??文/樂居財經 李奕和

??2022年11月4日，廣東佛山深村的操場上空傳來久違的喇叭聲，在當日舉行的前期服務商續簽表決會中，奧園成功突圍，最終續簽下一年前期服務商。

??去年8月，奧園城市更新集團佛山深村項目組團隊6人進駐深村。他們平均年齡僅31歲，為了省幾萬元的成本，這群年輕人不惜赤身上陣，扛水泥、修屋頂、畫停車線，干上了本不屬于自己本行的工作。

??最終，項目組經過制度化、規范化的精細化管理和改造，融入村子內部，得到了村民的普遍信任，不僅成功續簽一年前期服務商資格，還承接下了村集體物業經營管理工作。

??對于仍處于債務漩渦中心的奧園而言，這無疑是一個鼓舞人心的消息。而佛山深村項目組還是一面鏡子，它照見了奧園自出險以來內部員工團結一心、積極自救的一個縮影。

??自2021年11月年出險以來，奧園與其他暴雷房企無疑，促銷售、抓回款，處置項目回籠資金成為成為常態。此外，其也在引戰、溝通債務展期上做出不少努力。這些措施雖沒能讓奧園的情況立刻得到扭轉，但也讓其至今未徹底躺平，仍在負重前行。

??剛過去的2月28日，奧園宣布，在重組顧問畢馬威及法律顧問年利達的推動下，已與部分主要境外債權人達成中期債務靜止協議。他們同意暫緩償還債務安排，支持奧園進行全面債務重組及引進戰投，并承諾不采取任何強制執行行動。

??此次暫緩償還債務安排涉及奧園12筆美元債，本金總額共計34.53億美元（約合人民幣239億元），其中的5筆在2022年已經到期。巨額美元債暫緩償還，對奧園來說是一次很好的喘息之機。也讓它的債務重組，經營穩定回歸，增加了更多的可信度。

??“引戰”國資

??通過出售資產快速回流資金補充流動性，是大多房企出險之初的主要動作，奧園也不例外。自2021年11月出險以來，為增加資金流動性，奧園開始陸續出售、轉讓、退出香港、澳門、陽江、湖州、九江、漳州等多處資產。

??一些海外資產也被頻繁擺上貨架。如去年1月、6月，奧園先后以2.15億加元出售加拿大物業，以1.05億澳元出售澳洲附屬公司六個物業項目權益。

??項目出售之外，為達成自救的目的，更徹底地改善流動性和資本結構，奧園也開啟了漫長的引戰之路。2022年4月，中國奧園正式拉開戰投重組序幕，當時消息稱已有國資入場盡調，預計不日就將公告其階段性進展。

??而廣州、山東多家國企對中國奧園戰投有興趣，并已先后進駐中國奧園開展盡調工作。隨后更傳出山東能源集團計劃通過子公司持有奧園39%股權并成為中國奧園控股股東的消息。但兜兜轉轉至今，奧園的引戰仍未真正落地，反而在舊改以及奧園健康首先迎來的出售的消息。

??今年1月，奧園與國企山東健康達成協議，共同開發珠海翠微舊村改造項目。具體而言，翠微舊村改造主體珠海奧園華富置業有限公司出現股東變更，山東頤養健康集團置業（集團）有限公司拿下60%股權，剩下40%股權由奧園方繼續持有。

??翠微村項目用地面積477.9畝，總投資（開發成本）預計需約121億，總建面超過31萬平方米，項目目標是打造珠海版“太古里”，市場預期該項目總體貨值超過220億元。但隨著奧園陷入流動性問題，項目曾一度陷入停工。

??山東健康置業為山東頤養健康產業發展集團有限公司的全資子公司，背后是山東能源集團，最終實際控制人為山東國資委。這一股權變更意味著翠微村舊改已經正式獲得山東國企紓困。

??此后于2月16日，奧園官宣，為旗下物業運營板塊奧園健康引入廣州國資南粵基金。完成后，南粵基金及奧園方分別持有奧園健康全部已發行股本的29.9%及24.68%，前者成為奧園健康的單一最大股東，奧園不再為目標公司控股股東。

??此次合作，奧園還獲得國資承諾全面合作推進其大灣區舊改項目。2021年中報顯示，奧園擁有超70個不同階段的城市更新項目，預計額外提供可售資源7543億元，大灣區占比達99%。

??保交付行動

??對出險房企而言，保交付既是責任，也是企業回歸正常經營的關鍵一役，重要性不言而喻。

??1月28日，奧園集團董事局主席郭梓文在新春開工動員大會上表示，2023年是房地產行業迎來復蘇的重要轉折期，也是奧園轉型重組成功，邁向可持續穩健經營的關鍵之年。其指出，要重點圍繞債務重組、保交付、保兌付、促銷售等工作快速行動起來，把握市場回暖的機遇窗口，搶先布局，穩定經營。

??據了解，奧園佛山深村項目組團隊盤活存量物業實現自身造血，破解經營困局并非個例，出險以來，奧園各項目團隊幾乎從未躺平。

??比如，其廣佛區域通過閑置資金盤活、優質企業引入等多措并舉力保優質項目，穩住經營基本面；深莞區域基于市場政策、轉化條件等因素的綜合研判制定經營措施，化危為機；珠海區域則內外聯動、因勢利導，至今突破多項重難點問題。

??為了快速推進旗下項目開發建設，春節后，奧園旗下全國各地項目迅速于掀起復工熱潮，至2月28日已超92%項目已實現安全有序復工復產。據悉，為了能在年后迅速組織人員返崗、全面恢復建設狀態，奧園各項目在春節前已加強統籌協調，倒排工期、掛圖作戰，提前謀劃復工所需人材機。

??奧園還調動總部運營、營銷、成本、財務、資本等各條線班子成員組成的“一盤一策”工作組前往各區域，匯同區域及項目領導班子走進“銷售中心和項目工地”兩個戰場，深入一線聽取“槍聲炮響”。針對項目實際情況，共同制定“一項目一策”及復工復產方案。

??值得一提的是，在保交付方面，奧園此前已經多次引入代建企業，增強旗下在建項目的市場信心，順利完成項目的保交樓。

??2022年7月，奧園首先與綠城管理簽署戰略合作協議，雙方就廣州奧園云和公館項目代建等多層面展開深度合作。據此，綠城管理為云和公館項目提供品牌輸出，以及規劃設計、成本、工程、營銷、客服等全過程開發管理服務，全力保障項目交付、銷售。

??一個月后，奧園再次與綠城發展集團簽訂合作，綠城發展負責西安奧園譽峯、重慶南川奧園公園壹號項目全過程開發管理工作，統籌、整合、管理相關規劃設計、工程監理、建筑施工、營銷策劃等，嚴格控制項目質量和工期，全力盤活項目銷售，保障項目交付。

??公開資料顯示，1-2月，奧園在江門、梅州、徐州、西安等城市多個項目實現集中交付。其中，鶴山奧園峻廷灣提前40天交付，首日到訪交付率100%，并實現交付即辦證。僅一家出險房企而言，這對其經營的回歸已是個不錯的信號。