??文/樂居財經 鄧鑫妮

??夜晚降臨，會展小鎮的路燈將南京空港國際博覽中心團團圍住，幾個小時后，這座龐大的建筑將迎來首次亮燈。媒體架起相機，等待著溧水空港地標點亮的那一刻。

??然而，從期待開館到閉館拍賣，南京空港國際博覽中心只用了不到三年時間。

??日前，南京市溧水區經濟開發區潤淮大道99號不動產被擺上阿里拍賣網站，被拍賣的正是南京空港國際博覽中心，起拍價5.6億元。

??南京空港國際博覽中心所有人是南京空港會展投資管理有限公司（簡稱“空港會展投資管理”），其背后的大股東是雷聲不斷的華夏幸福（600340.SH）。

??華夏幸福的暴雷，不僅波及集團內的公司，對合作方的影響也不小，銀城生活服務（01922.HK）就是其中之一。

??樂居財經了解到，銀城生活服務曾是南京空港國際博覽中心的物業管理方，同時還與空港會展投資管理簽訂了朗潤花園前期物業服務的合同，由于空港會展投資管理未履行合約義務，銀城生活服務將在今年3月撤出朗潤花園。

??司法拍賣與違約

??從拍賣網站披露的圖片可以看到，許多設備已經被搬走，整個博覽中心空空蕩蕩。

??資料顯示，拍賣宗地面積為79163.68平方米，建筑面積合計為71654.01平方米，包括房屋所有權及其所占用的國有出讓文體娛樂用地，剩余使用年期為45.76年。

??此次司法拍賣的處置單位為南京市溧水區人民法院，據執行裁定書內容，由于空港會展投資管理未履行法律文書義務，名下溧水區經濟開發區潤淮大道99號不動產被查封。

??企查查顯示，空港會展投資管理標為被執行人已經有42次，被執行總金額約2.69億元。

??空港會展投資管理的股權結構中，不僅有華夏幸福的持股，還有銀城地產身影。

??目前，空港會展投資管理由京御房地產開發和銀嘉瀕企業管理分別直接持股51%和49%，往上穿透，華夏幸福持有京御房地產開發99%的股份，而銀城房地產開發間接持有銀嘉瀕企業管理99%股份。

??2018年5月，華夏幸福以13.1億元拿下南京空港會展小鎮會展綜合體項目G08-G14地塊。緊接著，華夏幸福拉來銀城地產共同開發，砸進去80個億。

??然而合作的手還沒握熱，華夏幸福暴雷了。2021年2月，華夏幸福發布違約公告，債務問題被擺到臺面上。

??經歷債務緊逼、高管離職和資產出售等多重打擊，華夏幸福走上了債務重組道路。

??今年1月底，華夏幸福傳來有關債務重組的好消息，其49.6億美元的債務重組成功，整體展期8年。

??邁出了以股抵債重組交易的堅實一步，華夏幸福終于能喘口氣。

??截至2022年12月31日，華夏幸?！秱鶆罩亟M計劃》2192億元金融債務中，已簽約實現債務重組的金額累計為1388.08元，相應減免債務利息、豁免罰息金額共計133.75億元。美元債完成重組后，華夏幸福金融債務重組金額將超過1700億元，完成全部金融債務重組近8成。截至2023年1月31日，華夏幸福累計未能如期償還債務金額為320.90億元。

??單項目產值之困

??南京國際博覽中心與銀城生活服務有何交集？

??樂居財經獲悉，銀城生活服務曾為南京國際博覽中心提供物業管理服務。據“銀城物業—空港會展”影音號內容，2021年銀城物業在為博覽中心提供會展保障工作，該影音號頭像為“銀城生活”，不過更新的內容只有5條，且2021年底已經停更。

??世聯評估稱，估價對象（南京空港國際博覽中心）有物業公司進行物業維護管理，但并未透露目前的物業公司是誰。

??不過可以知道的是，在離博覽中心不遠的朗潤花園項目上，銀城生活服務已經和空港會展投資管理“分手”。

??南京空港國際博覽中心坐落在南京空港會展小鎮的核心區，朗潤花園距離其不過兩公里。

??2022年底，銀城物業給空港會展投資管理發來《關于朗潤花園<前期物業服務合同>解除的函》。

??銀城物業表示，空港會展投資管理自2021年12月起一直未履行合同約定的義務，多次催告仍未履行?，F決定2023年1月1日起解除合同，預計3月31日前退出朗潤花園項目。

??事實上，朗潤花園的問題一直不斷，2021年6月A區實現交付，然而原定的B區交付日期一拖再拖，自2021年12月至今已有一年多時間。

??小區業委會籌備組透露，交付至今，小區房屋內部質量問題、公區質量問題及物業管理服務等等問題均因開發商資金斷裂未能得到有效解決。

??空港會展投資管理的股東之一是銀城房地產開發，本質上還是銀城生活服務的關聯方，近些年物企已經意識到“獨立”的重要性，紛紛外拓第三方市場，銀城生活服務也不例外。

??眼下，銀城生活服務高達九成的在管建筑面積來自業委會和獨立第三方物業開發商。截至2022年6月30日，銀城生活服務在管建筑面積約為6184萬平方米，其中來自獨立第三方的項目建筑面積約5551萬平方米，占比89.8%。

??不過外拓第三方并不意味著更賺錢，在與其他上市物企的對比中，銀城生活服務的單項目產值排在了末尾。

??據樂居財經《物業K線》統計，2022年中期披露財報的物企中共有46家公布了在管項目總數，其中銀城生活服務的單項目產值約為91.49萬元，排在最后一位，與大本營同在南京的朗詩綠色生活（216.70萬元）相差1.4倍。