??文/樂居財經 楊宏彬

??上周五，郁亮在朋友圈難得地力挺了一位“萬科員工”——崔筱盼。這位面容姣好，形象俱佳的“職場女性”，是萬科數字化虛擬員工，“入職”不足一年，在2021年成為優秀數字員工。

??過去一年，崔筱盼在工作中認識了萬科13702名同事，線上溝通185875次，成為萬科集團與同事們聯系最多的員工。而她的工作，主要根據“大腦”指令完成催辦。

??2022年，其工作范圍由資金、財務，拓展到了投資、融資、工程、成本、營銷、運營等職能，直接觸達每一個在建在售的項目。

??房企數字員工的催生，不可否認是近兩年元宇宙熱潮所帶來的余熱，另一方面，其背后的本質，也是房企為度過行業下行期，提升內部效率、增強企業韌性的重要手段之一。

??追趕潮流，適時而動的萬科，在融資方面也有新動作。此前，股權融資的“第三支箭”射出后，萬科第一時間積極響應。并在去年12月的股東大會上通過了議案。歷時兩個月后，萬科的定增計劃終于出爐。

??2月12日，萬科A(000002.SZ)發布公告稱，計劃向不超過35名的特定對象，以非公開發行方式發行A股股票，募集資金總額不超過150億元，發行數量將不超過11億股，占目前萬科總股本的9.46%。

??公告顯示，本次定增募集的資金將投向萬科旗下11個房地產開發項目，以及補充萬科的流動資金。

??具體項目為中山金域國際、廣州金茂萬科魅力之城、珠海海上城市、杭州星圖光年軒、鄭州翠灣中城、鄭州未來時光、重慶星光天空之城、成都菁蓉都會、西安萬科東望、長春溪望薈、鞍山高新萬科城。

??對于本次定增募資原因，萬科表示，一方面是積極響應國家政策實施，推動公司業務發展，另一方面是優化公司資本結構，增強抗風險能力，此外也是為增強公司資金實力，為長期穩定發展奠定基礎。

??萬科本次定增的提前確定對象并不包括第一大股東深鐵集團。據了解，根據2020年起實施的《上市公司非公開發行股票實施細則》，不是控股股東的第一大股東，不屬于董事會可提前確定的發行對象。這是深圳地鐵此次未在提前確定的增發對象之列的主要原因。

??萬科表示，本次非公開發行完成后，深鐵集團不因本次非公開發行而取得公司控股權或實際控制權。因此本次發行完成后，公司仍無控股股東和實際控制人。定增價格將以不低于定價基準日前20個交易日股票交易均價的80%進行。

??值得注意的是，對那些不準備參與本次定增的原股東而言，高達150億元的股權融資意味著其權益將被稀釋。但在手持現金正在加劇減少，補充資金訴求擴大的背景下，萬科已然顧不了那么多了。

??保交樓依舊是重任

??“第三支箭”發出后，已有多家A股房企公布定增募資方案。

??據Wind資訊數據統計，截至2月12日晚間，按照申萬2021行業分類，目前已有16家A股上市房企發布定增預案，預計募集資金總額不超過573.15億元。

??而萬科150億元的擬融資額度，無疑是本輪定增方案最大的一筆。其次是保利發展、華發股份，擬融資額分別為125億元、60億元。

??業內人士分析，隨著各類支持政策的相繼出臺，房地產行業重回支柱產業在政策面已經釋放出非常積極的信號。此次萬科150億元定增如能順利發行，將成為地產行業去年股權再融資重啟以來最大規模的定增。

??從眾房企定增融資目的來看，項目融資是主流。已披露定增方案的16家房企中，13家房企定增募集資金將用于項目融資，占比超過八成。剩下3家房企中，招商蛇口和陸家嘴定增的主要目的是融資收購其他資產，而嘉凱城主要用于補充流動資金。

??本次定增募集資金中，萬科留了不到三分之一補充流動資金，其余都將投到地產項目中。

??公告顯示，萬科11個項目的總投資金額為453.61億元，而計劃募資資金中的105億元將投入其中，約占了項目總投資金額的四分之一。

??2022年房地產市場雷聲陣陣，保障交付成為了眾房企最重要的工作。而萬科作為地產行業的龍頭，勢必要擔負起保交付的重任。

??去年8月底，郁亮出席萬科中期業績財報會并表示，“在過去的兩個月里，我走訪了35個城市，看了100多個項目，主要任務就是看萬科的房子交付得怎么樣?！?/p>

??2022上半年，萬科實現11.5萬套住宅的平穩交付，其中，35%的項目“交房即交證”，較2021年全年的比例提升10個百分點。2022年全年，萬科交付數量達到27.99萬套，交付面積為3511萬平方米，位列全國第三。

??在整個行業下行的背景下，萬科顯然展現出了極強的韌性，保證的交付的同時，也穩住了經營。2022年1月至12月，萬科累計實現合同銷售面積2630萬平方米，合同銷售金額4169.7億元，位列百強房企第三位。

