??樂居財經 劉治穎 3月31日，中國海外發展(00688.HK)舉行2022年度業績投資機構交流會。中國海外發展主席顏建國、行政總裁張智超、副總裁王林林等出席會議。以下為實錄：

??Q1：第一問題，中海2023年確立了銷售合約額20%的增長目標，7900億的貨值也是比較充裕的。再往后看，整個市場格局變化過程當中，中海怎么看整體市場的發展潛能與動能？第二個問題，要支持增長肯定要不斷拿地，城市分化之后，很多熱點城市土地市場升溫比較快、比較明顯。管理層從拿地策略上，有些什么樣的目標或者規劃？

??顏建國：針對第一個問題。2023年我們確立了積極進取的目標。當前市場仍處于房地產上下半場轉折期，市場還是存在一些不確定性，我們對總體市場是有信心的。從更長時間來看，我們認為市場結構、行業結構、業態布局都在發生很大變化。

??第一、市場規模適度下降后會穩下來，市場主流觀點會是穩定在10萬億左右，市場規模足夠大，房地產仍然是一個大行業、好行業。

??第二、從發展模式來看，市場已經從賣方市場轉到了買方市場。增長模式從規模向效益轉變，中海一貫是效益優先，不會將規模放在首要地位。房企管理模式方面，現在是強調精細化管理，標準化、信息化、數字化，這些方面已經是中海管理的基本要求與技能。當前市場形勢下，我們更加關注客戶需求，關注產品創新，關注企業運營效率。

??第三、城市會進一步分化，一二線城市抵御周期波動的能量更強，三四線城市波動調整更大。企業會繼續分化。行業集中度還將提高，中海要持續提升市場占有率。

??從長期來看，中海的發展，有三個要點。第一、結合公司十四五戰略規劃目標來看，我們將保持戰略定力，維持既定目標繼續前進。近幾年，房地產市場進入轉折期，疊加疫情的影響，不確定性較大。但這些擾動因素，都不會影響我們的長期戰略目標，我們希望成為世界一流不動產開發運營商。第二、堅持今天、明天、后天的業務結構方向也不會變。堅守主航道，住宅開發仍將是公司的核心業務，配置90%以上的資源。我們相信，無論從利潤貢獻、周轉速度來看，住宅開發仍然是好生意。近三年，我們的商業項目大規模入市，未來幾年商業收入增長非?？?，今年商業收入制定了30%的增長目標，相應的資源配置也會跟上。第三，在確保財務穩健的前提下，我們將適度擴張規模，提升市場份額。

??張智超：針對第二個問題。第一、有關土地儲備的情況。去年市場持續下行，中海逆周期拿地，擴張型投資，拿地金額、新增貨值處于行業領先水平。2022年總計新增50宗土地，總購地金額1208.7億元，新增總貨值2403.4億元，2023年可售貨值超7900億元，可售貨值名列前茅。因為有充足的資源，我們今年制定了銷售增長20%的目標，并對實現這個目標充滿信心。同時，在現金回款比較好的情況下，我們今年的投資仍將相對進取，今年的投資拿地金額規劃了雙位數的增長。過程中，我們會結合銷售、現金收入及公司財務狀況來實時調整和安排。

??第二、聚焦戰略一致性，近幾年我們的投資布局、土地規模與結構上總體是非常優秀，具備很強的比較優勢。2022年投資拿地中，一二線城市的貨值占87%；今年的可售貨量中，73%在一線和強二線城市。未來投資還將進一步聚焦一線二線重點城市，同時，也會在長三角、珠三角城的一些重點城市尋找機會，以確保投資的廣度。

??第三、我們將堅守投資回報要求，堅守投資刻度，確保合理的回報，確保行業領先的盈利能力。每一個項目，我們將結合成本利潤率與IRR來綜合判斷決策。

??第四、我們要發揮財務穩健、資金充裕的優勢，在收并購、城市更新等方面，多渠道獲取土地儲備。

??Q2：中海一直以來的風格都是相對比較保守，但是今年給出20%增長，大家感受到企業的信心。怎么去理解這個20%增長目標，是一個保底概念嗎？內部目標是否更高？這20%增長是否已經包含了可能的收并購？

??張智超：公司全年貨量7900億，這個貨量沒有包含今年新增投資所產生的貨量供應。公司的可售貨量行業領先，這是今年銷售增長20%的底氣所在，是我們近兩年堅持聚焦投資的結果，我們內部肯定有更高的目標。此外，我們的貨量結構優異，沒有出現大幅價格折讓的情況，更多的是平衡好量、價和利潤之間的關系，做好整體經營的安排。我們對完成今年的銷售目標充滿信心。

??Q3：公司在寫字樓、購物中心領域有很強的實力，公司在REITs以及相關資產證券化方面有沒有安排？

??王林林：我們理解REITs是促進房地產轉型發展的重要抓手之一，也是商業資產打通資本循環的關鍵一環。從長期視角看，我們把REITs作為契機，從構建房地產新發展模式的角度去思考商業模式優化。

??對中海而言，我們不會將REITs當作一錘子買賣來思考，我們希望通過REITs建立一個持續高效投融資循環，提升資源使用效率，為商業資產運營構建更高效的發展邏輯，推動集團的高質量發展。REITs除了對底層資產有區域和業態的要求之外，資產本身也有準入條件，回報率是隱性標尺，我們將這個標尺嵌套在公司商業資產運營體系中，確保相關商業資產良性循環。

??中海積累了超千億規模的商業資產，目前在手的購物中心以環宇城、環宇薈、環宇坊的三條產品線，持續在一二線城市深耕做優做強。寫字樓的資產與數量在行業保持領先，REITs將會推動公司優質商業資產的價值釋放，為股東貢獻更多回報。

??Q4：剛才管理層說還是會繼續多渠道拿地，現在土地市場又比較熾熱，公司是否會考慮更多的收并購？

??張智超：今年以來，市場企穩和復蘇，重點的一二線城市復蘇情況更好一些，土地市場又開始熱起來了。公開招拍掛市場，受春節因素的影響，今年一季度供地相對偏少，我們也積極參與。一季度，公司在南京、杭州各中標一個項目，地價款合計40多億。我們不會為了增加土地規模盲目擴張，包括收并購，核心還是看項目質量、資產質量。此外，公司在北京、上海等城市的大型城市更新項目，也有很大的投入。