保利發展狂飆,曇花一現?

原創 <{$news["createtime"]|date_format:"%Y-%m-%d %H:%M"}>  樂居財經 魏薇 18.3w閱讀 2023-02-02 17:45

??文/樂居財經 魏薇

??保利正按照自己節奏走向行業金字塔頂端。

??2023年1月,保利開了個好頭,以全口徑295億元的銷售額登上行業第一,同比增長7.5%。萬科和碧桂園緊隨其后,銷售額分別為278億元和279億元。

??單憑1月的銷售額或許說明不了太多問題,但這足以鼓舞士氣。

??在時局艱難的2022年,保利逆勢向上,挺進行業前三。據克而瑞2022年銷售榜,保利以4573億元的全口徑銷售金額排名行業第二,較2021年同期上升兩個位次。

??2012年,保利以1017億元的合約銷售額一舉成為國內第二家千億房企,僅次于萬科,但此后的幾年間,保利逐漸掉隊。2017年,不甘于此的保利發展前董事長宋廣菊喊出了重回行業前三的目標,但直至2021年7月退休都未能實現目標。

??在去年8月末,保利重回行業前三年的苗頭就已出現。當時,其憑借2817億元的銷售額超越萬科,成為銷售規模僅次于碧桂園的房企。

??在去年4月的業績會上,保利發展董事長劉平在“重回前三”的基礎上提出了新的目標:進三爭一。他曾稱,在行業波動中,保利作為行業領軍企業,公司的資源、資金、品牌實力都更具優勢,更能捕捉市場機會?;趯π袠I和公司自身競爭力的信心,公司提出的“進三爭一”目標,是有信心和底氣的。

??當然,1個月銷售額登頂,并不代表全年。特別在如今依然艱難的行業語境下,房企間的洗牌時刻在發生。2023年開局順利,保利發展會曇花一現嗎?

??國家隊“上位”

??2019年、2020年,是房地產行業發展勢頭最猛的時候,房企們大肆運用杠桿,在規模擴張的道路上越走越快。碧桂園、恒大、萬科、融創更是連續霸占四強榜單,這四大民營地產巨頭成了行業中的巨無霸。

??但兩年前開始,地產行業危機爆發,曾經冒進的民營房企們大多未能承受住沖擊。此后,“國進民退”的現象尤為明顯,從融資到土拍,處處可見國資房企的身影。他們不僅在土拍中充當了“托底”的角色,還適時接手暴雷民營房企的項目,包括保利、華潤等在內的國央企逆勢奔跑。

??2021年,隨著恒大的暴雷,維持了五年時間的“碧萬恒”TOP3格局被打破,這一年,碧桂園、萬科、融創分別以累計銷售7588.2億元、6203億元和5976億元位列前三甲。

??但好景不長,曾聲稱不會暴雷的融創在2022年也倒下。

??在2022年全年的銷售榜單前十位中,國央企占了四個位置,且排名同比均有提升。保利以4573億元的銷售額位列第二,華潤置地以3013億元的銷售額位列第四,中海地產以2955億元的銷售額位列第五,招商蛇口以2926.3億元的銷售額位列第六。

??萬科、金地和綠城分別位列第三、第七和第八,他們的大股東均為國企或央企。位列第十位的建發房產是一家地方國企,在2022年成為一匹“黑馬”,沖進榜單前十。

??純粹的民營企業只有碧桂園和龍湖兩家。

??投拓方面,據克而瑞研究,在2022年全年投資金額TOP100的房企中,有43家是城投平臺類公司,央企和地方國企分別有16家和19家。其中,央企“數量少,金額高”,這16家央企,總拿地金額卻超過6000億元。

??當下,政策層面對樓市的支持力度逐漸加大,在糧草充足之后,國家隊房企或還有望更上一層樓。

??逆勢囤糧

??作為央企代表的保利發展,近兩年表現尤為引人注目。

??在2022年的中期業績會上,劉平談及公司2022年投資預算時曾指,公司整體的拓展邏輯還是質量重于數量,保障股東投資回報,全年投資計劃是3650億元。保利發展會維持市場份額,量力而行,按照自己的節奏就能水到渠成。

??去年上半年,保利發展拓展項目37個,新增容積率面積412萬平方米,拓展金額607億元。在投資策略上,保利發展上半年在一二線城市、38 個核心城市拓展金額占比分別為85%和90%,分別同比提升16、14個百分點。保利發展強調,這些拓展資源全部位于市場有效邊界內。

??三季度,保利發展繼續加大投資,新拓展項目33個,新增容積率面積359萬平方米,總拓展成本628億元,擴展投資均價為17493元每平方米,較上一期增加18.73%。

??臨近年末,保利依然沒有停止拿地的步伐。在廣州第四批集中供地中,保利溢價0.2%以95.81億元競得天河一宗地塊。

??在西安,保利發展陜西公司摘得西安HT01-1-60號地塊,成交總價款15.9億元。這是保利進入西安市場以來首次在航天基地拿地。

??據克而瑞發布的《2022年新增貨值TOP100》榜單,保利在2022年的新增土地貨值達到了2514.8億元,位居行業第一。另外,保利在拿地金額、新增土地建面兩大榜單中也位列第一。

??日前,在廣東全省高質量發展大會,劉平指出,中長期來看,支撐房地產行業持續向好的基本面沒有改變,中國式現代化和新型城鎮化將帶來持續的增量住房需求。未來五年,房地產市場規模仍然巨大,全國新房市場將保持在10萬億元以上,新房及二手房市場合計將超20萬億元。

??對地產未來的堅持看好,或還將指引保利在土地方面的持續投拓。另外,2022年的業績預告也昭示了保利發展逆勢進擊的一面。

??據樂居財經此前一日統計,在已發布業績預告的65家A股房企中,保利發展以凈利潤183.03億元排行首位,是唯一一家凈利潤超百億的房企。排在它后面的是招商蛇口,預計2022年歸母凈利38億元-46億元。

來源:樂居財經

作者:魏薇

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