??文/樂居財經  靳文雨

??“盡管受到諸多外部環境因素挑戰，公司總體經營狀況仍然表現出較強的韌性”。3月28日上午，卓越商企服務（06989.HK）的2022年度業績會現場，公司總經理、執行董事郭瑩率先介紹了公司2022年的業績情況和業務亮點。

??當天，出席會議的管理層董事會主席兼執行董事李曉平、常務副總經理楊志東，首席財務官兼聯席秘書賈杰。

??去年一年，對每個行業、每家企業來說都是非常特殊的一年。雖然受到了最嚴重的疫情影響、經濟蕭條和房地產下行三重壓力疊加。但作為“高端商務物業第一股”的卓越商企服務，仍然保持了基本盤的穩定，服務規模也再上新臺階。

??2022年，卓越商企服務營業收入實現35.3億元，同比增長1.7%；核心業務歸母凈利4.95億元，同比基本持平。值得一說的是，2021年，卓越商企曾出售兩家收并購公司，收回投資款3.5億元。剔除已出售收并購公司后，從可比口徑看，卓越商企服務營業收入同比增長18.1%，3年復合增長率為18.2%；核心歸母凈利潤基本持平。

??報告期內，卓越商企服務總合約面積7006萬平方米，同比增長23%；在管面積5376萬平方米，同比增長31%，其中管理第三方的物業面積占比65%。

??受益于良好的經營業績與充沛的現金流，卓越商企服務延續高派息政策，派息率領先行業。董事會提議，按照年度末期歸母凈利潤的70%現金分紅；每股派息6.09港仙，全年股利支付率約55%。

??業績穩中向好

??第三方外拓增量強勁

??卓越商企服務主營業務包括物業管理服務、增值服務及其他業務，占總營收比例分別為79.8%、19%、1.2%。

??物業管理服務方面，2022年卓越商企服務面向商務物業、公共及工業物業、住宅物業等多種服務類型，收入為28.15億元，較2021年的26.3億元，同比增長6.9%。其中商務物業服務占基本物業服務收入的77%，體現出其在商務物業的持續賽道優勢。

??增值服務方面，2022年卓越商企服務持續為客戶提供個性化、定制化、智能化的增值服務創新，深入挖掘客戶多維度需求，實現從單一服務向多元服務的轉變，重點發展方向包括資產服務、卓品商務服務、建筑機電服務等多種專業增值服務。

??衡量物業企業的綜合實力，第三方外拓為重要指標。卓越商企服務在夯實基本盤的同時，也積極外拓增加管理規模，為業績持續增長創造條件。

??截至2022年12月31日，卓越商企服務在管面積中，獨立第三方占比65%。收入方面，第三方業務占基本物業服務收入的58%，占總收入的46%，凸顯業務發展的市場化獨立性。

??外拓成績也直觀地體現在報表里。2022年，卓越商企服務在第三方外拓上取得了歷年來最好的業績。其市場新拓第三方總合同金額19億元，市場新拓第三方項目年化合同金額5.7億元，毛利潤增長39.9%。

??董事會主席、執行董事李曉平在業績會中表示，隨著物管行業對房地產相關性的依賴在減少，目前市場化競爭格局加劇，進入白熱化階段，但“卓越商企一直是堅持以市場化為主的公司，在未來的競爭里面比較有信心”。

??收并購縱深發展

??多行業戰略客戶迸發生長動能

??大客戶戰略、收并購、合資公司平臺，是卓越商企服務常見的第三方項目來源。

??在此前2021年度業績發布會上，卓越商企服務管理層就曾表示，未來的收并購會聚焦一線及新一線重點城市，同時對部分房企在當前行業周期變化中遇到困難，意欲拋售旗下物業公司自救的標的也會關注。

