??文/樂居財經　鄧鑫妮

??靴子落地，2023年第一家遞表的物企出現了，不出意外是家國資物企。

??2月24日晚間，深業物業運營集團股份有限公司在港交所提交招股書。深業物業的上市長跑已經進行了7年之久，在這個國家隊物企展身手的大潮下，它終于遞表了。

??重組后，深業物業上市的步伐明顯加快。

??2021年，深業物業吞下關聯方手中的6家公司股權，出售股權的市值約為7.91億元。這對深業物業來說是筆不小的開支，配發了一倍的新股給股東才填平這筆帳。

??這幾家標的公司的業績如何、規模多大，深業物業并未在招股書中透露。但是從盈利情況可以推出一二，2022年前九個月，深業物業凈利潤同比增長44.8%，主要來自收購其中一家合營公司所占經營成果。

??然而單一公司對深業物業的提振作用有限，目前深業物業毛利率和凈利率只到上市物企平均值一半的水平，而這已經為其盈利長期處于較低位置埋下伏筆。

??股權方面，深圳控股（00604.HK）間接持有深業物業92.54%的股權，前者表示，分拆上市后，預期將擁有深業物業不少于50%的權益，深業物業仍將是它的附屬公司。

??7.9億換走50%股份

??深業物業真正有了重組上市的行動，是在2021年9月。

??那個月，深業物業一口氣收購了6家公司的股權，總對價7.91億元。不過，這并不是一筆真金白銀的交易，賣方4家公司用手中6家公司的股權交換了深業物業發行的6128.7867萬股新股份。

??換言之，這6家標的公司是新股東入股的籌碼。

??2021年9月18日，深業物業宣布收購泰然集團旗下深業智慧園區的100%股權和深圳天安智慧園區運營有限公司的50%股權，對價分別為1.99億元和2.63億元。

??與此同時，還從深業置地手中買下深業商管和置地物管，以及泰富物流旗下的泰富商管和農科集團旗下的農科物管，上述均為100%股權轉讓，對價分別為1.69億元、4352.5萬元、6553.3萬元、5002萬元。

??而為了撇清手中無關聯的業務，深業物業又以985萬元的價格出售了鵬基經營100%股權，接盤方為深圳控股的一家子公司。

??這6家公司的估值按照資產凈值估算，業績幾何，招股書中并未透露。

??再回到換股的話題，發行新股后，深業物業的注冊資本增加至1.21288億元，4位新股東泰然集團、深業置地、泰富物流和農科集團合計持股50.53%。

??按照6家換股公司的估值和股東持股比例計算，深業物業的總市值約為15.65億元。

??2021年營收與深業物業相仿的越秀服務，目前市值為64億元，越秀服務和深業物業同為地方國資物企，后者的估值區間或許也在60億左右。

??大股東間接持股92.54%

??改革開放初期，深圳承接了大量香港轉移而來的企業，催生了本土一批工業園的誕生，上步工業區就是在這個時候籌建，而深業物業的歷史也要從這里講起。

??1985年，深業物業主要運營公司之一的鵬基物管服務成立，落在上步工業區管理服務公司名下。直到1992年7月，深業物業才正式成立，隨后開始承接深業集團的住宅物業管理業務。

??7年前的一次業績發布會，深圳控股首次透露了分拆物業上市的想法：“資產整合后，就會推動物業上市?！边@一等，就到了現在。

??在這期間，外界一直關注著動態消息。去年7月，深圳控股稱“正考慮可能分拆物業管理業務”，今年1月深業物業赴港IPO的申請材料正式被證監會接收，這份招股書千呼萬喚終于面世。

??現如今，直接持有深業物業股份的股東共有5位，南方地產、泰然集團、泰富物流、深業置地、農科集團分別持股49.47%、29.55%、4.19%、13.6%、3.19%。

??往上穿透，則都與深圳控股有關。其中，南方地產由深圳控股直接全資擁有，泰然集團由深圳控股直接及間接持有約75.05%權益，泰富物流由深圳控股間接持有約97.82%權益，深業置地由深圳控股間接全資擁有，農科集團由深圳控股間接全資擁有。

??目前，深圳控股間接持有深業物業92.54%，前者表示，深業物業上市后其也將擁有不少于50%的權益。

??凈利率貼地僅有5.5%

??國資物企常以穩健著稱，但穩健的背面往往是外拓乏力、盈利能力較低等問題。如今，深業物業也面臨著毛利率和凈利率雙雙處在低位的難題。

??樂居財經《物業K線》統計，截至2022年上半年，上市物企（公布數據）平均凈利率約為12.83%，平均毛利率約為27.7%。

??2020年、2021年及截至2022年9月30日，深業物業的凈利潤分別為1.05億元、7450萬元和9020萬元，凈利率分別為5.7%、3.7%、5.5%。

??2022年前9個月凈利潤之所以增長反超2021年全年，還要得益于收購深圳天安智慧園區運營有限公司，使其凈利率同比增長44.8%，凈利率同比增加1.5個百分點。

??然而深業物業的凈利率已經貼地，獨木難支，就算深圳天安智慧園區運營加入，也難以大幅提起整體凈利水平。

??毛利率情況也是如此。期內其毛利率分別為15.2%、13%和14.6%，2022年前9個月毛利率回春，但仍低于上市物企平均毛利率10多個百分點。

??毛利率在較低水平徘徊，與其業務分布有關。目前，深夜物業旗下共有三大業務，分別為城市及產業園服務、住宅物業管理服務和商業物業運營及管理服務。城市及產業園服務營收占比逐年遞增，但毛利率常常落后于其他兩項業務。報告期內，該業務毛利率分別為7.2%、8.8%和11.8%。

??值得一提的是，其他兩項業務的毛利率也不算高，最高的商業物業運營及管理服務也僅在25%上下浮動。

??報告期內，住宅物業管理服務毛利率分別為15.6%、11.5%和10.6%，商業物業運營毛利率為25.3%、23.5%和24.9%。

??7成業績在大灣區

??作為深圳的一家地方國資物企，深業物業身上的標簽十分明顯，城市和產業園板塊發展迅速、大灣區業務濃度高，不過這些特點從某種程度上來說也是其發展困境。

??2020年、2021年及截至2022年9月30日止9個月，深業物業總收入分別為18.38億元、21.52億元及16.51億元。

??截至2022年9月，來自城市及產業園服務、住宅物業管理服務和商業物業運營及管理服務收入分別為6.97億元、5.54億元和3.99億元，分別占總收入42.2%、33.6%和24.2%。

??深業物業大部分業務集中于大灣區。報告期內，來自于大灣區的收入為12.97億元、16.29億元及12.8億元，分別占相關期間總收入的70.6%、75.7%及77.5%；而在大灣區的在管面積分別為2690萬平方米、3700萬平方米、3730萬平方米，分別占總在管面積的57.7%、63.0%、及63.0%。

??一方面，深業物業的關聯方項目多位于大灣區，另一方面深業物業大部分城市及產業園服務合同均由地方政府授予，離開特定區域或許會水土不服。

??截至2022年9月30日，深業物業總在管面積約為5920萬平方米，其中城市及產業園項目面積占比48.4%，住宅物業項目面積占比45%，商業物業項目面積占比6.6%。

??從合約面積來看，深業物業規模儲備有限，或許會制約其業績增長。截至2022年9月30日，總簽約面積約為6180萬平方米，合約面積和在管面積比值僅有1.04%。

??全年營收20億元，在管面積6000萬方，深業物業的核心數據在上市物企中并不算優秀，頂著國企光環的它，能否如深圳控股期待的那樣6月份成功上市，還留有懸念。