??文/樂居財經 鄧鑫妮

??堅守一年多的時間，珠海萬達商管看到了上市的曙光。

??日前，在大連萬達商業管理集團股份有限公司（簡稱“大連萬達商管集團”）美元債發行路演會上，管理層透露，珠海萬達商管預計于今年二季度完成在香港IPO上市。

??春江水暖，物管股已經覺察，珠海萬達商管上市進入倒計時。

??去年就有消息指出珠海萬達商管已經通過聆訊，之所以一直拖著，與過去長時間物管股遇冷有關。

??兜兜轉轉一年時間，交易所門口排隊的還是熟悉的面孔。整個2022年，首次遞交招股書的只有龍湖智創生活、萬物云和中湘美好，其他的都已經是一次兩次甚至三次敲響上市大門，如今還在等待聆訊的只剩下珠海萬達商管。

??此次在美元債發行路演中拋出重磅消息，珠海萬達商管已經做好了上市準備。

??萬達的吸引力

??王健林終于要將船再次開進港交所了，時間不等人，加快珠海萬達商管上市融資的步伐對萬達來說無疑是件好事。

??2月6日，大連萬達商管集團成功發行了一筆3億元美元債，資金用于為現有債務再融資。期限三年，發行價格為96.639美元，收益率12.375%。

??這已經是萬達年內的第二筆美元債。今年1月，大連萬達商管集團發行了一筆4億美元的債券，發行價格97.628美元，收益率12.375%，為期兩年。

??市場消息稱，認購了1月發行的債券的投資者回過頭來要求萬達籌集更多資金，因為他們沒有從上一次發行中獲得足夠的配售，上一次發行吸引了約14億美元的需求。業內人士指出，萬達的債券吸引著投資者搶購。

??和債券有著同樣吸引力的還有珠海萬達商管的股權。IPO之前，包括騰訊、螞蟻、中信資本、星匠、合眾人壽、鄭裕彤家族、PAG（太盟投資集團）在內的22位投資者，合共分走了珠海萬達商管21.15%股權，投資總額超390億元，這個朋友圈堪稱豪華。

??同在地產行業的碧桂園也沒有錯過這個機會。碧桂園控股與碧桂園服務一同上陣，碧桂園控股旗下全資附屬公司金逸環球有限公司和碧桂園物業香港控股有限公司，各出資32.3億元，分別持有珠海萬達商管1.7945%股權。碧桂園系投資達64.6億元，持股比例3.589%。

??科技類公司也來湊熱鬧。螞蟻科技集團通過兩家子公司Accelerator I Ltd.和上海云鑫創業投資有限公司，分別投入8.36億和17.6億，合計持有珠海萬達商管1.44%股份。馬化騰也透過旗下兩家公司，向珠海萬達商管投下了15.1億元，總共持有0.83%股份。

??萬達商業在港IPO時，曾達到280億港元的募資規模，如今重振旗鼓的珠海萬達商管，其募資規模能達到多少，是物管股市場的一個懸念。

??上半年營收130億

??2016年9月，港股上市不到兩年的萬達商業摘牌退市，是在為一年前就開啟的回A之路加速。

??這趟旅程并不簡單，幾年時間，萬達不斷修剪枝椏，進行資產騰挪，更是在2017年與融創進行了“世紀大交易”。這一切做完，萬達商業“瘦身”，并更名為萬達商管。

??回A之路漫漫，萬達商管半路折戟。2021年3月24日正式宣布撤回A股IPO申請，謀求輕資產重組后盡快在海內外上市。

??轉折點在2021年10月，珠海萬達商管的招股書落在了港交所，多番輾轉，還是站到了港股門口。

??珠海萬達商管攪動著池水，彼時也有越來越多的物企被商管業務的毛利率吸引而開始布局。不過無論從規模還是業績方面考量，珠海萬達商管的實力都不容小覷。

??截至2022年上半年，珠海萬達商管的在管面積已經達到6000萬方，期內收入134.8億元。珠海萬達商管的盈利能力也不低，上半年其整體毛利率約為48.9%，同比增長6.5個百分點；凈利率漲勢更為迅猛，同比激增23.8個百分點至30%。

??走輕資產道路的珠海萬達商管，其外拓也頗為迅速，尤其是第三方拓展勢頭正盛。去年9月，珠海萬達商管接手了5家奧克斯廣場，并接管西安鑫苑大都匯購物中心。去年3月，一口氣買斷建業地產手上全部商業項目的10年經營權，由珠海萬達商管全面負責招商、招租、運營和物管。年初，還與鑫苑集團達成戰略合作，更早之前還拿下北京藍色港灣運營權。

??最新的招股書顯示，珠海萬達商管上半年新增8個廣場，均為第三方項目，總在管項目425個，其中來自獨立第三方業主的項目數量為140個，在管面積達到6000萬方，第三方在管面積約為1750萬方，同比漲幅31.2%。