??報告期內，卓越商企服務與多個政府、國資平臺成立合資公司，借助政府資源優勢，并發揮公司在商務物業領域的專業運營經驗和資產經營、企業服務能力，共同開拓業務市場。

??比如，2022年卓越商企服務已同河南黃錦、深圳興益、北京環球等資源互補、強強聯合，合作共贏，持續發展。此外，22年年底，還通過股權合作在華東地區建立了醫療平臺公司。同時開展了與高校綜合后勤服務的合資。

??數據顯示，2022年卓越商企服務通過市場化拓展獲取新賽道業務年化合同金額超過5000萬。新拓政府公建及醫療項目19個，新拓合同總額1.56億元。

??年內卓越商企服務還通過開辟大客戶服務創新路徑，為向縱深發展迸發了新的動能。去年該公司在與高科技互聯網、智能汽車等獨角獸客戶的業務發展上，均呈現勢如破竹的良好發展態勢。

??比如它從阿里方拿下了總建筑面積近100萬方的阿里全球總部－西溪五期項目，通過成立阿里戰略大客事業部，順利助力業務持續擴張。

??在FM業務方面，卓越商企服務新拓展東莞OPPO總部、杭州網易一園區、蘇州匯川項目和廣州小鵬汽車等項目；PM高端商務寫字樓方面，卓越商企服務拓展了兆鑫匯金廣場、杰美特大廈、招聯大廈、深圳奧比中光科技大廈、世方里商業等代表項目。

??與頭部企業總部園區的一系列合作，推動了戰略客戶的有機發展。數據顯示，卓越商企服務在過去一年新拓戰略客戶合同數量28個，年化合同金額2.5億元，合同總額10億，業務貢獻比53%，總合同金額同比增長24%，新拓業務戰略客戶總合同額貢獻比52.6%。

??通過開辟大客戶服務創新路徑，為向縱深發展迸發了新的動能。卓越商企服務管理層表示：“今年我們還將繼續通過合資、收并購在新賽道上持續發力，聚焦一線及新一線城市優勢標的物，快速建立能力擴大業務體量?！?/p>

??核心區域持續深耕

??降本增效成果顯著

??過去一年，卓越商企服務業務規模持續增長，總合約面積7006萬平方米、在管面積5376萬平方米，同比增長率分別為23%、31%，均實現雙位數增長。合約項目覆蓋城市58個，在管項目覆蓋城市50個，覆蓋廣度進一步拓寬。

??從區域拓展和布局方面看，卓越商企服務圍繞“1+1+X”目標區域業務均衡發展，持續深耕核心區域。在管面積中，北京、上海、深圳、廣州、成都、杭州、重慶等一線和新一線城市占比高達82%，粵港澳大灣區和長三角兩大核心經濟圈占比達63%。

??在基本盤穩定增長的情況下，提高經營治理能力成為企業利潤增長的內生動力。過去三年，卓越商企服務管理費率分別為8.3%、6.4%和5.8%，呈逐年降低的態勢?？v觀物業行業，卓越商企服務的管理費率遠低于均值。

??而在降本增效方面，數字化管理是重要抓手。卓越商企服務通過數字化平臺鋪設，不斷提升競爭力，在經營管理、業務運營中打造了業財一體化系統和智庫平臺。

??具體而言，業財一體化系統通過全流程管理，讓數據引導業務，對廣泛聯結的數據進行匯聚、建模，從而用更快的速度帶動業務的分析、預測、模擬及調整。智庫平臺則通過統一門戶，構建知識體系的場景化導入，從而實現員工成長、業務發展及組織提效的目的。

??“為了應對接下來的利潤挑戰，我們還將持續提升公司整體治理水平，推動業務變革，實現業務管理降本增效的目標。業務變革的方向還是聚焦業務本質，堅持“業務綜合化，能力專業化的原則”，匹配業務發展需求，有序推進變革?！?/p>

??目前，卓越商企服務已搭建人才培養及儲備體系，以全面支撐業務快速拓展。據悉，卓越商企服務通過卓將計劃，將項目關鍵人才的成長與項目發展緊密結合在一起，在企業內形成人才與業務的強大發展合力，全面支撐業務快速發展。