??文/樂居財經 楊宏彬

??百強房企的開年成績單已經出爐。2023年1月，保利終銷售額達295億元，同比增長5.7%，逆勢增長，奪得第一，站到了聚光燈之下。

??市場的關注還未褪去，保利又有新的大動作。2月3日，保利一口氣在交易平臺上掛出6家公司股權，掛牌總價達17.66億元。若出售順利完成，保利完全從這6家公司退出，不再持有股權。

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??值得注意的是，這6家的公司均是保利與碧桂園的合資地產公司。保利的連續退出，是否意味著雙方的合作出現了裂痕？

??保利與碧桂園均是地產行業的巨頭，盡管在市場下行的2022年，雙方依舊錄得拔尖的成績。2022年全年，碧桂園以4410.9億元的操盤金額位列第一，保利排行第三，操盤金額為4116億元。2023年開年，雙方依舊頂峰相見。第一個月的銷售排行，保利奪得第一，碧桂園則以279億元緊隨其后。

??這兩位地產巨頭曾經合作開發不少項目，包括保利碧桂園和府、保利碧桂園天匯、保利碧桂園悅公館、保利碧桂園學府里、保利碧桂園公園大道等等。

??突然的大甩賣

??保利這一波資產的甩賣可以說毫無預兆。在2022年末，保利依舊在土地市場叱咤，在廣州、西安分別摘下一副地塊，全年的拿地金額在百強房企中排名第一，新增貨值亦獲第一。

??從財務數據來看，保利這一波甩賣的資產，實際并無太大硬傷。6家公司的總資產達55.37億元，凈資產均錄得正值，合計達42.86億元。其中，常州晟金的凈資產高達22.4億元，中山祥越的凈資產則達12.6億元，保利在其中分別持有41%及51%的股權。僅有臺州和隆的凈資產較低，為4200元。

??不過，這6家公司中部分公司的盈利表現確實難盡人意。珠海碧弘、珠海和筑、中山祥越、常州晟金4家公司在2022年均錄得虧損，合計金額近6000萬元，其中珠海和筑的虧損額最高，達4608.95萬元。

??凈利潤錄得正值的公司為臺州和隆，2022年凈利潤為5199.96萬元，但其期內并未有營業收入。其次是曲水天熠，截止2023年1月10日，其凈利潤達3633.92萬元，但同樣無營業收入。

??拋售這6家公司股權，若用底價與凈資產來比較，保利做的虧本生意。珠海碧弘、珠海和筑、中山祥越三家公司若以底價出售，將讓保利虧損約1.81億元。另外三家公司則將讓保利小賺約6300萬元，總的看下來，保利將虧損1.21億元左右。

??樂居財經《地產k線》查閱后發現，被保利出售的多家公司對應著其與碧桂園2017年-2019年間的合作項目。其中，珠海碧弘對應項目碧桂園保利海悅天境花園、珠海和筑對應著保利碧桂園海棠花園、中山祥越對應保利碧桂園領秀海。

??曲水天熠則是保利與碧桂園從宋城手中高溢價接過來的項目公司，原本將開發三亞·不夜城。保利與碧桂園接手后，項目更名保利碧桂園悅府。網上信息顯示，上述四個項目均已為售罄狀態。

??6家公司中，成立最晚的是常州晟金，成立時間2021年5月11日。其負責開發的項目是碧桂園保利·濱湖云著，該項目目前還處于在售狀態，預計2024年12月底交付。

??拋售資產的背后

??保利大規模的出售資產，在近期以來并非首次。

??去年10月，保利曾將7家附屬公司100%股權及債權擺上貨架，待價而沽，尋求接盤。與這次不同的是，保利去年拋售的這7家公司均屬商服企業，為輕資產公司。

??這兩次大規模的掛牌，也不由得讓人關注起保利的債務情況。截至2022年6月底，保利發展有息負債規模3635億元，相比去年底3382億元新增加了253億元，綜合融資成本約4.32%，較去年末4.46%下降了14個基點。

??三道紅線方面，截至2022年上半年末，保利發展扣除預收款的資產負債率為66.45%、凈負債率為 64.14%、現金短債比為 1.41倍，各項指標均符合“三道紅線”中綠檔企業標準。但是，凈負債率、現金短債比的表現不如2021年末。

??保利作為央企，本身具有融資優勢。去年12月，政策暖風頻吹，對保利的融資更是錦上添花。2022年12月31日，其更是拋出了百億定增計劃，擬非公開發行不超過8.19億股 募集資金125億元。而在11月，其總計100億元的債務融資工具也獲準注冊。

??融資渠道暢通，保利的流動性自然不會有太大壓力。此次退出多家地產合作公司，或是因部分項目已經開發完畢，出售對應股權優化資本結構。

??至于保利與碧桂園，雙方去年在地產外的領域合作火熱。11月份，碧桂園創投公布，公司聯合保利資本成功孵化了一個新能源公司——“保碧新能源”，其首個光儲充示范項目在9月28日于上海界龍藝術印刷廠奠基。

??據悉，保碧新能源的首個光儲充示范項目，在工廠屋頂建設分布式光伏作為發電資產、分布式儲能為配套能源儲存裝置、充電樁為能源利用和輸出設備，打造零碳綠能的工業園區，并向客戶輸出智能綜合用能用電解決方案。

??在地產增長乏力之時，雙方也在考慮轉型升級，為業績尋找新的增長點。