??再現百億融資案

??去年11月底，證監會宣布在股權融資方面調整優化5項措施支持房地產市場平穩健康發展，被業內解讀為射出支持房企融資“第三支箭”，同時也意味著，關閉了多年的股權融資大門將被打開。

??萬科A上兩次股權融資，均是在十多年前。2007年8月底，在股市接近歷史高位時，萬科曾實施了一次公開增發。其增發價格高達31.53元/股，發行市盈率高達95.84倍，與當時二級市場上的價格相差無幾，是一次名副其實的高價增發。該次增發合計發行3.17億股，募資約100億元，用于房地產開發項目等。

??兩年之后，萬科再次推出增發融資計劃，公開增發不超過112億元。公告稱增發其中92 億元擬投向十四個住宅項目，用于該等項目的后繼開發建設；20億元募集資金用于補充公司流動資金。住宅項目投資總額約為365.8億元。

??這一次借著“東風”，萬科再一次開啟了百億融資案，除了推進旗下十數個項目的開發建設，補充手頭的現金流也成為重要原因。根據定增預案，萬科本次非公開發行股票募資的45億將用于補充流動資金，這將大大增強其資金的寬裕度。

??毫無疑問，雖然作為行業中基本面尚好的房企，萬科也正在面臨現金流急速減少的風險。

??2019年度、2020年度、2021年度及2022年1-9月，萬科經營活動產生的現金流量凈額分別為456.87億元、531.88億元、41.13億元和-41.76億元，過去三個年度的經營活動現金流為正，但2022年前三季度為負，經營活動現金流仍存在一定波動。

??2022年三季度同期，萬科投資活動產生現金流凈額-111.54億元，籌資活動產生現金流凈額-104.64億元。僅據此計算，萬科在去年前三季度實現現金流凈流出257.94億元。

??一個直觀的數據，該公司貨幣資金從2020年的1952億元，下降到2022年三季度末的1188億元。另在負債方面，2019年、2020年、2021年及2022年三季度，萬科合并口徑資產負債率分別為84.36%、81.28%、79.74%和77.85%，資產負債率較高。

??對此，萬科也稱，本次非公開發行募集資金到位后，籌資活動產生的現金流入將大幅增加，且隨著募集資金投入使用，經營活動現金流出也將隨之增加。這也將增加萬科凈資產，提升資金實力，資產負債結構將更加穩健，償債能力和抵御風險能力將進一步增強。

??2022年前三季度，萬科營業收入為3376.7億元，同比增長24.38%；實現歸屬于上市公司股東的凈利潤為170.5億元，同比增長2.2%，實現逆勢增長。

??為吸引投資者“捧場”，萬科一并披露了未來三年（2023-2025年）股東分紅回報規劃。未來三年內，在滿足正常生產經營的資金需求的情況下，萬科計劃每年以現金方式分配的利潤不少于當年實現的可分配利潤的30%。

??融資再上一層樓

??“這幾個月下來，我覺得微光在逐步變成曙光?！痹谌ツ?2月的臨時股東大會上，萬科郁亮曾這樣說過，他認為，時隔20年，房地產再次升級為國家支柱產業，政策支持力度超預期。

??2022年末，房企的融資渠道正在被逐步打開，融資利好政策持續落地，形成信貸、債務、股權多維度融資支持體系，政策導向徹底扭轉，保市場主體。

??正如郁亮所言，房企們終于等來了曙光。而作為優質房企的萬科，也在充分利用“三支箭”，屯糧補倉。股權融資，只是其中一項。萬科還在加速“儲糧”。

??自從“金融支持16條”發布實施以來，近期有120多家房地產企業獲得銀行授信。據不完全統計，在信貸領域，萬科近期獲得了十家銀行的意向性融資額度。

??其中，僅中國銀行、交通銀行就將分別為萬科集團提供不超過1000億元人民幣或等值外幣的意向性授信額度，并在房地產開發貸款、并購貸款、債券承銷與投資、個人住房貸款、保函、供應鏈融資等業務領域深化全方位業務合作。

??債券融資方面，2022年11月21日，萬科宣布，擬新增不超過500億元發行直接債務融資工具。發行種類為直接債務融資工具，包括但不限于境內外市場的公司債券、中期票據、短期融資券、超短期融資券、綠色票據、永續類債券、資產支持類債券、企業債券等，或者上述品種的組合。而在今年2月，據銀行交易商協會消息，萬科337億元中票已經獲得交易商協會接受注冊。

??融資渠道暢通，萬科自然也能大展拳腳。今年，其通過收購上海北萬置業的股權，重新奪回了上海靜安120.6億元地塊的開發權。

??2022年12月以來，萬科新增加開發項目4個，風別分布于上海、廣東東莞、陜西西安以及貴州貴陽，四宗項目合計占地面積21.4萬平方米，總計容積率建筑面積104.8萬平方米，需支付權益價款為124.83億元。

??此外，還有一個物流地產項目。具體來看，萬科新增的項目位于安徽合肥，項目名稱為肥西冷鏈項目，權益比例100%。這宗物流地產項目的占地面積達到10.7萬平方米，建筑面積則為11.2萬平方米，項目所需支付總價為2.63億元。