央企地產商狂飆

原創 <{$news["createtime"]|date_format:"%Y-%m-%d %H:%M"}>  樂居財經 靳文雨 曾樹佳 18.6w閱讀 2023-02-28 11:27

??文/樂居財經 靳文雨 曾樹佳

??上月末,華潤置地內部召開了一場誓師大會,董事長李欣給這家央企定下了基調:“開局即決戰,起步即沖刺?!?/p>

??“始終保持‘坐不住’的緊迫感、‘慢不得’的危機感、‘等不起’的責任感,一天緊似一天干,時不我待,只爭朝夕?!?/p>

??翻遍華潤置地的公司報道,集團會議前面附以“誓師”前綴,尚屬首次。去年,它在新年獻詞中,只提及“韌性生長”,顯得較為低調;如今這“只爭朝夕”的字眼出現,傳遞出了不同尋常的信號。

??過去一年多,無論是土地端,還是融資端,國資均唱起了主角,不少人將之稱為“國進民退”。作為保交付、穩市場的主力,地產央企抓住機會、沖刺一番的想法,已經較為明顯。

??開年,央企掌舵者們忙碌的身影頻現,他們到處走訪,洽談項目合作,顯然要為接下來企業的發展做鋪墊。

??比如,中海地產董事長顏建國,拜會了香港、澳門、南昌、無錫等地的政府領導;此外,中交地產董事長李永前到訪西安高新區、中鐵置業董事長楊智艷遠赴長春進行項目交流、保利發展董事長劉平出現在廣東省高質量發展大會……

??對外走訪外拓的同時,央企們也刀刃向內,進行了組織架構調整。開年至今,保利、華潤、招商蛇口等,在銷售、融資、拿地上,開啟了“狂飆”模式,令人驚呼。

??走訪與外拓

??新年開工前后,中海地產董事長顏建國,便輾轉于香港、澳門等多地,密集會見了多地的領導。

??在香港,他先后拜會了香港前任行政長官林鄭月娥、新任行政長官李家超等,表態將積極參與北部都會區和明日大嶼建設??雌饋?,這家具有港企基因的房企,新年是準備將香港,作為重要的布局陣地之一。

??僅隔幾天,他又前往中建澳門公司開展調研慰問,并針對中建澳門下一步工作進行了部署,強調要繼續深耕澳門市場,聚焦“高大精尖新”工程。

??旬日之后,顏建國的身影再次出現在江西南昌、浙江無錫,尋求企業與當地進行多領域合作的機會。

??幾乎在顏建國去澳門調研的同時,中建集團總經理張兆祥,則來到中海海南神州半島項目調研考察,接待他的,是中海發展行政總裁張智超。

??開年以來,張智超匆忙的腳步也一直沒停。2月6日,他剛在天津,與當地商討進一步加強在合作。三天后,就又馬不停蹄地趕赴山東,參加研討會,透露了加大在山東、濟南投資的想法。

??與中海一樣,其他地產央企也開啟了忙碌的節奏。

??不久前,廣東省高質量發展大會上,保利發展董事長劉平作為代表出席,他在交流研討中,分享了保利在探索新發展模式,以及追求“質的有效提升和量的合理增長”、貫徹“房住不炒”的舉措。

??中交地產董事長李永前也沒閑著,他帶著執行總裁徐愛國、董事會秘書田玉利等一行,會見了西安高新區領導。這透露出一個信號,后續中交地產顯然要在高新區,進行城市建設、產業導入。

??而中鐵置業董事長楊智艷,則遠赴長春,單就長春博覽城項目建設,進行交流。該項目總建面近450萬平方米,是中國中鐵目前投資在建 “體量最大、產業最新、帶動力最強” 的項目。

??每年年初,地產央企的掌舵者們,通常都會出外走訪,為新年的項目投資“定調”。不過,與往年相比,今年顯得更為頻繁。

??擁有央企背景的房企們,已不滿足于地產商的角色,他們大多將自己定義為“城市運營商”,接觸的均是與城市產業、商住息息相關的綜合體項目。

??他們或許心里十分清楚,在地產薄利時代,大盤就是企業的底氣。雖說向來穩健的國央企,并未像民企一樣困頓叢生,但深處行業調整期,央企同樣要打響利潤保衛戰、積累手中的土儲與資產。

??刀刃向內

??不僅是對外發力,在內部,一向被人視為“穩重”的央企,也開始了組織架構調整。

??近日,中海將北京商管下轄的山東區域項目,劃分到上海商管;此前由總部直管的沈陽地區,則劃歸北京商管,目的在于使商業、住宅業務板塊的架構趨同。

??金茂也對西南區域的城市公司,進行了合并。其中,成都公司合并貴陽公司,總經理由原成都總經理張顯剛擔任;重慶公司合并昆明公司,總經理將由重慶公司總經理李洪勝擔任。

