??文/樂居財經 徐酒眠

??近日，“上海一物業被判返還業主4000萬”的消息在網上持續發酵。

??各種討論聲音不斷，話題中心的兩個當事人——中遠兩灣城、上海中遠物業管理發展有限公司（簡稱“中遠物業”），被推進公眾視野。

??中遠兩灣城、中遠物業，都冠姓“中遠”，從名稱中不難判斷出它們淵緣，大抵是一脈相出，原應該是同一家物業開發商的產物。那么，二者為什么從合作走向分裂，甚至到簿公堂的地步？而中遠物業為何會被判返還4000萬元？

??4000萬判決始末

??位于上海普陀內環市區，沿蘇州河而立，中遠兩灣城總建筑面積約153萬方，96個樓棟、1.1萬戶居民，總人口近5萬，是上海內環最大的社區。

??中遠兩灣城是上海的棚改結果，1991年正式開工，分四期建設，2006年全面竣工。而彼時接過這個項目的房地產公司，便是中國遠洋運輸（集團）總公司的直屬公司——中遠置業集團。

??因為這層關系，2001年9月1日，中遠置業旗下物業公司中遠物業進駐中遠兩灣城，開始了長達20年多年的管理服務，直到2021年12月31日終止服務。

??中遠兩灣城與中遠物業的矛盾由來已久，并在2020年10月徹底爆發。彼時，中遠兩灣城第三屆業委會（簡稱“業委會”）決定終止與中遠物業合作，公開選聘新物業公司。

??業委會向中遠物業發出送告知函，通知雙方簽署的物業服務合同于2021年1月15日解除。不過中遠物業并不接受，并將業委會告上法院，要求撤銷業委會的決定。

??普陀區法院于2021年1月11日對此立案，并依法進行審理；同年3月4日，普陀區法院作出民事裁定：駁回原告中遠物業的起訴。

??而在這期間，2021年2月22日，業委會對中遠物業在過往20年的多項費用產生質疑，并在收集證據后也向普陀法院提起訴訟，而該案件在同年3月1日被受理了。

??顯然，業委會狀告中遠物業的案件復雜很多。法院直到2023年1月31日才作出一審判決——中遠物業被要求返還中遠兩灣城4000萬元，其中包括：

??2001年9月1日至2021年2月1日期間物業管理費按實結算部分的結余、中遠物業擅自列支的不應由業主承擔的成本與費用1500萬元；

??上述同期，地下車庫停車管理費按實結算部分的結余、中遠物業擅自列支不應由業主承擔的成本與費用人民幣250萬元、地下車庫新增劃線車位收入中應屬于地下車庫的車位產權人共有部分收益的結余人民幣250萬元；

??以及2008年起至2021年2月1日期間小區公共收益中業主分成部分的結余、中遠物業擅自列支不應由業主承擔的成本與費用人民幣2000萬元。

??起底中遠物業

??根據法律規定，原被告雙方如不服判決，可在判決書送達之日起15日內遞交上訴狀。換而言之，目前該判決尚未正式生效。

??對是否會再提起訴訟的問題，中遠物業尚未給予回復。

??4000萬元不是一個小數目。據樂居財經《物業K線》統計，2022年上半年，58家上市物企中，有34家凈利潤不足1億元。其中，在管建筑面積約625萬平方的德商產投服務，2022年上半年的凈利潤也僅有約2580萬元。

??而相關資料顯示，中遠物業目前管理的面積超過510萬平米。要一下子拿出4000萬元賠償中遠兩灣城業主，對中遠物業而言，應該也不會是一件容易的事情。

??根據企查查，穿透股權架構，中遠物業目前的實際控制人為申延財，最終收益股份74%，余下還有5位自然人股東，張琪（9%）、高佩娟（9%）、孫偉（4%）、李民（2%），以及江如林（2%）。

??上述6位自然人股東似乎并沒有什么知名度，不過追溯歷史會發現，其中遠物業和實控股人申延財并不簡單。

??事實上，在2020年以前，中遠物業與申延財還是十分活躍的存在，在《中國物業管理》《城市開發：物業管理》 等期刊，現在還能檢索到十余篇關于他們的報道。

??整合其中信息，承接中遠兩江灣舊改項目的中遠置業集團，是遠洋地產的前身。而中遠物業的歷史，最早可以追溯到1995年，由上海遠洋運輸公司下屬房管所轉制成立。

??2000年6月，在“構建大物業、走向市場發展，完善和強化住宅產業鏈”思想的指導下，中遠置業集團重組并成立了現在的中遠物業公司，并以董事會領導下的總經理負責制開始運營。而申延財，就是當時被派任到中遠物業的總經理。

??在“國有大中型企業主輔分離”政策下，2005年（也說是2005年）12月，中遠置業集團又重組了中遠物業當時的直接持股公司——上海中遠三林置業集團，將中遠物業的股權出讓給了員工。而申延財把握機會，成為了中遠物業的實控人。

??彼時，包括申延財在內，一起出資購買中遠物業股份的共有15位中遠系員工。從2016年開始，相繼退出了9位。

??申延財“翻船”

??中遠物業從國有體制改為民營體制，也是申延財屬于自己創業路的開始。

??當過8年海軍的申延財，心懷帶領“中遠物業”駛向更廣袤海洋的夢想，10年時間就將中遠物業做大了許多。

??相關報道顯示，到2017年，他已經將中遠物業的員工規模從80人擴展到了1300多人，管理規模從幾十萬平擴大到四百多萬平，服務項目也從中低檔自管公房向中高檔智能化辦公樓和小區的轉變。

??從申延財的幾篇專訪來看，他對經營物業公司其實頗有一套，“以業主（的需求）為中心，不斷完善服務功能，提高服務效率，規范管理制度”，將“創品牌，樹形象”放在重要的位置上。

??狠抓企業的品牌建設和管理服務質量，申延財除了嚴格各種經營制的考核，也把質量管理體系納入到了物業管理的日常工作中。

??然而從中遠物業與中遠兩灣城業委會的這場昂貴官司來看，申延財此前制定的管理制度和經營理念，最近幾年可能并沒有得到完全貫徹。

??本次案件判決書中，作為原告的第三屆業委會稱，任期為2014年至2017年的第二屆業委會負責人與中遠物業負責人之間存在親屬關系，業主對第二屆業委會缺乏認同。

??除了這場4000萬元的官司，中遠物業的其他法律風險也不少。

??企查查顯示，中遠物業目前有裁判文書記錄285條，案件總金額為631.75萬元，企業作為被告的文書占比35.83%，涉案案由為物業服務合同糾紛的案件最多。

??此外，中遠物業還有行政處罰記錄3條，罰款總金額為14.26萬元。其中一條是2021年1月，因超出政府指導價格幅度定價，被罰款超14萬元。