??文/樂居財經  楊宏彬

??關閉多年股權融資大門已經打開，早已對資金無比渴望的房企們相繼推出定增計劃。

??截至目前，已經有35家上市房企發布股權融資信息，其中A股有27家，H股8家。連地產大哥萬科，也于最近披露了目前最大的一筆股權融資計劃，150億元。房企們定增募資的用途大致分為償還債務、保交樓、收購標的、補充流動性資金等幾種。

??新湖中寶同樣是計劃定增的一員。不過，定增落地或尚需一些時日，而在這之前，新湖中寶已經通過另一種方法，用股權換取了資金。

??2月21日，新湖中寶(600208.SH)公告稱，控股股東新湖集團將向衢州市新安財通智造股權投資合伙企業(有限合伙)（以下簡稱“新安財通”）轉讓公司10%的股份，作價約22.7億元。

??截止目前，新湖集團直接持有新湖中寶32.41%的股權，而與一致行動人黃偉、寧波嘉源實業發展有限公司、浙江恒興力控股集團有限公司合計持有的股權達57.09%。

??本次交易后，新湖集團及一致行動人在新湖中寶的持股將降至47.09%，新湖中寶實際控制人將不會發生變化。

??接盤方新安財通是一家國有合伙企業，成立于今年初，注冊資金達25億元。目前有4名合伙人，財通證券（601108.SH）全資子公司浙江財通資本任執行事務合伙人。公司最終由衢州市國資委持98.2447%，浙江省財政廳持1.4862%。

??這也意味著，控股股東本次賣股，不僅僅獲得了資金，新湖中寶還“染紅”成為了混改企業。新湖中寶表示，控股股東本次轉讓公司股權，是為了協助公司進一步爭取地方政策支持、全面深化合作，推進轉型，優化股東架構。

??國資的介入

??早在去年12月，新湖中寶就已經披露了向衢州市國資轉讓公司股份的消息，彼時擬定的三名接盤對象，現有兩名在新安財通的股東陣營中，而在正式接盤之時，衢州市國資還找來了財通證券旗下私募基金管理公司，浙江財通資本。

??新湖中寶引戰國資的消息一出，資本市場立刻給予了熱烈反饋。公告后一交易日，新湖中寶盤中最高沖至3元/股，創近半年內新高，收漲4.01%，報2.85元/股。

??經過兩個多月的時間，國資入股一事終于落定。不過，新湖中寶股價在那日沖高后，又持續走低。最終，雙方協議的收購價為2.64元/股，較前一交易日約折讓10%。

??根據股權轉讓協議，交割完成后，新安財通將向新湖中寶董事會提名一名非獨立董事。

??政策風向變化以來，爆發流動性問題的房企不少，國資成為紓困主力。但從過往的案例來看，國資對于房企的紓困多是單個項目的介入，直接入股房企的，除了新湖中寶，就是建業。而新湖中寶之所以能成為幸運兒，與其產業布局有關。

??被稱為“浙江神秘資本大鱷”的黃偉，是新湖中寶的掌舵人。以金融發家的他，在資本市場叱咤多年，用長袖善舞形容他，并不為過。其手下的上市平臺，除新湖中寶外，還包括湘財股份、大智慧。另外，新湖期貨也已于去年7月遞表。

??作為黃偉手下的地產平臺，新湖中寶同樣有著較強的投資屬性?！拔覀冇X得哪個行業有潛力、符合國家的發展方向，就去投哪個行業?！边@正是新湖中寶與衢州國資產生交集的原因。

??作為當下最有潛力的新能源賽道，新湖中寶同樣有所涉獵，其主要投資的是鋰電池原料氟化工產業。2021年年報中，新湖中寶表示，要充分利用衢州“中國氟硅之都”的產業優勢，合作合資投資氟化工投資項目，助力衢州打造成四省邊際共同富裕先行示范區。

??2021年11月，衢州海創園開園儀式上，新湖中寶新能源關鍵材料經營管理總部項目入駐，同年12月，新湖中寶就把公司注冊地址由浙江嘉興變更為衢州。

??地產難題

??地產與金融，是黃偉的兩大金礦。不過現在的地產對于黃偉而言，可能并不太容易掘金。

??國資進入新湖中寶，是有一些條件的。其中最重要的一條是，需新湖集團對部分質押股份做出解質押安排。在最初發布引戰國資消息時，新湖集團及其一致行動人未質押的股份占新湖中寶股份的9.56%。未質押部分并不足以出售。

??直至本次公告，新湖集團及一致行動人累計質押新湖中寶股份數量占其所持股份的 81.3%，大約是新湖中寶總股份的46.41%，未質押部分為10.68%，勉強夠數。但值得注意的是，這是一致行動人合計的持股，而衢州市國資的交易對象是新湖集團。若要完成交易，新湖集團或仍需再解除部分質押。

??另一方面來看，控股股東如此高的質押率也反映出了新湖中寶目前面臨的資金難題。2022年三季報顯示，新湖中寶手持貨幣資金102.04億元，而短期借款有42.21億元，應付票據有4.42億元，一年內到期的非流動負債57.67億元，三者總計為104.3億元。

??債務壓力之所以凸顯，與當前新湖中寶銷售乏力有一定關系?？硕饠祿@示，2022年，新湖中寶銷售額為153.2億元，2021年同期為233.4億元，同比下滑幅度34.1%。

??好在，新湖中寶趕上了政策的暖風。去年12月，新湖中寶稱，計劃向不超過35名特定投資者非公開發行股票，募集資金擬用于公司與“保交樓、保民生”相關的房地產項目，以及補充流動資金、償還債務等。成為第一批公定增計劃的房企。

??不過，到目前為止，新湖中寶具體的定增計劃仍未出爐。

??債券融資方面，2月19日，新湖中寶稱，將發行規模不超過30億元的公司債，擬全部用于與浙商資產指定主體設立特殊機遇投資有限合伙企業，該合伙企業資金投向主要為盤活存量資產、救助困境房企以及“保交樓、保民生”相關的房地產項目、棚戶區改造或舊城改造項目開發建設等。

??兩天后，杭州新石企業管理咨詢合伙企業(有限合伙)成立，注冊資金30億元，新湖中寶在其中合計持股達99.9997%，剩余股權由杭州浙商企融破產管理有限公司持有。