??文/樂居財經  徐酒眠

??跨進2023年，趙偉豪心間郁結的愁緒或許會又多了幾分。因為按照他六年前接班鴻坤之時的規劃，今年應該是他的一個收獲之年。

??即，達成“四個千億目標”：鴻坤地產和鴻坤產業兩大板塊各千億，另外不動產管理規模和物業管理規模各1000億。

??然而這些宏圖偉志，都緊隨一場危機降臨而被迫束之高閣了。30億理財爆雷、美元債逾期未支付……趙偉豪所持公司股權被凍結、成為被執行人、被限制高消費，他曾經所學多年的經濟學、金融學等知識，在這場危機中似乎難以發揮出力量來。

??鴻坤為危機還在蔓延，這一次“病發”的是旗下上市平臺燁星集團（01941.HK）。2月17日，在資本市場上沉寂許久的燁星集團刊發了一則內幕消息。

??據此，其債務人之一無錫永慶房地產有限公司（簡稱“永慶房地產”）破產清算申請已獲法院受理，但截至公告之日，永慶房地產還欠其合計3660萬元未償還應收款等。

??“董事會將密切監察破產的進展，并采取適當行動以盡量減少對集團的負面影響(如有)”，在公告中，燁星集團董事會表示，鑒于破產，這部分應收款項等可能無法全部收回了。

??2022年財報“交卷”在即，燁星集團此時發布這樣一則關于應收款的公告，可以說是噩耗傳來。這筆應收款對于燁星集團而言不是一個小數目，其2022年上半年的凈利潤也才935.6萬元。

??不過，這則公告卻未引起燁星集團股價波動。截至2月20日，其報收0.216港元/股，市盈率(TTM)5.53，總市值約8754.70萬港元。按照當日匯率計算，這筆3660萬元的應收款折合港元約為4178.26萬，抵得上燁星集團近半市值了。

??關聯交易“疑云”

??事實上，永慶房地產的身份并不簡單。

??企查查資料顯示，永慶房地產曾是北京鴻坤偉業房地產開發有限公司（簡稱“鴻坤偉業”）全資子公司，并直到2021年9月28日進行股東變更。換而言之，永慶房地產是燁星集團的前關聯方。

??樂居財經《物業K線》獲悉，位于無錫市新吳區的鴻坤·理想灣，就是永慶房地產開發的項目。

??鴻坤偉業退出之后，北京富潤泰順科技有限公司（簡稱“富潤泰順”）、北京思傳信息咨詢有限公司（簡稱“思傳信息”）進入，各自持股占比60%、40%。往上穿透，富潤泰順與思傳信息所涉三位自然人股東，最終實控人為陳珊，持股占比60%。

??雖然永慶房地產在股東之中抹去了鴻坤，但新進入的富潤泰順、思傳信息，其實與鴻坤存在千絲萬縷的關系，它們的電話號碼與鴻坤偉業是同一個。而從時間線來看，鴻坤偉業退出永慶房地產正是在其危機顯露之時。

??據此來看，陳珊等人或許是鴻坤偉業與趙偉豪的代持人。

??鴻坤偉業退出永慶房地產，其實也巧妙地“掩藏”了燁星集團此番披露的應收款產生原因。

??根據公告，此筆應收款包括約3060萬元未償還的應收款項，及約600萬元其他未償還貿易應收款項。其中，最大的3060萬元應收款項背后，涉及的燁星集團與永慶房地產在2021年度訂立的多份獨家代理服務協議。

??樂居財經《物業K線》查閱燁星集團2022年中報獲悉，2022上半年，燁星集團斥資788.8萬元，從永慶房地產處收購了232個未售停車位，對價已被可退還按金抵銷。

??彼時，雙方簽訂了一份結算協定，永慶房地產承諾在2023年9月30日前，向燁星集團退還3056.6萬元的可退還按金余額。

??因為當時鴻坤偉業退出了永慶房地產的持股，因此這筆交易未被作為燁星集團的關聯交易在港交所披露。

??應收款“爛賬”

??事實上，物企以高額可退換按金置換關聯房企車位“獨家租售權”，在物管行業并不少見。

??值得一提的是，因為停車位租售代理“惹禍”上身的物企也不止一家，尤其是在房企債務高壓不斷的大環境下，高額的保證金很容易被質疑是否“關聯利益輸送”。

??燁星集團這筆三千多萬元應收款背后，也有“關聯利益輸送”的影子。而對于這筆可退還按金可能“爛賬”，燁星集團似乎早有準備。

??2022年6月，雙方訂立結算協定時就約定，永慶房地產保證在出售若干物業(簡稱“資產”)之前需獲得燁星集團的批準，并且出售資產所得款項將優先分配給燁星集團；若到期這筆應收款項無法退換，永慶房地產需將資產將轉移給燁星集團以抵銷未償結余。

??在2022年中報里，燁星集團曾表示，根據對資產公允價值的評估，董事會認為

??資產的公允價值高于按金的帳面價值。因此，其將能夠全額收回未償余額，預計信貸損失極小。

??而根據永慶房地產的破產重整民事裁定文件，對其進行申請破產的是常州市金壇金鼎建設工程有限公司（簡稱“金鼎工程”）。2022年11月22日，江蘇省無錫市新吳區人民法院決定將永慶房地產作為被執行人的執行案件移送破產審查；十天后，12月2日，法院進一步對該案件進行了立案。

??據此來看，永慶房地產破產清算之后，其實還有其他債主的欠款要還；而其未償還給燁星集團的這兩筆應收款，可能無法全部償還。

??數據顯示，截至2022年上半年，燁星集團的貿易及其他應收款總額約為1.39億元，較2021年末的1.09億元增加約28%。其中，可退換按金占貿易及其他應收款總額的22%。

??同期，燁星集團的總收益約為1.72億元，較2021年同期微漲7.9%。然而凈利潤卻大幅“縮水”65.62%，跌至935.6萬元；凈利率5.43%，跌至谷底。

??又一起資產抵債

??按照雙方此前簽訂的協議，永慶房地產破產清算之后，或許能將約定的資產轉移給燁星集團以抵銷未償結余。

??這是又一起物企被開“資產抵債”單的案例浮出。幾天前，2月13日，雅生活服務與雅居樂集團簽訂協議，后者計劃以未售資產向前者抵銷未償還應付款項，抵銷資產清單由雙方最終確定，包括但不限于寫字樓、商鋪和商品房。

??此外，恒大物業被關聯房企中國恒大違規占用134億資金，中國恒大償還該質押所涉及款項的方案，也是主要是通過恒大集團轉讓資產給恒大物業抵銷相關款項。

??此前金科服務與關聯房企金科股份簽訂了一份借款協議。據此，金科服務向金科股份提供不超15億元借款，借款日期自提款日期開始至2024年12月20日止，年化利率8.6%。

??彼時，雙方也是列出了長達14頁的抵押財產清單，擺在借款合同的附件一欄，包括商業資產和車位在內，金科股份一共出動了27億元可供抵押的資產。

??而從2022年中報來看，上市物企應收賬款壓力正進一步加大。據“丁祖昱樓市”披露，2022年中期，57家上市物企的應收款均值為12.44億元，較2021年同期的8.84億增長約40.7%。

??應收賬款與營收占比最高的10家企業，有7家公布了關聯方與第三方數據，結合關聯方的在管面積比例，佳兆業美好、融創服務、時代鄰里等物企關聯方拖欠更加明顯。

??未來，以資抵債的形式，或許還將在房企與上市物企間不斷發生。