??文/樂居財經 李奕和

??經歷了春節以來強冷空氣的持續侵襲之后，氣溫難得地有所回升。但與天氣的逐漸回暖不同，地產行業披露的業績數據，仍透著陣陣沁人的寒意。

??部分房企因疫情、行業等多種因素疊加影響，虧損持續擴大，數額達上百億之大。

??1月30日晚間，榮盛發展（002146. SZ）發布業績預告，預計2022年歸屬于上市公司股東的凈利潤虧損190億-250億元，上年同期為虧損49.55億元。

??其扣除非經常性損益后的凈利潤則虧損193億-253億元。

??然而，在業績的預虧之外，榮盛發展的中票也正式出現違約。同于1月30日，中國民生銀行發布關于榮盛房地產發展股份有限公司2020年度第一期中期票據未按期足額兌付本息的公告。

??該票據應于2023年1月23日兌付自2022年7月22日變更本期債券本息兌付安排后的第二期本金及相應利息。但截至兌付日，發行人未能按期足額兌付上述本息。

??據了解，雖然榮盛發展此前已發生商票逾期、債券展期、美元票據重組等負面事件，但這還是該公司公開債務的首次違約。

??債務展期與違約

??此次榮盛發展違約債券為 “20榮盛地產MTN001”，該中期票據發行于2020年7月22日，發行金額10億元，債項余額9.4億元，期限2+1年，本計息期債項利率7.22%。

??值得一提的是，在這次正式公開違約之前，“20榮盛地產MTN001”已經成功獲得了一次展期。去年7月，榮盛發展召開“20榮盛地產MTN001”及“20榮盛地產MTN002” 兩筆中票持有人會議，以調整本息償付安排。展期議案隨后獲得通過。

??“20榮盛地產MTN002”發行金額11.2億元，起息日為2020年8月6日，發行期限為2+1年，債項余額為11.2億元，債券利率7.18%。兩筆債券的主承銷商、存續期管理機構均為中國民生銀行。

??根據當時的展期，“20榮盛地產MTN001”到期日調整為2023年10月23日。按約定，發行人應于2022年7月23日起的15個月內分期完成本金兌付，即其應分別于2022年8月23日、2023年1月23日、2023年4月23日、2023年7月23日、2023年8月23日、2023年9月23日、2023年10月23日兌付本金的6%、5%、5%、10%、10%、10%、54%。

??遺憾的是，截至2023年1月23日的兌付日，發行人未能按期足額兌付自2022年7月22日變更本期債券本息兌付安排后的第二期本金及相應利息。

??樂居財經《地產K線》查閱了解，榮盛發展目前有存量債券4只，規模38.73億元，其中，私募債1只為“20榮盛地產PPN001”，規模5億元。

??另外3只公開債中，除了“20榮盛地產MTN001”及“20榮盛地產MTN002”，“20榮盛地產MTN003”由榮盛發行于2020年12月9日，發行規模13.8億元，期限為2+2Y，利率7.2%，到期日為2024年12月10日。

??事實上，2023年1月中旬，榮盛發展還曾試圖對“20榮盛地產MTN001”和“20榮盛地產MTN002”進行二次展期，即計劃在原有展期15個月方案上整體再延后2年進行兌付。

??為了增加投資人的信心，榮盛發展曾“以子公司股權進行質押擔?！弊鳛樯鲜鰞晒P中票的增信措施。

??2022年10月10日，榮盛發展將旗下邯鄲榮發盛宏47.86%股權、重慶榮盛坤創53%股權，用以作為 “20榮盛地產MTN002”新增信用增進措施。其中，榮發盛宏對應的項目為榮盛·錦繡觀邸，榮盛坤創對應的項目為重慶榮盛華府。

??另外，“20榮盛地產MTN001”的增信措施則包括邯鄲榮盛房地產45.19%股權，成都榮盛偉業房地產44.65%的股，邯鄲榮發盛宏42.44%股權以及重慶榮盛坤創47%股權。

??但顯然，榮盛的二次展期并未獲得持有人議案的通過。這導致了“20榮盛地產MTN001”正式走向違約。

??業績預虧中等待曙光

??企業本身的高負債，以及受疫情及行業下行周期影響去化困難，從而引起的資金鏈緊張，是房地產企業債務違約的主要誘因。

??與許多房企一樣，2021年下半年開始，隨著樓市的降溫、融資收窄，榮盛發展流動性壓力顯現，該公司的商票、理財開始出現逾期。去年4月，榮盛發展由于業績暴雷導致股價閃崩，更直接把危機擺上臺面。2021年，其錄得虧損49.55億元，同比下降166.06%。

??根據2022年三季度數據，榮盛發展總資產2748.07億元，總負債2344.8億元，凈資產403.27億元。2019-2021年末及2022年9月末，榮盛發展的資產負債率為82.45%、82.07%、84.49%和85.33%，處于較高水平且持續上升。

??去年三季度末，該公司負債合計約2344.80億元，其中一年內到期的短期債務有247.93億元。而其貨幣資金余額108.70億元，比年初減少44.82%。主要是因為報告期償還了借款，當時，榮盛發展籌資活動現金為凈流出135.21億元。

??為補充流動性，去年以來，榮盛發展母公司榮盛控股選擇多次將股權出售給私募基金。6月，其以轉讓價5.91億元向上海牛傘轉讓所持有的2.17億。而去年3月至6月，還通過大宗交易方式轉讓9916萬股股份予8只私募基金產品，占上市公司總股本的2.28%。

??股權融資開放之后，榮盛發展也試圖通過定增籌資，滿足業務發展的需要。去年12月21日，其宣布非公開發行股票數量不超過13.04億股，募集資金總額預計不超過30億元。至于用途，募資扣除發行費用后將用于成都時代天府、長沙錦繡學府、唐山西定府邸項目，另外9億元用于補充流動資金。

??持續的自救動作之下，榮盛發展仍需面對眼下的艱難期。其同于1月30日披露的業績預告顯示，榮盛發展預計2022年歸屬于上市公司股東的凈利潤虧損190億-250億元，上年同期為虧損49.55億元。虧損在持續擴大。

??榮盛發展在公告表示，2022年度歸屬于上市公司股東的凈利潤較上年度降低，主要受市場情緒持續低迷、資產減值及新冠疫情等因素影響，同時由于2022年度結轉的開發項目利潤率下降，從而導致毛利潤同比出現較大幅度下降。