??文/樂居財經 楊宏彬

??兩年沒在北京土地市場露面的越秀，一出手便威震四方。以59億元連摘兩幅地塊，化身北京2022年第五批集中供地中的黑馬。

??越秀作為國企成員，在資金層面本身就要優于一般民企，而在北京拿地后，其又憑借良好的經營情況，及時補充資金。

??2月10日，越秀地產（0123.HK)公告稱，其持有95%權益的廣州市城市建設開發有限公司（下稱“廣州城建”）已向上交所及國證券監督管理委員會申請公開發行本金總額最高為人民幣 94億元的公司債券，用以贖回債權及償還到期債務。

??發債主體廣州城建的經營情況和資產情況均十分亮眼。2022年前9月收入403.8億元，歸母凈利潤達到29.78億元，經營活動產生的現金流量凈額為69.88億元。截止2022年9月末，廣州城建持有的貨幣資金為277.68億元，歸母權益為531.97億元。

??得益于此，廣州城建也獲得了信貸評級機構中誠信國際信用評級有限責任公司的“AAA”信用評級。

??東風下的融資

??廣州城建是越秀旗下重要的經營主體以及發債主體。從經營上看，2022年前三季度，廣州城建的營收403.8億元占了越秀地產期內營收的94.26%，歸母凈利潤29.78億元甚至高于越秀當期的數值。截止2022年9月末，越秀地產的歸母權益為465.96億元，同樣不及廣州城建。

??而據企查查顯示，廣州城建成立于2002年8月24日，注冊資金超19億元，已經悉數實繳。其直接持股企業47家，實際控制的企業多達257家。

??近年，越秀地產曾多次通過廣州城建發債。2022年5月，廣州城建面向專業投資者公開發債，發行規模為不超過20億元，債券品種一的票面利率為2.90%，債券品種二的票面利率為3.38%。2019年9月，廣州城建發債15億元，最終票面利率為3.6%。

??可以發現的，前些年越秀通過廣州城建發債的規模遠遠不如本次。這與當前房地產融資政策有很大關系。

??隨著“第二支箭”的支持力度逐步加大，民營房企發債持續破冰。就連出險房企也獲得了發債機會。而優質房企獲得發債額度則遠超普通民企。萬科、新城控股、美的置業等五家房企中期票據集中獲批注冊，累計可發行額度達669億元。

??越秀經營情況良好，能大額發債并不令人意外。此外，2月8日，2022年度廣東銀行業新聞通氣會在廣州召開，廣東銀保監局黨委委員、副局長王吳慶表示，“金融16條”實施以來，轄內37家銀行機構與超90家廣東優質房企簽訂戰略合作協議，合計授信1.52萬億元。銀行業開展保函置換預售監管資金業務2.06億元，新發放房地產并購貸款35.32億元，積極拓寬房企融資渠道。

??“廣東房地產業在經濟總量中占比高、影響大，產業增加值占GDP比重超過8%，房地產開發投資占固定投資近四成，推動房地產的平穩發展對穩住廣東經濟大盤具有重要意義?！?/p>

??而穩住當地優質房企，也對推動房地產平穩發展有著重要作用。

??京城角逐

??融資的暢通，讓越秀在土拍市場上大顯身手。2月8日，北京舉行2022年第五批集中供地的現場競價環節，涉及朝陽區、石景山區、昌平區的三宗宅地，越秀地產以59.11億元的總價獨攬石景山蘋果園地塊和昌平回龍觀信息園二期地塊。

??這兩宗地的競爭均非常激烈。石景山蘋果園地塊，中海與越秀上演央企國企間的角逐。該地塊土地面積將近2.61萬平方米，建筑面積約6.03萬平方米，銷售指導價為7.48萬元/平方米。

??最終越秀地產以上限價格25.99億元、現房銷售面積1.5萬平方米拿下這宗地塊，樓面價為4.92萬元/平方米。

??昌平回龍觀信息園二期地塊土地面積將近4.51萬平方米，建筑面積約10.21萬平方米，該地塊至少吸引了13家房企競價，包括華潤、首開、中鐵、越秀地產、建發、招商、中海聯合體和廈門國貿等。

??最終，越秀同樣是以上限價格33.12億元、現房銷售面積4.5萬平方米拿下了該地塊，樓面價為3.36萬元/平方米。

??據了解，越秀已經兩年未落子北京。這一次出手可以說是十分闊綽。而通暢的融資渠道，就是越秀背后的保障。

??另一方面，傳聞旭輝華北區域集團總裁董毅，已于今年1月底完成旭輝的交接工作，而后加盟越秀，就職華北區域副總裁，主管投資和北京公司。這一次土拍，也是董毅在越秀的首秀。

??在北京狂飆奪地外，進入今年不足兩個月的時間里，越秀地產已接連現身佛山、杭州等土地市場。1月29日，越秀地產拿下杭州地鐵3號線星橋車輛段上蓋物業綜合體項目，這是其繼勾莊地鐵越秀星縵云渚外，在華東的第二座TOD。