??文/樂居財經 魏薇

??2月13日早間開盤，領展房產基金（00823.HK）跌超15%。原因或與其此前一則公告有關。

??2月10日，領展房產基金因刊發內幕消息短暫停止買賣。當日下午，領展房產基金公告將進行上市以來的首次供股，其將以全面包銷方式按每個供股基金單位44.20港元的認購價以五供一的基準進行供股，以籌集約188億港元。認購價較其于最后交易日的收市價每個基金單位62.80港元折讓約29.6%。

??據悉，本次領展供股的牽頭包銷商為匯豐、星展及摩根大通，承諾包銷最多4.377億供股基金單位數目。根據包銷協議，管理人已向包銷商承諾供股完成后設180日禁售期，包括不得進行任何合併或細分，配發、發行、出售、接受認購等。

??公告稱，供股所得款項凈額的約40%至50%將用于償還下列現有債務，包括2023年到期的總額約70至80億港元的現有銀行貸款，及2024年1月1日之后到期的約10至20億港元的循環銀行貸款；及用作一般營運資本。其余部分將用作探索未來投資機遇，尤其專注位于亞太區的零售、停車場、辦公室及物流板塊。

??截至2月13日收盤，領展房產基金報每股54.75港元，跌幅12.82%總市值1165億港元。

??評級下調

??消息公布之后，高盛將領展房產基金的評級由“買入”降至“中性”，目標價由69.6港元下調至68.9港元。高盛認為，市場對領展此次行動感意外，因管理層此前曾提到滿意低于30%的資產負債率。而于最近收購新加坡零售資產后，公司的總債務占總資產比率約為27%。高盛表示，供股對公司每單位分派會帶來稀釋，估計其2024/25年單位分派將被稀釋約10%。

??另外，高盛提到，領展未來會否進一步估值新評，將取決于其確保盈利及每單位分派增值所作收購的能力，以彌補供股對單位分派造成的稀釋，而較高利率水平或使其計劃更難執行。

??花旗也發布研究報告稱，將領展房產基金的評級由“買入”降至“中性”，目標價由66.5港元降至59.8港元?；ㄆ毂硎?，除了“五供一”供股令人意外，因新股增加20%，估算領展2024-25財年核心每股盈利及每單位分派會有9%至10%攤薄效應。

??可以看出，機構下調評級的主要原因為供股這一舉措將會攤薄未來盈利和分紅。

??但對當下的領展來說，降低負債率才是更重要的任務，從此次公告中的資金用途也可窺見一二。截至2022年9月30日，領展負債總額增加約165億港元至551億港元，負債比率由18.4%升至22.7%。

??在領展看來，攤薄只會產生短期的影響。領展房產基金CFO黃國祥稱：目前是合適的時機先將集團債務比例降低，節省融資成本，同時伺機尋找新收購機會。他還表示，現時全球正處于加息周期，相信未來一到兩年市場將會出現重新定價的情況。屆時將有可能出現很多投資機會，而領展不應錯過。

??分散風險的資產配置

??一直以來，領展以“穩健”著稱，自2005年上市以來維持著兩位數的業務增長率，且在市場上鮮少有收購動作。2015年，領展走出香港進軍內地市場，并不斷深化其在一線城市中商辦產品的布局。

??當年3月，領展以25億元的價格收購位于北京中關村的歐美匯購物中心，接著斥資66.26億元向瑞安房地產收購上海企業天地1號及2號。

??2019年，領展“2025愿景”計劃公布，領展對旗下資產組合提出具體規劃，希望提升除香港外其他地區的物業占比，以及提升寫字樓等非傳統物業類型的占比。自此，領展開始了大手筆的收購。

??具體而言，規劃中香港物業占比維持70-75%，而中國內地物業將占≤20%，海外占≤10%。布局策略是通過地區分布來分散風險，通過資產拓寬把風險降低，讓不同資產類別的不同增長周期可以互補。

??這一年年初，領展斥資66億元收購怡景中心城項目，并整體投入少于4個億進行“資產提升”計劃。直到2021年7月，改造升級工作才完成。

??2021年2月24日，領展以27.7億元的總價拿下萬科旗下上海七寶萬科廣場50%股權，為領展首次在上海投資零售物業。

??2021年6月，領展房托收購廣州物業太陽新天地購物中心，總代價32.05億元。該項目為領展在廣州投資的第二個零售物業。

??2021年11月，領展首次涉足物流領域，其以總價為7.54億人民幣的價格收購了位于廣東省東莞市和佛山市的兩座配送中心的75%股權。2022年5月，又以9.47億元收購位于常熟和嘉興的三個物流項目。

??去年12月底，領展首入新加坡，以21.61億新加坡元（折合約124.85億港元）從Mercatus Co-operative Limited（Mercatus）收購新加坡兩個市郊零售資產——裕廊坊（Jurong Point）及 Swing By @ Thomson Plaza，較目標物業于2022年12月28日的物業估值折讓約6.1%。這也是領展歷史以來的最大收購。

??與Mercatus的交易還包括一份為期10年的資產及物業服務協議。領展同時與Mercatus就新加坡市郊的零售商場宏茂橋城(AMK Hub)簽訂為期10年的資產及物業管理服務協議，該商場未來繼續由Mercatus持有，管理則由領展負責。

??這項收購預計于2023年3月31日完成。交易完成后，領展將成為新加坡十大零售資產業主之一，服務接近10%的新加坡人口。

??截至2022年9月30日，按資產估值2340億港元計算，從物業資產類型上看，領展資產總價值68.3%貢獻自零售物業、19.4%為停車場、11.1%來自寫字樓、1.2%來自物流地產。