??文/樂居財經  靳文雨

??有人說，這是史上最差的物企財報。被地產連累，盈利物企不足一半，36家總虧損超2000億元。甚至過往濃眉大眼的尖子生，有的發不出財報，有的凈利腰斬。

??剛結束的業績會上，不少物業大佬都紛紛吐苦水，感嘆過去一年的不易。

??對李長江來說，2022年是“歷史上最困難的一年”；對朱保全是“值得反思的一年”，對戚曉明來說則是“極具挑戰的一年”……

??雖然家家有本難念的經，但不得不承認，這也是物企集體反思的一年。在并購上，它們變得更加謹慎；在拓展上，它們更強調獨立性；在業務上，它們看中增值服務的可持續性。

??面對2023年，不少物企大佬們還是對行業發展保持樂觀的態度，他們依舊堅信物業是一門好生意。

??在他們看來，當下物管行業的發展邏輯正由追求大規?；貧w至有質量的增長，由規模增長的“快”向業務發展的“好”的方向發展。

??李長江：增值服務進入收獲期

??“2022年應該是碧桂園服務歷史上最困難的一年，”剛結束的業績會，碧桂園服務總裁李長江如此定調。的確，物企“一哥”去年經歷了毛利率下滑、凈利潤腰斬的“陣痛期”

??雖然日子不好過，但他仍肯定了碧桂園服務這一年的成績。尤其是在在市場外拓方面，仍然保持了品牌的絕對競爭力。不僅在簽約項目方面保持了優勢，公司內部也已經開始組織變革，清理解決影響公司效率和效能的各種內卷的存在，讓目標更明確，授權更徹底等。

??房地產行業正在向新的發展模式轉型，對于物業行業也產生了不小的影響。

??在李長江看來，這體現在三個方面：一是同過去高速發展的時候相比，房地產行業可能帶來的量會下降。二是對房產、房屋使用的科技性要求更高。三是科技性技術性的提高促使員工的素質也提高了，相應也會產生更多的服務，而這些服務又是業主所需要的。

??對于2023年，他表示極其看好，增值服務會進行全面升級，渴望進入收獲期?！俺鞘蟹諏型伙w猛進的成長，住宅小區的擴張采用新舊模式雙能推動，有望再提升到一個新的臺階?！?o:p>

??對于碧桂園服務的未來，他認為公司也會堅定地抓服務，堅持效率效能進一步提升不動搖，堅持用科技、數字化、AI等手段去解決相關成本高企的問題不動搖，堅決緊緊圍繞業主需求的增值服務不動搖。

??朱保全：不做寵物狗，做野狗

??“如果不去趟社會的渾水，那就只能呆在溫柔鄉里。萬科物業到底是一條寵物狗，還是一條野狗？雖然寵物狗會被精心呵護，但我想還是選擇做一條野狗?！?/p>

??究竟是繼續做被保護的關聯物業公司，還是自己闖出去發展第三方客戶，萬物云董事長朱保全給出了答案。

??除此之外，朱保全形容2022年是全行業的“反思年”。除了要反思物業公司的獨立性，還要反思高估值并購的后遺癥、反思增值服務的可持續性、可復制性，以及建立在三者之上，反思物業行業的韌性。

??2022年，物企收并購的風向已經有所改變，原本追求大規模、高增長的模式逐漸轉變為精細化、多元化的發展。

??朱保全談到，三四年前，物企有45倍的市盈率，用30倍去并購，那么還有15倍可以炒，所以大家都是這樣的邏輯。但同步在計入高價的過程中，對于資產負債表一定是變重的，一旦將大頭計入了攤銷，對當期的利潤業績一定會產生影響。

??同時他還表示，行業在整合，投資并購的投后管理，是企業能力的一種展現。

??談及行業發展，朱保全回想起自己剛接手萬科物業時的情況，當時外界還只關注萬科物業只會做住宅和只會做萬科的項目兩個方面?！叭f物云是要走出去做獨立性的?！?o:p>

??“物業行業本應該是一個很有韌性的行業，它其實不應該受到大風大浪的影響”。

??朱保全常形容這個行業是長坡薄雪，要持續地滾下去，前提是要每天踏踏實實做好贏得客戶的尊重，這樣經營才會更加有韌性。

??對于2023年，他也立下了目標：“我相信2023年的效益改善會大于規模增長，這也是管理層給自身要做的目標”。

??楊掌法：不以量取勝

??物業業績變臉，綠城服務也不例外。在業績會開篇致辭時，綠城服務董事會主席楊掌法用“沒有任何一個冬天難以逾越，沒有任何一個春天不會到來”，這句話做了總結。

??疫情三年，給物業行業帶來了非常大的困難。但在他看來“這也進一步地讓政府、客戶和社會各界對物業行業更加重視，更加能夠明確物業行業在生活服務、城市治理當中的地位?！?o:p>

