??文/樂居財經 魏薇

??保利正按照自己節奏走向行業金字塔頂端。

??2023年1月，保利開了個好頭，以全口徑295億元的銷售額登上行業第一，同比增長7.5%。萬科和碧桂園緊隨其后，銷售額分別為278億元和279億元。

??單憑1月的銷售額或許說明不了太多問題，但這足以鼓舞士氣。

??在時局艱難的2022年，保利逆勢向上，挺進行業前三。據克而瑞2022年銷售榜，保利以4573億元的全口徑銷售金額排名行業第二，較2021年同期上升兩個位次。

??2012年，保利以1017億元的合約銷售額一舉成為國內第二家千億房企，僅次于萬科，但此后的幾年間，保利逐漸掉隊。2017年，不甘于此的保利發展前董事長宋廣菊喊出了重回行業前三的目標，但直至2021年7月退休都未能實現目標。

??在去年8月末，保利重回行業前三年的苗頭就已出現。當時，其憑借2817億元的銷售額超越萬科，成為銷售規模僅次于碧桂園的房企。

??在去年4月的業績會上，保利發展董事長劉平在“重回前三”的基礎上提出了新的目標：進三爭一。他曾稱，在行業波動中，保利作為行業領軍企業，公司的資源、資金、品牌實力都更具優勢，更能捕捉市場機會?；趯π袠I和公司自身競爭力的信心，公司提出的“進三爭一”目標，是有信心和底氣的。

??當然，1個月銷售額登頂，并不代表全年。特別在如今依然艱難的行業語境下，房企間的洗牌時刻在發生。2023年開局順利，保利發展會曇花一現嗎？

??國家隊“上位”

??2019年、2020年，是房地產行業發展勢頭最猛的時候，房企們大肆運用杠桿，在規模擴張的道路上越走越快。碧桂園、恒大、萬科、融創更是連續霸占四強榜單，這四大民營地產巨頭成了行業中的巨無霸。

??但兩年前開始，地產行業危機爆發，曾經冒進的民營房企們大多未能承受住沖擊。此后，“國進民退”的現象尤為明顯，從融資到土拍，處處可見國資房企的身影。他們不僅在土拍中充當了“托底”的角色，還適時接手暴雷民營房企的項目，包括保利、華潤等在內的國央企逆勢奔跑。

??2021年，隨著恒大的暴雷，維持了五年時間的“碧萬恒”TOP3格局被打破，這一年，碧桂園、萬科、融創分別以累計銷售7588.2億元、6203億元和5976億元位列前三甲。

??但好景不長，曾聲稱不會暴雷的融創在2022年也倒下。

??在2022年全年的銷售榜單前十位中，國央企占了四個位置，且排名同比均有提升。保利以4573億元的銷售額位列第二，華潤置地以3013億元的銷售額位列第四，中海地產以2955億元的銷售額位列第五，招商蛇口以2926.3億元的銷售額位列第六。

??萬科、金地和綠城分別位列第三、第七和第八，他們的大股東均為國企或央企。位列第十位的建發房產是一家地方國企，在2022年成為一匹“黑馬”，沖進榜單前十。

??純粹的民營企業只有碧桂園和龍湖兩家。

??投拓方面，據克而瑞研究，在2022年全年投資金額TOP100的房企中，有43家是城投平臺類公司，央企和地方國企分別有16家和19家。其中，央企“數量少，金額高”，這16家央企，總拿地金額卻超過6000億元。

??當下，政策層面對樓市的支持力度逐漸加大，在糧草充足之后，國家隊房企或還有望更上一層樓。

??逆勢囤糧

??作為央企代表的保利發展，近兩年表現尤為引人注目。

??在2022年的中期業績會上，劉平談及公司2022年投資預算時曾指，公司整體的拓展邏輯還是質量重于數量，保障股東投資回報，全年投資計劃是3650億元。保利發展會維持市場份額，量力而行，按照自己的節奏就能水到渠成。

??去年上半年，保利發展拓展項目37個，新增容積率面積412萬平方米，拓展金額607億元。在投資策略上，保利發展上半年在一二線城市、38 個核心城市拓展金額占比分別為85%和90%，分別同比提升16、14個百分點。保利發展強調，這些拓展資源全部位于市場有效邊界內。

??三季度，保利發展繼續加大投資，新拓展項目33個，新增容積率面積359萬平方米，總拓展成本628億元，擴展投資均價為17493元每平方米，較上一期增加18.73%。

??臨近年末，保利依然沒有停止拿地的步伐。在廣州第四批集中供地中，保利溢價0.2%以95.81億元競得天河一宗地塊。

??在西安，保利發展陜西公司摘得西安HT01-1-60號地塊，成交總價款15.9億元。這是保利進入西安市場以來首次在航天基地拿地。

??據克而瑞發布的《2022年新增貨值TOP100》榜單，保利在2022年的新增土地貨值達到了2514.8億元，位居行業第一。另外，保利在拿地金額、新增土地建面兩大榜單中也位列第一。

??日前，在廣東全省高質量發展大會，劉平指出，中長期來看，支撐房地產行業持續向好的基本面沒有改變，中國式現代化和新型城鎮化將帶來持續的增量住房需求。未來五年，房地產市場規模仍然巨大，全國新房市場將保持在10萬億元以上，新房及二手房市場合計將超20萬億元。

??對地產未來的堅持看好，或還將指引保利在土地方面的持續投拓。另外，2022年的業績預告也昭示了保利發展逆勢進擊的一面。

??據樂居財經此前一日統計，在已發布業績預告的65家A股房企中，保利發展以凈利潤183.03億元排行首位，是唯一一家凈利潤超百億的房企。排在它后面的是招商蛇口，預計2022年歸母凈利38億元-46億元。

截至12月01日，保利發展(600048.SH)股價收盤報10.26元，跌0.1%，總市值1,226.97億元。