??文/樂居財經 楊宏彬

??提到中南建設在深圳的舊改，最讓人熟悉的應該是羅湖草埔。

??2015年，中南經過競爭性談判，成功與三個村簽約合作意向書，正式進入草埔城中村舊改項目。一年之后，中南置地草埔項目展示中心已經正式對外開放，各項手續進展非常順利。

??但遺憾的是，舊改后續的工作并非前期這般順利，拆遷難是主要的問題。為此，中南建設2017年還引入合作方，但效果似乎也并不理想。目前，舊改項目公司的股權結構中，中南只剩下18%的股權，67%的股權握在融創手中。

??舊改項目不好做，特別是對于現在的中南而言。而他啃不動的舊改，也不止于這一個。

??2月6日，信達地產(600657.SH)公告稱，公司全資子公司廣東信達地產與公司關聯方中國信達及其下屬公司信達資本共同參與認購蕪湖信中盛投資合伙企業(有限合伙)份額。

??根據公告，合伙企業總認繳規模為31.51億元，其中信達資本作為普通合伙人，出資認繳出資100萬元，占合伙企業規模的0.03%；中國信達作為有限合伙人以現金認繳出資15.5億元，占合伙企業規模的49.19%；廣東信達地產作為有限合伙人以現金認繳出資10億元，占合伙企業規模的31.74%，并對項目進行聯合建設。

??總而言之，信達地產及關聯方將出資25.5億元，認購合資企業80.96%的份額。而剩下的19.04%，則由深圳市寶昱投資有限公司（下稱“深圳寶昱”）持有，其通過持有的項目公司入股，作價6億。

??經股權穿透后可知，深圳寶昱為中南建設子公司，但非全資。中南建設在其中持70%權益，剩下30%仍有信達系持有。也就是說，中南建設實際持有深圳寶昱13.328%股權，而信達系對后者最終持股為86.672%。

??信達地產表示，合資企業是用于投資深圳某城市更新項目，而深圳寶昱用于認繳份額的項目公司，也正好持有一個深圳的舊改項目。

??再入局紓困中南項目

??深圳寶昱旗下僅有一家公司，名為深圳市金中盛投資有限公司（下稱“金中盛”），深圳寶昱對其100%持有。

??2021年2月，寶安區城市更新和土地整備局發布關于深圳市寶安區新安街道寶城25區及新安25區城市更新項目一期C項目（下稱“C項目”）實施主體公示，金中盛為是施工主體。

??據了解，C項目屬于《深圳市人民政府關于寶安龍崗兩區自行開展的新安翻身工業區等70個舊城舊村改造項目的處理意見》（深府〔2006〕258號）所確定的70個歷史遺留舊城改造項目之一。

??根據規劃，C項目的拆除用地面積17178.2平方米，開發建設用地面積11299.9平方米，涉及貨幣補償已付清。一期總規劃建筑面積為10.068萬平方米。

??公告里提到，舊改項目已完成拆遷及實施主體確認工作，預計項目總貨值約 45.77 億元。而據相關媒體報道，C項目一期于去年7月已經開工。

??信達系此次成立合資企業，被視為對中南建設舊改的援手。而雙方此類的合作，此前也有出現。

??去年10月，中南建設兩家子公司與信達資本、中國信達合作設立南京信璟紓困產業投資合伙企業（有限合伙）（下稱南京信璟），進行房地產項目投資。

??根據公告，新設立的合伙企業總計出資約12.71億元，中國信達作為優先級合伙人（LP1）出資6.65億元，占比52.3%；中南兩家子公司作為劣后級有限合伙人（LP2及LP3），共計出資6.06億元，占比47.7%。當時，中南建設披露合伙企業紓困項目，分別為海安春風里、泰州中南君啟。

??紓困背后的舊改生意

??背靠中國信達的信達地產不斷為出險房企紓困的同時，也在逆勢擴張。

??為了幫助出險房企交樓，AMC頻頻下場。而一種主流的合作方式為，AMC聯手有實力的開發商，解決房企的停工問題。

??此前，招商蛇口就通過這種模式，多次介入到出險房企的項目中。包括2022年4月攜手長城資產與佳兆業達成合作，以及9月攜手中國華融，與富力集團簽訂合作。

??中國信達是最具實力的AMC之一，信達地產是其旗下的地產公司，一家人合作起來更是得心應手。中國信達承擔了合伙企業巨額的出資。而信達地產方面則主要負責項目的操盤建設。

??在剛剛過去的1月，信達地產再與中國信達聯手，共同參與認購蕪湖信蒙投資合伙企業（有限合伙）?？傉J繳規模為89.62億元，中國信達作為有限合伙人現金出資60.58億元，信達地產子公司廣東信達地產認繳3億元，占合伙企業規模的3.35%，并對項目進行聯合開發建設。另外認繳的合作方和昌集團，其同樣是以項目公司的部分股權以及現金入股合資企業。

??公告顯示，合伙企業擬投資深圳區域兩城市更新項目，貨值分別為250億元及90億元。據了解，和昌集團于數年前通過收購萊蒙國際旗下舊改項目進入深圳市場，但此后陷于沉寂。

??這一次合作，與信達系及中南建設的合作非常相似。

??而同樣是在1月，信達系再次打造合資企業，規模10.6億元，信達地產子公司同樣是操盤手，合作方為貴州和盛房地產開發有限公司，以現金300萬元及對項目公司約5.67億元債權認繳。這一次合資企業投資的是貴州省某項目，項目總貨值約59.4億元。

??去年9月內，信達系更是3次打造合資企業，參與成立的合伙企業規模達113.08億元。目的是為推動武漢區域地產項目的開發建設。同樣的，信達地產負責項目開發。

??信達地產曾表示，信達系統資源能夠提供有力的支持，除從公開市場獲取項目外，其可以借助中國信達資源，通過協同拓展、行業并購、操盤代建等多種方式獲取項目。這是其最大的差異化優勢。