書。

??然而在那之后，不少物企陷入了遞表、失效、再遞表的循環，潤華服務就在這一批名單中。

??珠江城市服務首次失效就暫緩了上市念頭，一年以后又殺了個回馬槍，準備借殼珠江股份曲線上市。

??日前，珠江股份披露資產置換公告，即將所持有房地產開發業務相關的資產負債與珠實集團、 珠江健康合計持有的珠江城市服務100%股權進行資產置換，資產置換后，珠江股份主營業務將變更為物業管理及文體運營。

??是為“殼公司”珠江股份注入新鮮血液，也是為珠江城市服務上市鋪墊。國企集團內體系龐雜，物業資產豐厚，且有不少的殼資源能夠利用，因此借殼上市的戲碼時常上演。

??此前，另一家擁有國資背景的珠海華發物業也借殼完成了上市。若時間撥回2019年，招商物業借殼中航善達上市，隨后又更名為招商積余，而今已成為A股最大物企。

??賽道的“新成員”

??物業生意越來越大，一些原本將物業資源打散，或是還沒進入賽道的公司都已蠢蠢欲動。

??一個多月前，中交服務集團成立，央企一出手就重量滿滿，這是家注冊資本3億元的物企。

??中交服務集團背后的股東實力不容小覷，共有五大股東，其中中交房地產以貨幣形式出資6680萬元，持有股權占比22.3%；中交物業以股權形式出資8620萬元，持有股權占比28.7%；一公局集團以“貨幣+股權”形式出資7200萬元，持有股權占比24.0%；中交投資以股權形式出資4500萬元，持有股權占比15.0%；中交集團以貨幣形式出資3000萬元，持有股權占比20.0%。

??之后發布的一則招聘信息，更是吊足了外界的胃口。12月23日，中交房地產稱，將為中交服務集團征選一名副總經理，要求有10年以上工作經驗，其中具有5年以上上市物業公司管理經驗……還特別提到具有物業公司IPO經歷優先。

??這則招聘免不了引起猜測，中交服務集團是沖著上市而來。

??如果說中交服務集團是遲到的央企物管，那么原本就有著物管業務的綠地集團整合資源，似乎也有意重新登場。

??事實上，綠地集團手中除了有已經將業務押給雅生活服務的綠地物業，還有早些時候計劃出售的綠閔物業，以及近期引起關注的合創嘉錦。

??1月11日，合創嘉錦與北京世方環科在京簽訂戰略合作協議。世方環科主營高校產業服務，此次合作也標志著合創嘉錦在高校產業服務領域實現突破發展。

??如果從業態層面來盤點綠地集團的三家物企，綠地物業握有住宅資源，綠閔物業主攻商業領域，基建和高校產業服務則是合創嘉錦著力拓展的方向。

??即便已經許諾給雅生活服務管理面積，綠地集團手中仍由不少可供發揮的物業資源，同時綠閔物業和合創嘉錦差異化的物管道路，也給綠地集團提供了多樣選擇。