??經過這三年，物業回歸了理性，也讓大家更加理性地認識了行業的價值。而對于綠城來說，現在行業的發展或許更符合其發展。

??與碧桂園服務等通過收并購迅速擴大規模不同，綠城服務堅持不走收并購，而是追求內生發展，進而持續向非住領域轉型。

??去年以來，綠城服務與信達地產、陜建地產集團、南通中創、溫州濱海等重磅央企、國企達成股權合作、戰略合作，通過深度捆綁，實現了強強聯合。

??對于2023年的拓展思路，楊掌法表示，要更加注重市場拓展質量，這個質量包括了要拓展優質的區域、城市、客戶和項目，不以量取勝，更多的是圍繞著公司的發展戰略和高質量發展的主題。

??葉明杰：物業是一門好生意

??在流動性危機下，世茂集團會不會出售世茂服務抵債，也是很多股東和投資人都很關心的一個問題。

??“我可以肯定地和大家說不會！”

??業績會上，世茂服務總裁葉明杰再次回應了這一問題并給出了兩點原因，一是開發業務屬于重資產，世茂集團肯定會降低重資產的投資，提升輕資產的投資比例；二是物業真的是一門好生意。

??從“均衡”向“均好”轉變，是2022年世茂服務業績的最大特點。

??無論是財報表現，還是過去一年的布局，世茂服務都在強調幾件事情：一方面企業獨立性發展越發重要，世茂服務穩住物業基本盤的同時抓住機會積極外拓第三方業務；

??另一方面，深拓增值服務和外延城市服務成了不少物企的選擇，世茂服務卡位關鍵賽道尋求新的突破。

??去年，葉明杰親自掛帥負責市場拓展業務，將其作為工作重心，資源也傾斜至第三方拓展上?！拔矣H自掛帥，會投入更多資源做大做強，但是更要求集中化和有效規模?！?o:p>

??在他看來，集中化主要是管理提效，以及業務之間流量相互的引流，包括人員的復用，和品牌影響力的問題。

??而在有效規模上面，則是能夠開展增值服務業務。其中住宅項目、校園項目都具備很好的增值服務土壤，是業務進展的重點。  

??“對于一個企業的成長，還是要拉長時間線來看?！?o:p>

??他希望能夠用長遠發展的眼光來看待當前的內外部環境，當前的迭代和起伏。拉長時間線來看，目前的環境只是一時的潮起潮落，我們就能夠坦然地面對接受了。  

??喻霖康：做高質量的第三方拓展

??華潤萬象生活交上了一份不錯的成績單，不僅業績穩健增長，在規模上也挺進了第一梯隊。

??業績會上，華潤萬象生活總裁喻霖康并沒有談及太多，只是針對性地回復了一些外界關心的問題，比如有關公司在商業外拓方面的優勢，數字化擴張對規模擴張、增值服務等方面的影響等。

??目前華潤旗下產生了萬象城、萬象匯、萬象天地這三個各自清晰定位的品牌，這也成為華潤萬象生活在對外擴展時最根本的支撐。

??“我們未來可能會更多考慮在現有的城市里面深耕，實現一城多匯或多城多匯?！?o:p>

??他認為，現在的華潤萬象生活已經形成了品牌優勢、加上業績的保障，以及過去這些項目的示范效應，還是很有信心能夠在這個市場里面繼續做高質量的第三方拓展，以保證公司未來的持續增長。

??在TOD方面，喻霖康談到，過去幾年有越來越多的城市引入了軌道交通，華潤萬象生活在這方面也非常關注，也會持續不斷地去關注和發掘更多優質項目，其中TOD項目對其來說很重要。

??而在數字化建設程度方面，他表示，華潤萬象生活的物業數字化已經具備了較好的基礎建設，接下來數字化加盟物業的日常經營管理深度結合，重塑作業和服務流程，結合物聯網技術切實達到降低物業管理成本的效果。

??戚小明：地產對物業影響是暫時

??即便在努力且辛苦的2022年，新城悅服務的業務仍然有一些不錯的亮點。比如公司業務的規模在持續的增長；再如，管理服務方面推進了團餐以及老樓加裝電梯業務。

??新城悅服務董事長戚小明坦言，受多重因素影響，2022年房地產開發遇到始料未及的行業性困難，物業企業的部分業務不可避免地受到影響。

??“因為房地產發生了劇烈的變化，物業行業普遍呈現出了增速放緩、盈利下降這樣的特征，物業服務企業自身發展的基本面也發生了階段性的轉換?！?o:p>

??但對于未來，他仍保持樂觀展望，并且對未來的業務拓展有自己的想法。

??在收并購方面，戚小明表示會繼續尋覓一些機會，會堅持其收并購的標準和要求。當然，區域可能會更加聚焦，業態可能會更加聚焦。

??項目拓展還是新城悅服務主要的業務來源。2023年，新盤拓展還是其主要的方向，同時還有幾項舉措，包括在品牌優勢區域進行存量市場的拓展；聯合并購子公司進行非居的拓展；在聚焦滬寧線主要城市大后勤業務的拓展等。

??“因為拓展并不僅僅是為了收入，還要為了運營，在我們深耕的區域、在我們品牌優勢的區域我們要進入?！?o:p>

??在戚小明看來，物業服務行業進入新發展階段，行業參與者的市場整合步伐，以及規模增長速度均會有所調整。雖然房地產行業的不景氣對物業公司的業績有所影響，但只是暫時性的。