??文/樂居財經 魏薇

??在至暗的2022年，房企們呼救不斷，終于在2022年的最后兩個月看到了希望的曙光?！八闹Ъ饼R發之下，房企融資端持續獲得利好，這波政策暖風惠及到的房企名單在不斷拉長。

??2月23日，中國銀行間市場交易商協會官網披露，碧桂園200億元中票、綠城110億元中票、廈門中駿30億元中票、雅居樂20億元中票獲得注冊。上述中票在今年1月獲批，總額度達390億元。

??就在2月初，萬科、美的置業、新城控股、新希望地產、中國鐵建5家房企中票也獲準注冊，總計金額達到669億元。

??萬科一共接到三份中期票據注冊通知書，金額分別為280億元、37億元、20億元，總計337億元；新城控股中期票據注冊金額為150億元；美的置業中期票據注冊金額為150億元；新希望五新實業集團中期票據注冊金額為10億元；中國鐵建中期票據注冊金額為22億元。

??一個月不到的時間內，房企獲批的中票發行總額已達1059億元。

??從獲批發債主體看，監管層對央企、國企和經營面穩健的民營房企較為“偏愛”，值得注意的是，政策對流動性緊張房企的融資正逐漸松動。此次中駿、雅居樂兩家房企出現在了發債獲批名單中，2022年，這兩家房企頂住了流動性壓力，目前為止均未發生違約。

??融資開閘背后不可忽視的是，脆弱的房企們已經不能再經受一次打擊。2023年，房企的到期債務總額逼近萬億，若這一年的銷售持續低迷、融資通道不暢，對房企來說無疑是雪上加霜。更重要的是，巨額的償債壓力下，房企還肩負著“保交樓”重任。

??定增、發債與“保交樓”

??針對這場地產行業的危機，此前，國央企、險資、AMC機構等已經多次接盤問題房企，但這畢竟只是權宜之計，畢竟“僧多粥少”。若行業危機繼續蔓延擴大，或將會引發金融危機甚至是經濟危機。

??去年以來，房企頻現交付問題，這也打擊了潛在購房者的信心，從而會影響銷售端回暖，不利于房地產行業的健康循環。因此，推進交付工作，修復房地產市場信任鏈刻不容緩?！氨＝粯恰背蔀榉科?、行業，乃至全社會的最強呼聲。

??2022年7月28日，中共中央政治局會議首次提出“保交樓”。今年2月22日，中國房協發布“保交樓”行動倡議，倡議房地產開發企業及樓盤項目公司自覺履行企業責任，切實提供房地產交付保障措施，做好保交樓、保民生、保穩定的各項工作。

??這其中，房地產企業是“保交樓”的責任主體，更是“保交樓”的重要一環。讓房企回歸正常融資需求，激活流動性，成為解決保交樓任務的重要工作。此后，監管層針對房企股權融資、發債逐漸放松。

??去年11月28日，證監會宣布恢復涉房上市公司并購重組及配套融資、恢復上市房企和涉房上市公司再融資，這也意味著暫停多年的A股房企并購重組以及再融資政策的松閘。此后不到一個月的時間里，包括萬科A、陸家嘴、招商蛇口、嘉凱城、華發股份、綠地控股、格力地產等在內的多家A股上市房企籌劃再融資。

??本輪“定增潮”主要集中在兩大領域，一方面是招商蛇口、格力地產等房企重啟并購重組，并發行股份募集配套資金。另一方面，部分房企籌劃定增募資，用于“保交樓、保民生”相關的房地產項目等政策支持領域。

??最新在2月23日，中交地產公布向特定對象發行股票預案，其擬定增募資不超35億元，募集資金在扣除發行費用后的凈額將全部用于5個“保交樓、保民生”項目及補充流動資金。

??數據統計，自2022年11月28日房企股權融資重啟以來，至今已有超30家房企籌劃股權再融資。

??在發債融資方面，進入2月以來不到一個月的時間內，房企獲批的中票發行總額已達1059億元。且一些流動性緊張房企，也開始出現在融資名單。保交樓推進之下，監管層對房企融資端的放松也在持續。

??償債壓力大，違約風險仍在發生

??目前來看，房地產行業的融資環境已經有所改善，但擺在房企面前的債務壓力依然很大。

??克而瑞指出，雖然有近30%民營房企在“三支箭”以及內保外貸的支持下資金鏈有了一定的保障，但大多數民營房企仍存在著較大的流動性壓力。2023年前三季度，100家典型房企到期債券總規模達到5528億元，同比增長6%。其中，境內債券到期2805億元，境外債券到期2724億元。償債壓力主要集中在一季度，到期債券規模達到了2225億元。

??其中，僅2023年上半年，民營房企即將到期債券總額就達到了2913億元，風險房企的到期債券占比超過了61%。

??若沒有融資政策的支持，房企的流動性壓力會進一步承壓，2023年或許會比2022年更為慘淡。

??對于房企的負債問題，1月10日有重磅消息傳來，人民銀行、銀保監會召開了主要銀行信貸工作座談會，強調保持房地產融資平穩有序，并實施改善優質房企資產負債表計劃，聚焦優質房企開展“資產激活”“負債接續”“權益補充”“預期提升”四項行動，綜合施策改善優質房企經營性和融資性現金流，引導優質房企資產負債表回歸安全區間。

??在激活房企現金流、維護行業健康發展以及保交樓的政策風向下，房企融資環境繼續松動將是趨勢。但即便如此，房企在債務壓力之下，違約事件仍有發生。

??1月31日，金科股份首次發生境內公開債務違約，截至2022年11月末，金科股份已到期未支付的債務本金合計90.91億元，占公司 2021年經審計凈資產的23.36%。1月26日，融信中國稱，尚未支付2023年1月到期優先票據，本金及應付利息總計約4.31億美元。