??文/樂居財經  嚴明會

??作為老牌港資房企，新世界發展(00017.HK)曾是內地房企積極學習和效仿的對象。

??從2009財年起，新世界發展每年派發的股息都有所增長，但在2023財政年度中期，新世界發展將進行13年來的首次減息。

??其將派發每股股息0.46港元，較2022財年中期息0.56港元減少約17.9%。

??2月23日，新世界發展發布截至2022年12月31日止6個月中期業績。報告期內，新世界錄得總收入401.93億港元，同比增長12.99%；基本溢利33.6億港元，同比下降14%，股東應占溢利為12.09億港元，同比下降15.03%。

??2月24日，新世界發展以每股18.19元收盤，相比上一個交易日下跌2.59%。在上周的5個交易日，新世界發展的股價跌了4天。

??對于減息，新世界發展執行副主席兼行政總裁鄭志剛表示：派息水平主要反映經濟大環境和公司盈利狀況，我們這么多年來利潤多會派多點息，今年中期業績利潤跌的時候正常也會減息的。但是我們預計今年是有很大的信心復蘇，2024年財政年度的銷售或者大環境會好。

??在鄭志剛看來，最壞的時間已經過去，新世界發展希望提前布局，把握機遇，在市場物色一些有潛力的發展。他宣布新世界發展接下來會檢視集團整個架構和集團每個業務的價值，通過企業行動釋放不同業務的價值。

??半年新增土儲5萬平

??港資房企善于抄底內地樓市。在內地房地產市場高歌猛進之時，土地市場競爭激勵，港資房企紛紛淡出。市場低迷時，港資房企的身影又出現。

??在去年的業績會上，鄭志剛直言：“現在反而是最好的投資時期”，并將預留約200億港元用于收并購，看準時機加碼大灣區。

??去年8月，他在接受媒體對話時表示，中國房地產市場已經見底，新世界集團將在12個月內向上海、廣州、杭州和深圳等多個中國城市投資共計100億元人民幣。

??截至2022年12月31日，新世界發展于中國內地持有不包括車庫的土地儲備總樓面面積約525.6萬平方米，比截至2022年中的520.6萬平方米的僅多了約5萬平方米。這樣的增速似乎匹配不上新世界發展未來在內地市場的野心。

??其中，約290.7萬平方米為住宅用途，核心物業發展項目主要分布于廣州、深圳、佛山、武漢、上海、寧波、杭州、北京及沈陽等城市，不包括車庫的土地儲備總樓面面積約454.6萬平方米，65%位于大灣區及長三角地區，住宅約為233.1萬平方米。

??從銷售業績的區域分布來看，新世界發展有95%的業績貢獻來自長三角+大灣區，其中貢獻較大的項目包括杭州新世界·城市藝術中心、上海蘇河璽、廣州逸彩庭園等。其中，杭州新世界·城市藝術中心單盤累計銷售金額突破110億元，創下新的紀錄。

??與此同時，新世界發展還在出售旗下非核心物業。新鄭志鋼表示，于2023/2024財年，中國內地和香港賣樓目標分別為170億元人民幣、170億港元，另外將出售90億至100億港元的非核心資產，包括虧損的酒店等。2023財年上半年，新世界發展已成功出售了56億港元的非核心資產。

??凈負債率持續上升

??以穩健著稱的新世界發展，一向注重低杠桿和較高的利潤率。近兩年新世界發展負債率、短債占比均有所提升。

??截至2022年12月末，新世界發展有息負債錄得1859.36億港元，借貸凈額1292.76億港，凈負債率從2022年6月30日的43.2%上升到46.9%，而2021財年的數據為35.6%。

??與之對應的，新世界發展的負債成本快速上升，財務費用從2022財年同期的12.59億港元攀升至25.55億港元，幾乎快達到2022財年全年26.09億港元的水平。

??對于負債問題，新世界發展計劃到2023年的6月，凈負債率降至稍高于40%的水平，到2024年的6月降至40%以下。

??降杠桿的措施包括：優化資本支出、處理非核心資產、重置股息、匯率風險對沖（對人民幣）。用于重置股息的措施包括可贖回債券。

??期末，新世界發展的可動用資金合共約920億港元，包括現金及銀行結余約570億港元及可動用的銀行貸款約350億港元，足夠覆蓋未來一年407.93億港元到期債務。

??鄭志剛強調，新世界發展沒有任何供股配股計劃，也完全沒有需要向股東集資的需要。

??為了應對高息環境，新世界發展對項目的回報越發謹慎。鄭志剛表示，未來兩年的預算都會縮減，2023財年總體預算將從2022年10月初步披露的360億港元減少至320億港元，主要原因系買地開支減少。