??文/樂居財經 楊宏彬

??政策暖風余熱猶存，地產商融資的環境仍在進一步改善。近日又有多家房企的融資獲得進展。

??2月2日，據銀行間交易商協會官網消息，萬科337億元中票、新城控股150億元中票、美的置業150億元中票、新希望五新實業集團10億元中票及中國鐵建房地產22億元中票獲得銀行間交易商協會接受注冊。

??而在3天前，碧桂園曾發布消息稱，擬由全資附屬公司碧桂園地產集團有限公司發行總額200億元中期票據經已獲準注冊。該筆注冊額度自通知書日期起計兩年內有效，碧桂園地產可在注冊有效期內分期發行中期票據。

??據悉，1月初央行、銀保監在座談會上再次強調，要落實好16條金融支持房地產市場平穩健康發展的政策措施，用好民營企業債券融資支持工具（“第二支箭”），保持房企信貸、債券等融資渠道穩定，滿足行業合理融資需求。

??據克而瑞預計，2023年房企供給側改革已漸近尾聲，穩信用下企業整體融資環境或將進一步改善，房企應積極抓住融資窗口期。

??不過，雖然地產融資持續開閘，但房企的償債壓力依舊不容小覷?？硕鸨O測的數據顯示，2023年前三季度，房企將迎來一波大規模償債潮，到期債券總規模達到5528億元，同比增長6%。

??第二支箭加大援馳力度

??2022年11月，交易商協會官網發布“第二支箭”，由人民銀行再貸款提供資金支持，并通過擔保增信、創設信用風險緩釋憑證、直接購買債券等一攬子政策，支持民營企業發債融資。

??政策迅速落地，且成效顯著。數據顯示，2022年中國銀行間市場交易商協會支持房企發行債務融資工具2928億元，同比增長11%；支持民營房企發行487億元，同比增長24%；支持民營房企注冊1415億元，同比增長249%；4家優質房企共完成780億元的儲架式項目注冊；中債增進公司為12家民營房企205億元債券的發行提供增信支持。

??克而瑞數據顯示，2022年12月100家典型房企的融資總量為1018億元，環比增加84.7%，同比增加33.4%。年內首次單月融資規模突破千億

??2023年以來，“第二支箭”依舊持續發力。1月16日、1月19日，新希望五新實業集團有限公司及廈門中駿集團有限公司公告，成功發行2023年度第一期中期票據發行金額分別為10億元和15億元，票面利率分別為4.2%和4.1%。兩只債券系2023年首發的民營地產債。

??合景控股也緊隨其后，發行了2023年度第一期中期票據，發行金額7億元，票面利率4.5%。

??據了解，民營房企發債能持續破冰的原因在于，“第二支箭”近期降低了對抵押物的標準，在2022年8月的政策中，擔保資產的前提條件是無抵押的資產，而在這輪發行有所放松，募集資金用途可用于償還抵押物的前手貸款。

??抵押標準放寬后，部分出險房企也能獲益。據悉，旭輝控股集團（0884.HK）15億元中票已于1月10日下午中債過會，暫定于1月18日發行，詢價區間為2.8%-4.3%，發行期限為三年，由中債信用增進公司全額擔保。

??不過，從發債金額來看，優質的房企能獲得更大的額度，如萬科、碧桂園、新城控股、美的置業，近期獲注冊的發債金額較上述房企的發債金額要大得多。

??業內人士分析稱，穩定民營房企融資事關房地產市場全局，關鍵在于“擇優”，即“不唯所有制、只唯優劣”。

??全年到期債務逼近萬億

??在政策支持下，2022年房企的融資雖現“翹尾”，但縱觀全年，依舊不理想。

??克而瑞統計數據顯示，2022年100家典型房企全年融資總量為8240億元，同比減少38%，這是自2016年以來首次低于1萬億元，主要是因為2022年房企流動性危機大面積爆發，民營房企的融資規模長期低迷。

??與此同時，房企的償債高峰也即將到來。2023年，房企到期信用債及海外債合計9579.6億元，相比上年多700億元，房企償債規模有增無減，其中信用債占比65.9%，海外債占比34.1%。

??其中，償債壓力主要集中在一季度，到期債券規模達到了2225億元，其中1月共有40筆債券到期，剔除已經提前贖回的部分之后約有916億元，環比增加476%。

??因此，房企的償債壓力依然較大，部分違約事件也在持續發生。

??1月31日，金科股份首次發生境內公開債務違約，截至2022年11月末，金科股份已到期未支付的債務本金合計90.91億元，占公司 2021年經審計凈資產的23.36%。1月26日，融信中國稱，尚未支付2023年1月到期優先票據，本金及應付利息總計約4.31億美元。

??過去一年，房企面對到期債務多以展期為主，全年通過交換要約重新上市的海外債余額為967.4億元，占全年到期余額的25.8%。在海外債市場，多家房企主動取消海外評級，雖然降低了觸發交叉違約的概率，但也截斷了海外融資渠道。

??而在2023年，部分展期債務迎來償還期限，房企存在發生二次違約的風險。

??另一方面，2022年房地產市場低迷，房企普遍存在銷售額下滑的問題。融資環境持續改善，只能給予房企喘息的機會，若要從根源解決問題，或還需借助融資力量拉動銷售端，推動經營端流動性回暖。