??文/樂居財經  徐酒眠

??在地產江湖，奧園的郭梓文與旭輝的林中相差4歲，而他們各自創業的起點也正好相隔了4年。

??一個發軔廣州，一個從廈門出發，頗為默契的選擇了組建“兄弟連”攜手打江山。高樓層層筑起，他們始終堅持著“兄弟不分家”。

??房地產行業邁入變革與分化的時代，風大浪急，奧園與旭輝被卷入漩渦。努力尋求“自救”過程中，去年12月，郭氏兩兄弟與林氏三兄弟都決定“割肉未來”，不約而同選擇了以較為特別的方式——發布招標文件，出售旗下上市物企的控股權。

??時間進度條拉入到2023年2月，郭、林兩家拋售物業股份的事宜都還沒有披露實質進展。但各種猜測滿天飛，入主奧園健康的“對象”，一說是山東國資，一說是一家廣東本土的國企；而華潤萬象生活、金茂服務兩家央企上市物業，則是被傳上過旭輝永升服務的談判桌。

??“官宣”未至，不過它們各自傳聞中的幾個買主身份頗有意思，都集中在了央、國企陣營。奧園健康的招標文件中，明確點出了“國資”身世要求，但旭輝控股其實并沒有對永升服務的潛在投標人設置門檻。

??不過，房地產市場大動蕩，過去憑借高負債、高杠桿模式發展的民營房企迅速出清，相對穩健的央、國企開始站上行業中央舞臺。一方面，“國進民退”大趨勢下，民營企業對擠入紅色陣營的意愿表現更加強烈；另一方面，眼下的市場環境，央、國企更具備出手的底氣。

??據此而言，旭輝永升服務也傳出國資背景的競標對象，也在情理之中。

??“染紅”上岸

??引入國資股東，奧園健康與旭輝永升服務都還沒有落錘定音。但在此之前，其實已經有數家民營物企成功“染紅”上岸。

??據樂居財經《物業K線》不完全統計，近兩三年來，至少有6家民營房企將旗下物業公司賣給了央、國企，包括陽光智博服務、伯恩物業、禹洲物業、中南服務、祥生物業，以及紅星物業。

??這6家民營物企股權被出售，無一例外都是因為原民營企業股東遭遇了流動性危機，急需變現“補血”。

??其中，除了紅星物業之外，其余5家物企都曾有過明確的赴港IPO計劃流露，陽光智博服務遞交了招股書，禹洲物業、中南服務、祥生物業遞表后甚至已經拿到了港交所的“入場券”。

??這6家民營物企的買家分別是深圳國資委旗下的萬物云，國務院國資委旗下的華潤萬象生活，以及隸屬財政部的遠洋服務。三個買家不僅根正苗紅，且均為上市公司。因此，這6家民營物企被賣，除了股權“染紅”之外，也算是曲線登陸了資本市場。

??此外，今年初完成上市的潤華服務，在IPO過程中引入了濟南市的政府部門作基石投資者“背書”。

??通過濟南槐蔭城建投資集團，濟南市槐蔭區發改委最終認購潤華服務合共2647.8萬股發售股份，相當于緊隨全球發售完成后公司已發行股本總額約8.7%，及全球發售項下發售股份數目約35.3%。

??物業資本市場趨冷，作為“蟻型”物企的潤華服務最終能夠成功叩開港交所大門，并順利掛牌交易，地方政府真金白銀的支持或是重要的原因。

??據樂居財經《物業K線》統計，截至目前，“A+H”股資本市場上，通過IPO上市的物企一共有52家（包括已經退市的藍光嘉寶服務），其中有超過20家在上市前獲得戰略投資或基石投資，涉及數十位投資者。不過，為民營物企投票的卻基本都是機構、獨立投資人或私企。

??可以說，截至目前，潤華服務是極少在IPO階段就獲“紅色資本”支持的上市物企。

??“染紅”攔路虎

??地產行業變革之下，曾經以高危杠桿起跳的民營房企們陷入險境，行業下游的諸多物企、家居等也隨之出現了不同程度的裂痕。而“染紅”，似乎正在成為它們上岸的最好方式之一。

