??文/樂居財經  許淑敏 曾樹佳

??開年以來，胡葆森首次公開露面，便是攜中原建業合伙人理事會一行，拜訪了許昌當地領導。座談現場，老胡神情專注，偶爾面露微笑。

??在此之前，建業集團官微上，發表了一篇題為《全面復工，開始“狂飆”》的文章，其在建項目，均搶先吹響了復工沖鋒號，顯露出了與以往不一樣的節奏。

??“染紅”之后的建業，似乎活成了大多數房企，想要的模樣。

??這兩年，也有部分出險房企引入國資之后，獲得了一線生機，除了建業地產獲河南鐵建投入股之外，還有紅星美凱龍出售29.95％的股份予建發股份、華南城引入深圳國資特區建發等。

??最新的案例，是新湖中寶將10%股權，轉讓予衢州國資新安財通，交易對價為22.7億元。

??民營房企“染紅”，帶來的益處不小，早些年的萬科、綠城等，引入國資后凸顯融資、經營優勢，發展漸穩，已證明了這一點。

??但并不是所有主體，都能成為幸運兒。大部分出險房企，仍一直在尋求戰投的路上。藍光、奧園、佳兆業、禹洲、金科、泰禾等，仍在期待白衣武士，等待曙光。

??而事實證明，在行業深度調整的當下，就算傍上國資，也并非就萬事大吉。

??國資背書

??新湖中寶的資金困境很早顯現，于2019年便陷入負債旋渦，多年來通過出售資產、投資收益等維系生存。

??這些年，新湖中寶地產業務收縮，更多偏向投資高科技、新能源等領域。

??但直到去年三季度，新湖中寶資金狀況仍不算樂觀。截至2022年三季度，新湖中寶短期債務合計104億元，但手上貨幣資金102.04億元，難以覆蓋短期債務。

??引入國資戰投，既有短期考慮，亦有長期的衡量。短期在于，向新安財通轉讓10%股份，獲得資金22.7億元，暫時緩解流動性壓力。

??長期在于，新湖中寶正處于轉型的關鍵階段，發展新能源、高科技產業需要政策支持，亦需要融資便利。加上國資背景，在資本市場上更吃香，融資成本會更低。

??已有不少案例說明，民營房企“染紅”，帶來的益處不小。前些年萬科、綠城、萬達等引入國資之后發展漸穩，成為業內為數不多躲過風險的房企。

??這兩年，部分出險房企引入國資之后，獲得了一線生機，包括建業地產獲河南鐵投入股、紅星美凱龍出售29.95％的股份予建發股份、華南城引入深圳國資特區建發等。

??國資紓困，一般能為房企，帶來多個方面的改變。

??短期的資金輸入，是房企在交易中，最直接的收益。這種收益，一般以分期付款的方式轉入，盡管條件限制較多，但已經算是房企短期內，較快獲得資金的途徑。

??雖然出險地產商身上，動輒背負著上千億的債務，這點資金只是杯水車薪，但有總比沒有好。

??此外，攀上國資，必然使公司管理層迎來調整。一般引入國資，會留有董事職位給戰投方。比如新湖中寶協議當中規定，受讓方可獲新湖中寶一個董事席位。

??而河南鐵建投成為建業地產第二大股東以后，建業地產董事王俊、董事林明彥及陳瑛辭任其所擔任職務，由在河南鐵投任職的鄧高強及時松接任。據透露，戰投方入駐，大概率負責資金和土地投資方面。

??華南城“染紅”，也加入了國企背景的管理人員。此前，特區建發委派高級管理人員萬鴻濤、覃文忠等入職華南城，分別擔任華南城執行董事兼副總裁、執行董事兼財務總監。去年9月，特區建發董事長李文雄已擔任華南城的聯席主席一職。

??國企管理層的加入，雖有加強參與管理的意味，但更多帶來國企的運營管理經驗，以及國企背景的人脈資源，對于房企業務體系及結構優化，有一定幫助。

??戰投的加入，還會為房企帶來業務轉型、融資的機會。

??華南城從中獲益頗多，特區建發不僅設立總規模約110億元的股權投資基金為華南城項目提供資金支持，而且一直在研究與華南城7個在建項目全流程合作。

??由于特區建發的背書，華南城于2022年4月，獲得上海銀行深圳分行的40億元授信額度。此外，關于華南城美元債展期事項，特區建發也與受托人簽訂了保值契約。

??而建業集團董事長胡葆森，也曾評價引入河南鐵投，鐵投買的是“股”權，帶來的是“鼓”舞，國企和民企合作，增加的是“信用”，更是市場的“信心”。

??“三支箭”發出后，有了國資做背書的建業，獲得了不小的授信額度。12月，其中建設銀行、工商銀行，分別給予建業150億、100億的授信額度；中國銀行則為其提供授信200億元。

??苦等白武士

??民營房企遇困，引入戰投總是首選。無奈市場下行，出險房企過多，戰投方的選擇愈發慎重。

??能引入國資背景的戰投，往往要靠企業的關系、人脈，而且企業需有待發展的空間，更重要的是，債券、股權關系不過分復雜。

??能被國資選中的出險房企并不多，像建業、華南城等幸運兒還是少數。大部分出險房企，一直在尋求戰投的路上，藍光、奧園、佳兆業、禹洲、金科、泰禾等多家房企仍在期待白衣武士。