??至于金茂華東區域,環滬公司拆分,嘉興由上海公司管理,湖州由杭州公司管理;寧波營銷總經理蒲濤宇調任杭州,杭州營銷總經理邵明月調任華東區域本部,原上海區營銷總經理任海宏調任寧波。

??動刀的不只是上述房企,還有保利、招商蛇口、中交地產、華潤置地等。

??自劉平2021年7月上任以來,保利發展便意在打造了一支更精干、更高效的作戰隊伍。

??延續了此前的調整措施,今年剛開年,保利就迫不及待地再次求變。不過這次是在區域層面,調整幅度并不大,其中江南平臺和蘇通平臺合并為蘇州公司,灣區和粵西合并為灣區公司。

??招商蛇口也開啟了新一輪的城市、區域調整,南通、無錫兩個城市公司被降級,粵東公司撤銷,長沙事業部升級,蘇州城市公司合并更名等。

??收縮、聚焦成為了主旋律。此次招商蛇口被吞并的城市公司,大多都是業績不突出、利潤貢獻較少的主體。招商蛇口意在整合之后,實現提質增效。

??2023年,招商蛇口很有可能孵化多個500億體量超級城市公司,這也是后期它的基本戰略訴求,即做大城市公司,做強區域公司。

??在地產行業架構調整的大潮之中,中交地產也加入了其中。

??與集團戰略收斂聚焦相適應,中交地產也對區域層面進行了重新整合,包括寧波公司并入杭州公司,南京公司并入蘇州公司,惠州公司并入廣州公司等。

??聚焦區域、下沉一線,是此輪房企組織架構調整的重心所在,央企也不例外。

??面對樓市低迷的現狀,一線銷售難言樂觀,房企現金流周轉不暢。外部市場無法輕易扭轉,只能向內動刀,將組織架構調整提上日程。

??他們或以人員流動提振業績,增加現金流入,或以合并區域公司、城市公司,減少職能崗位,裁撤冗員,達到降本增效的目的。

??外拓與內修的央企,其業績也在一定程度上承壓。

??比如,招商蛇口2022年凈利潤為38億元至46億元,同比下降55.65%至63.36%。華僑城、大悅城地產等,業績也處于虧損狀態。

??央企狂飆

??開年至今,央企們在融資、拿地、銷售等方面,開啟了“狂飆”模式。

??內部調整如火如荼,外部擴張也力度不小,這是劉平上任后,保利發展的又一個突出特點。

??去年,保利新增土地貨值達到了2514.8億元,位居行業第一。期內,保利拿地金額高達1350.5億元,遠超排名第二華潤的1066.1億元,另外,其新增土地建面在榜單中,也同樣位列第一。

??以往關于保利“何時重返前三”的靈魂拷問,如今似乎也有了答案。

??2022年全年,保利發展銷售額達4573億元,位列百強房企第二位,重回前三的目標成功實現。2023年1月,保利更是以295億元的銷售額奪得行業之首,站到了聚光燈之下。

??在股權融資大門打開之時,保利也抓住機會,計劃通過非公開發行股票,募資規模為125億元,用于廣州、西安等地14個項目建設及補充流動資金。

??同時頒布的,是調整后的股東分紅計劃,在2023年的現金分紅調整為不低于當年歸母凈利潤的25%;之后兩年則調整為不低于當年歸母凈利潤的20%。

??春節過后,華潤置地的拿地步伐也跨得較大。

??2月初,他剛以137億港元的補繳地價,切入香港長沙灣項目;不久后又在蘇州,經歷了與一眾房企競爭之后,以36.43億代價奪得蘇州工業園區“最貴宅地”。

??2月23日,它又一路北上,拿下了北京朝陽區一宗商住地。地塊為朝陽站交通樞紐南側建設用地一體化項目用地,屬于TOD地塊,成交總價為63.58億元。

??而醞釀多年,招商蛇口收購南油集團資產事項,也借股權融資之“箭”,獲得實質性進展。

??招商蛇口此次將單獨通過發行股份購買深投控持有的南油集團24%股權,以及招商局投資發展持有的招商前海實業2.89%股權,交易總對價約89.28億元。

??南油集團持有的核心資產,是其間接持有的深圳市前海蛇口自貿50%股權。后者擁有深圳前海媽灣片區約80.62萬平方米土地。據測算,南油集團持有的前海媽灣片區土儲對應潛在貨值,達4104 億元。

??就算是在央企陣營中不算顯眼的中交地產,它也獲得了不少融資便利。

??其背后的母公司中交集團,多次在資金方面給予支持,今年1月10日,中交地產新增100億元的母公司借款額度,年利率不超過8%。而在去年8月和10月,中交還曾向母公司分別新增50億和45億元的借款額度。

??過去一年多,無論是土地端,還是融資市場,國資均唱起了主角,“國進民退”的呼聲不絕而耳。作為“保交付”穩市場的主力,地產央企自然想抓住機會,沖刺一番。

來源:樂居財經

作者:靳文雨 曾樹佳

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