??文/樂居財經 鄧鑫妮

??珠江北岸，廣州天河商務區內一座400多米的摩天大樓直沖云霄，這座超甲級寫字樓是廣州國際金融中心，又稱廣州西塔。

??廣州國際金融中心是廣州一道亮麗的風景線，也是越秀地產商業板塊的名片。越秀地產商業板塊是廣州最大自持商業業主，其實力不容小覷。

??隨著越秀房托成功資本化，越秀地產的商業板塊也蠢蠢欲動。近日，其商業板塊正式更名為越秀商管，這或許又是越秀的一步資本棋。

??事實上，越秀商管目前并沒有一家主體公司，它作為越秀房托的運營商，更像是越秀內部資源整合后造出來的一個商管概念。

??國內的商業地產歷史不長，但已經經歷過多次周期性迭代，從開發主導到經營主導，再到如今的資管主導。隨著不動產私募投資基金試點擴大到商業不動產領域，以及推行公募REITs試點等措施，商業地產資管模式日漸成熟，其價值也逐漸被挖出。

??商業地產洶涌，不只是越秀商管，早前遞表的珠海萬達商管已經進入上市倒計時，還有像是碧桂園、中海等住宅業務居多的開發商，也正在瞄準商業地產這塊蛋糕。

??而在上市企業中，華潤萬象生活、星盛商業、寶龍商業等，都是在商管領域摸爬滾打多年后，憑借獨特的商管標簽成功上市。其他住宅濃度更高的物企，它們或是在上市前突擊商業，打包“物管+商管”吸引眼球，或是在上市后以收并購的形式完成商管業務布局。

??值得一提的是，上述企業中，有的已經打包進物企一同上市，有的還勾連著地產。無論哪種形式，商業地產都給行業發展提供了新的視角。

??造商管概念

??“伴隨著此次全新名稱發布，越秀商管正式升級‘一核兩翼’資管戰略?！?/p>

??不夸張的說，越秀商管串起了越秀地產和越秀房托，明晰了集團的資管戰略：即以越秀地產和越秀房托的“地產+金融——雙平臺互動”為發展核心引擎，打造“業務經營平臺和資本管理平臺”戰略協同兩翼。在已有的資本運作優勢上，進一步強化“投資運營+資本運作”的深度粘合。

??越秀商管專注于商業地產項目的“開發+運營+金融”全鏈條資產管理，在這樣的運作模式下，擁有40年經驗的越秀商管，體量無疑是巨大的，再有越秀房托的加持，其發展前景可以想見。

??2005年，越秀房托成為香港首批上市的三家REITs之一，也是在香港獨立上市的首只以內地物業為注入資產的房地產投資信托，至今已是18個年頭。

??目前，越秀商管已經形成“綜合體/寫字樓+零售商場+酒店公寓”3大核心業務，涵蓋寫字樓、零售商場、專業市場、酒店公寓、長租公寓、產業園等多元商業業態，商業版圖覆蓋粵港澳大灣區、華中、華東三大區域，深度布局北京、廣州、香港、上海、武漢、杭州等城市。

??同時還管理著多個城市地標，廣州國際金融中心、武漢越秀國際金融匯、越秀金融大廈等高層項目，不斷刷新著城市天際線。

??截至2022年末，越秀商管在管項目已達50多個，包括在核心一、二線城市開業的13個寫字樓、8個商場、18個酒店公寓及長租公寓，以及專業市場、產業園等多個項目，整體運營管理面積超730萬平方米，總資產超1090億元。

??相比之下，越秀商管的規模與珠海萬達商管、華潤萬象生活等企業仍有一定距離。截至2022年上半年，珠海萬達商管的在管面積已經達到6000萬方，期內，華潤萬象生活購物中心和寫字樓物業管理及商業運營面積1820萬平方米

??值得一提的是，越秀地產只是將商業板塊更名，目前樂居財經并未查到越秀商管的主體公司。不過從其手中的項目不難發現，越秀商管包攬了不少的商業公司。

??資料顯示，廣州白馬服裝市場有限公司、廣州越秀怡城商業運營管理有限公司、廣州白馬商業經營管理有限公司等都是越秀集團旗下從事寫字樓、專業市場等經營管理的公司，同時也是是越秀房托的前線業務運營商，負責白馬大廈、城建大廈、維多利廣場、財富廣場、越秀新都會大廈等物業的租賃經營、物業管理以及市場推廣服務。

??2022年上半年，越秀地產直接持有的商業物業實現商業租賃收入1.8億元，持股39.99%的越秀房托實現收入約人民幣9.4億元，同比上升7.0%。越秀房托所屬寫字樓業態業績持續保持穩定，上半年寫字樓業態實現租賃收入6.4億元，同比上升37.1%。

??商業覺醒

??過去幾年市場波動，房企抗下了下行的壓力，商業地產的聲量一度下降。如今春暖花開，沉睡的商業地產正以驚人的速度覺醒。

??“實體商業回暖”、“人流爆棚”等形容不斷出現在商場客流的報道中，而處在上游的地產開發商，它們也在積極外拓。

??1月29日，碧桂園文商旅與安徽國購集團簽訂合作協議，成功獲取淮北國購廣場，將旗下商業產品線“碧樂城”引入當地。

??碧桂園文商旅于2020年底提出了“輕重并舉、內外并重”發展策略，讓蟄伏多時的業務有了起色。截至2022年末，碧桂園文商旅在全國先后獲取了 35個項目，現有管商業項目總數超 130個，總合約面積超 800 萬平方米。

??而在1月初，中海旗下的中海商業也完成了2023年的首秀。分別中標上海世博CK商辦項目和深圳寶安星通大廈項目，拓展商業面積超25萬平方米。

??2022年中海商業提速發展，中期營收26.5億元，牢牢把握寫字樓和購物中心兩大核心業務，期內管理寫字樓規模404萬平方米，商業中心187萬平方米。

??近期大出風頭的商管公司，是即將上市的珠海萬達商管。不僅在于即將完成資本化蛻變，還有王健林大手一揮拿下不少商管項目。

??去年，萬達商管接管5家奧克斯廣場的運營，并計劃集中更名為“萬達廣場”。5家奧克斯廣場中，長沙有2家，成都、青島及杭州各有1家。過去一年多時間，還相繼拿下北京SOLANA藍色港灣項目和北京五棵松卓展購物中心的整體經營管理權，以及在2022年初，與鑫苑集團達成戰略合作，并買下建業地產手上全部商業項目的10年經營權。

??此前，物企上市喜歡捆綁“物管+商管”，使得這種模式成為行業潮流，如今再來看，已經不是什么新鮮的事情。

??但這并不意味著商管的吸引力減弱，相反因為商管業務擁有較高的盈利水平，一直是物企想要拉攏的對象。

??即便已經上市，也有不少物企將房企的商業運營公司納入自己旗下。例如，正榮服務以8.9億元收購正榮商管99%股權，碧桂園服務收購碧桂園的4家商管子公司，以及融創服務通過收購融樂時代將融創中國商管輕資產運營板塊整合進來。