??不過，對比民營房企本身及家居企業，因為與關聯房企之間存在錯綜復雜的關連交易“暗雷”，國資對接盤民營物企的態度或更為謹慎。

??事實上，在奧園健康于去年12月公開招募國資買家之前，2022年8月1日，恒大物業新任主席段勝利首次召集公司中高層開會，就曾透露過公司將引入國企的消息。

??這不是恒大物業首次流出洽談國資股東的消息。

??早在“被違規占用資金”丑聞爆出之前，2021年8月，就有媒體傳出，多家實力超強的國資和民企，正與恒大就恒大汽車和恒大物業入股事宜進行深入洽談。彼時，外界猜測，中國平安，廣、深國資委，萬、保、碧可能成為恒大物業的合作對象。

??但到目前為止，與奧園健康一樣，“缺考”的業績報至今不見交卷、股份買賣還在持續停牌，恒大物業的買家是哪方國企也遲遲未有定錘。

??“被關聯房企違規占用資金的歷史遺留問題，或是這兩家物企引入國資股東的最大障礙?！庇袠I內分析人士表示，盡管奧園健康和恒大物業均已各自出具了相關調查結果，但國資入場的先決條件應該還需要它們各自進一步加大內部風險評估和管理體系的建設。

??1月13日，奧園健康刊出了內部控制評估的主要結果公告，強調已糾正內部控制顧問發現的所有內部控制缺陷，且已建立充足企業管治制度。

??相比而言，恒大物業引戰國資的進度就要慢很多了。此前，恒大物業曾表示，中國恒大集團與其商討償還134億質押所涉及款項的方案，主要透過轉讓資產以抵銷相關款項。但對于償還方案的具體落實情況，目前還沒有進一步公告。

??國資救市OR抄底

??有人“染紅”上岸，也有人還在“雪中候炭”，是民營房企的處境。而另一方面，對下場收購入股民營物企的央、國企們，這算是一場救市還是抄底？

??以禹洲物業、中南服務和祥生物業為研究樣本來看，華潤萬象生活對它們各自100%股權開出的價格分別約為10.58億元、24.85億元，以及10.37億元，根據各自盈利情況計算的收購溢價分別約為13.94倍、14.12倍，以及9.90倍

??而據樂居財經《物業K線》統計，2022年，上市物企通過公告和中期報告披露了交易金額的收并購，共有38筆，涉及總金額約123.15億元。其中，為物業服務標的、并能計算收購PE的交易共有16宗，而均值為12.54倍。

??對比來看，華潤萬象生活收購禹洲物業和中南服務的收購PE高于均值，祥生物業的收購溢價相對較低，但與均值的相差也并不算大。

??去年初，已經通過港交所聆訊的中梁百悅智佳也被賣了，接盤方為碧桂園服務。雖然公告的總代價為不高于31.29億元，但具體來看，這當中有一半左右是預備買未來新增項目的：

??在管項目對價不超過約7.48億元；在管非業主增值業務對價不超過0.45億元；在途項目對價不超過7.2億元；目標集團于2021年12月31日剩余凈資產對價不超過約0.45萬元；以及未來新增項目(若有)對價不超過約15.71億元。

??按照公告披露，中梁百悅智佳2021年度未經審核的凈利潤1.35億元。剔除“未來”部分的支票計算，此筆交易的收購PE約為12.31倍，在均值水平之下。

??據此來看，華潤萬象生活收購三家民營物企開出的價格算得上相對公允，因此也不能被定義為“抄底”行動。

??市場寒氣未散，部分民營房企承壓，少部分未涉險的“民營優等生”也不免提心吊膽。同期，由于在資金端擁有更強的抗風險能力，央、國企化身救火英雄，頻頻染紅民營企業。

??不過，對上市物企而言，“染紅”也不是唯一脫困之路。其中，建業新生活與金科服務就已經提供了參考思路。

??胡葆森為建業地產引入河南省國資委，但并沒有把建業新生活也打包賣出去。而地產獲救，一定程度上也帶動了物業上岸。去年11月以來，建業新生活股價區間漲幅達48.65%。

??而金科服務易主博裕資本后，在保留上市地位的同時，控股權“脫鉤”金科股份，也實現了獨立性提升。