??今年1月，金科股份官微披露，董事局主席黃紅云在年度總結會上表示，聚焦引入戰略投資是2023年核心工作，要堅決推進落地。此前有傳言，金科要引入四川國資，更早之前，則是傳出其正在就引入重慶國資洽談。

??本身引入戰投就是個長時間磋商的過程，盡職調查、雙方博弈，一方要掩蓋，而一方要爭取更高的條件。

??此前，萬科公告稱擬收購泰禾19.9%股份成為第二大股東，但其設置了非常嚴苛的交易前提，并強調，萬科不會對泰禾的經營及債務等承擔責任，也不提供增信措施或財務資助。

??如今兩年多的時間過去了，萬科入股條件尚未達成。

??藍光發展自2021年，就傳出與四川省國企磋商引進戰略投資者，但由于各種原因，雙方的合作暫告停止。

??藍光二代楊武正曾表示：“引入戰投是提升公司抵御風險的方式。公司會像同行一樣，可能會考慮央企或險資，但不會盲目決策，更不會甩賣公司?！?/p>

??但楊武正一直沒有等到白衣武士。一段時間以來，藍光與其他房企所談的，大多是項目層面的合作。比如萬科曾收購了一批藍光發展旗下的優質項目，包括成都、重慶寧波、石家莊等地的項目，而且打折不少。

??相較于以財務投資的角色紓困出險房企，僅以項目層面合作能獲得更多收益，挑選核心資產，以較低的價格收購回來，還能隔離風險。

??救企業與救項目之間，投資方往往選擇救項目。諸如南通國資聯手華融，為中南建設提供50億紓困資金，以及成百上千億的城市基金，最終也只是落到項目層面。

??前段時間傳聞稱融創與越秀在談超過200億的大合作，大概也是項目打包進行合作。雖然最后融創否認了，但依然表示，項目上的資金支持和集團的戰投都在談。

??而在此之前，融創已就上海董家渡項目、武漢桃花源項目，引入信托、資產管理公司等金主。

??出險房企除了找金主紓困項目，還賣起了物管資產。

??奧園被傳引入山東國資也有一年多的時間，遲遲未有結果，等來的卻是奧園健康出售予南粵基金的消息。

??母公司引戰投艱難，但物業公司作為輕資產，更受資本市場看好，出售進程順暢。但要知道，出險房企出售物業公司亦是無奈之舉，只能起到短期解渴作用，無法解決根本問題。

??除此之外，禹洲集團也一直在尋求引入國資戰投，但一直處于盡調與洽談階段。出售物業，是退而求其次的做法。

??據樂居財經此前統計，近兩三年來，至少有6家民營房企將旗下物業公司賣給了央、國企，包括陽光智博服務、伯恩物業、禹洲物業、中南服務、祥生物業，以及紅星物業。

??時間的檢驗

??國企與逆周期共舞，而出險民企則在刀尖上跳舞，兩者形成了鮮明的對比。在幾十年的地產歷程中，一旦行業調控，國資便在市場上占據主導，羨煞了一眾民營開發商。

??以往大開大合、高舉高打的民企，或許沒有想到，這一輪的周期，居然這么長。雖今年春節過后，樓市有了回暖的跡象，但時至眼下，行業形勢仍不明朗。

??年中，一波償債高峰來臨，到時又不知會刮倒多少主體。況且，保交樓、“穩”字當頭，成為深度調整期內的基調，地產老板們深知，投靠國企，有利于更好地為企業校準航向。

??就算能夠傍上國資，也并非萬事大吉。至少，資本市場對房企染紅，保持著審慎的態度。

??2022年元旦前夕，華南城宣布賣出29.28%股份，引入深圳特區建發集團，作為第一大股東。當天，上市公司的收盤股價為0.73港元。

??在此后的日子里，特區建發接盤了華南城的物業公司、西安華南城部分股權，為華南城提供了不少資金助力。但華南城在資本市場上起起伏伏，截至今年2月24日收盤，其股價僅為0.53港元，反而不及引戰前夕。

??同樣，去年6月初，建業地產引入河南鐵建投的時候，股價約為0.627港元，但截至2月24日，其股價為0.38港元，也是不升反降，仍舊未在仙股陣營中脫身。

??資本市場的眼光如炬，在染紅的出險房企，沒有徹底脫離險境之前，他們是不會輕易給予質變的估值的。畢竟，染紅之后，有可能存在變數。

??2021年4月傳來消息，珠海國資委出資30億入股萬達輕資產商管公司，助力萬達回港上市，引來了較大關注。

??但后來，在珠海萬達的招股書中，戰投股東密集，卻找不到珠海國資的入股身影，于是有人猜測，萬達這次染紅有可能不了了之。

??兩年前，華夏幸福的資金鏈，最終還是繃不住了，它于2021年2月開始宣告債務違約，遭遇評級下調。彼時，王文學不斷與債權人溝通，面臨較大壓力。

??此后華夏幸福多方尋路，盡管廊坊國資應聲出手，出資9億元接手其兩家產業新城平臺公司，也祭出了其他馳援措施，但真正使華夏幸福逐漸探出水面的，還是債務重組方案的出臺與落地，經歷了一個來回調整的過程。

??由此可見，得到國資的援手，也并非一勞永逸。