??文/樂居財經 鄧鑫妮

??初七開工，中海物業（02669.HK）傳來喜訊，中標香港天文臺大樓服務合約。這是繼香港特區政府資訊科技辦公大樓后，新春再次中標政府大樓項目。

??橫跨港澳的發展歷程，形成了中海物業獨特的經營風格。

??上世紀八十年代初，物管的風落在改革開放如火如荼的深圳，物業行業的雛形由此成型。同一時期，對岸的香港已經擁有了較為完備的行業發展脈絡，中海物業在這片富饒的土地上生根發芽。

??1986年中海物業在香港成立，1991年主導了物業管理的“港標內移”，2015年在港交所上市，如今中海物業已經成為港澳地區最大的中資物業企業。

??“40年歷程中，中海物業既是受益者，也是見證者，更是參與者?！闭驹谏钏{色的電子屏前面，中海物業董事局主席張貴清從行業發展聊到了中海物業的革新。

??作為一家有著漫長發展歷史的物企，中海物業外拓毅力不減。眼下，它的觸角已經伸向行業的各個角落，衍生出興海物聯、優你互聯、海納萬商、中海城服等多條線路。

??穩健至上

??過去一年，行業的波動讓人印象深刻，尤其是資本層面的變化，房地產市場的雷聲傳到物管的耳朵里，行業價值體系尚未完善，信任的基石隨之崩塌。

??而在這樣的背景下，國央企的表現相對堅挺，不僅在收并購市場大展身手，市值受波及程度也較小。目前，總市值排名前五的物企分別是華潤萬象生活、碧桂園服務、萬物云、中海物業和保利物業，國央背景物企的實力不可小覷。

??中海物業是第二家跨入資本市場的物管企業，也是第一家上市的央企物管，2023年已經是其上市的第九個年頭。

??2023年行進一個月，中海物業股價已經增長超過30%，截至1月29日收盤報價10.92港元/股，總市值358.93億港元。

??值得一提的是，即便在2022年經歷過多次物管股的大起大落，截至12月30日中海物業全年股價依舊微漲。

??樂居財經《物業K線》統計，截至2022年12月30日，市值較前兩年都有增長的是華潤萬象生活、中海物業和特發服務，若是連續兩年市值穩步增長，則只剩下中海物業一家，華潤萬象生活和特發服務2021年跌至低點，2022年才有所回升。

??中海物業的穩健不僅體現在市值上，還反映到經營業績、規模增長等方面。截至2022年中期，其在管面積2.87億平方米，較去年年底的2.6億平方米上升10.5%，同比增長23.53%。

??營收方面，2022上半年中海物業整體收益同比上升了35.3%至58.14億港元，期內毛利率為15.1%，較上一年末減少2.3個百分點。

??各大業務板塊中，物業管理服務承擔了超7成的收入占比，不過收入漲幅最大的還要屬停車位買賣業務。截至2022年6月30日，中海物業的物業管理服務、增值服務和停車位買賣業務分別為43.87億港元、13.19億港元、1.07億港元，同比漲幅分別為44.1%、11.5%、55.1%。

??構建品牌生態

??中海物業圍繞業態和生態搭建了多條延伸通道。有海納萬商和中海城服向多元化業態擴張，也有優你互聯、興海物聯等著眼細分業務最終打造生態閉環的服務內容。

??中海物業稱，這是“以‘業態’為基礎，以‘生態’為延伸”，六大業務互相促進融合，共同構成中海物業的品牌生態。

??如果說物業管理、增值服務是中海物業的骨架，那么細致的服務生態就是填充其中的肌理。

??截至2022年6月30日，中海物業非住戶子分部收益增加8.6%至8.66億港元。其表示，主要由于興海物聯拓展了智慧化建設及硬件銷售業務，以及透過美博工程提供給商家企業客戶和業主的維修保養服務業務量有所增加。

??此外，興海物聯的深入運用在一定程度上也起到了降本增效的作用。2022年中期，非住戶增值服務之子分部利潤同比上升11.0%至8890萬港元。中海物業稱：隨著興海物聯致力實現科技力領先，構建核心競爭力，期內較多研發費用（包括智慧園區平臺及產品線業務分析）以資本化處理。

??優你互聯也是中海物業“智慧化”迭代的成果。此前，中海物業以社區資產、客戶資產、生活服務、平臺業務運營為主線，推出社區平臺“UN+”。如今，優你互聯已經成為中海物業社區增值服務品牌，通過線上線下平臺提供服務，不斷挖掘服務縱深。

??外拓服務邊界已經是物管行業的共識，尤其是深入非住宅領域、更廣闊的城市空間，物業的身影已經無處不在。

??已經上市的物企中，有專注商管領域的星盛商業，也有在公建業態發力的新大正等企業，或是通過收并購、市場外拓補齊業態拼圖的也不在少數。

??為此，中海物業推出了商業物業服務品牌海納萬商，在寫字樓、商業綜合體、產業園區、政府公建、院校等非住宅業態持續耕耘。

??12月9日，中海物業公告以總代價約7610萬元收購廣州利合物業100%股權。

??利合物業的賣方是廣州利合房地產，其手中擁有廣州亞運城項目。這筆收購，將進一步提升中海物業非住宅物業的濃度。2022上半年，中海物業非住宅項目在管面積6850萬平方米，占比23.8%。

??此外，中海物業還錨定大熱的城市服務項目。2022年5月正式進駐烏市沙依巴克區友好北街道城市服務項目，標志著中海物業正式進軍城市服務業態。