??文/樂居財經 楊宏彬

??“成也中民投，敗也中民投”。這是市場對億達中國給出的評價。

??2016年，業績低迷的億達中國迎來白武士中民投，后者在項目獲取、政府合作、公司治理及投資融資等領域給億達中國提供了多方面的支持，億達中國業績也有所起色。

??但好景不長，隨著2018年中民投的流動性惡化，億達中國又再次陷入危機，債務違約愈演愈烈。

??近日，億達中國（3639.HK)發布2022年業績報告，期內實現營收為45.33億元，同比下跌16.0%；毛利為10.60億元，同比減少35.1%；毛利率23.4%，同比下滑約7個百分點；歸母凈利潤-7.37億元，去年同期錄得歸母凈利潤293.4萬元；凈利潤率錄得-16.2%。

??2022年房地產市場低迷，諸多房企受到沖擊，出現大面積虧損的企業不在少數，從整個行業來看，億達中國虧損其實并不算多，最致命的問題還是公司的債務情況。

??早在2020年，億達中國已經出現了債務逾期支付的情況。而截止2022年末，億達中國的流動負債已經超過了流動資產，即期借款超120億元，而手頭的自由資金僅有1.28億元。

??億達中國在財報中坦言，集團能否持續經營存在重大不確定性，最關鍵的點仍在于債務問題能否妥善解決。

??銷售額腰斬，多業務營收下滑

??從過往數據來看，億達中國已經連續5年凈利潤下滑，2021年僅錄得歸母凈利潤293.4萬元，2022年則出現了近5年內的首次虧損。

??財報顯示，2022年億達中國的收入來源于4項業務，分別為物業銷售、租金收入、商務園運營管理服務收入及建筑、裝修及園林綠化收入。

??其中，物業銷售是最主要的收入來源，期內的合約銷售金額為19.52億元，同比下滑56%，合約銷售面積為17.59萬平方米，期內帶來營收31.82億元，占比70.2%，同比下滑20.6%。

??分區域來看，大連依舊是億達中國的主戰場。期內銷售額為11.16億元，占比總銷售額的57.2%；其次則是長沙和武漢，期內銷售額分別為3.8億元及2.5億元，分別占比19.7% 及12.8%。

??由于最主要業務的營收下滑，億達中國的總營收也受到影響。除此之外，期內億達中國商務園運營管理服務收入為2.54億元，同比下滑8.2%；建筑、裝修及園林綠化收入5.9億元，同比下滑1.5%。僅有租金收入一項與2021年基本持平。

??業務表現不如意的情況下，億達中國也在盡力的減少開支。期內，億達中國的銷售及市場推廣開支為1.19億元，同比減少46.3%，原因在于年內銷售代理費及廣告費用減少；行政開支為2.38億元，同比減少30.2%，原因在于公司積極控制辦公成本。而財報顯示，2022年末，億達中國員工數量為614名，較2021年末減少341人。

??截至期末，億達中國土地儲備總建筑面積約為692.8萬平方米，應占權益土地儲備建筑面積約為639.4萬平方米，大連依舊是重倉區域，占比為75.6%。

??違約借款近38億，或面臨清盤

??經營的虧損無疑會給億達中國的流動性帶來一定的影響。不過億達中國債務的壓力主要還是來自于控股股東中民投的財務狀況惡化。

??自2018年起，中民投的財務狀況惡化，被實施資產凍結，導致億達中國42.77億元的貸款觸發提前贖回條款，促使流動性危機爆發。

??2020年起，億達中國便無力支付到期的借款，即便之后陸續償還，而至2022年末，仍有37.72億元的借款及2824萬元的利息尚未結清。

??期間，億達中國也在設法獲得債權人的諒解，于2021年3月與債權人安都方簽訂和解協議，將對安都方的還款日期延期至當年9月，然而億達中國至2022年末仍未完成支付，欠款金額至2022年末已擴大至10.67億元。債權人表示可能向法院尋求公司清盤。

??截止2022年末，億達中國的總借款為120.5億元，債務期限均為一年內償還。其中銀行貸款為58.1億元，其余部分為其他借款。而公司所持的貨幣資金僅為3.58億元，其中2.31億元為受限制資金。手頭資金不能覆蓋短期債務，意味著億達中國的違約事件可能繼續發生。

??債務壓力下，億達中國不得不忍痛“割肉”。2022年內，億達中國完成一筆資產出售，即長沙小鎮70%股權，出售價格8457萬元，而這一筆出售給億達中國帶來了5209.5萬元的虧損。

??事實上，在2021年時，億達中國就有拋售資產緩解債務壓力的舉動。當年3月拋售了億達物業，作價12.73億元，億達中國由出售錄得稅后收益8.97億元；5月又拋售了大連軟件園騰飛50%的股權，作價5.01億元，由出售錄得虧損4.7億元。

??與億達中國年報同時發布的，還有一則其進一步延長借款的公告，從中亦可窺視億達中國流動性的窘迫。

??公告顯示，億達中國曾于2019年與上海嘉愈醫療投資管理有限公司（下稱“上海嘉愈”）簽訂借款協議，后合計向其借款2.3億元，其中1.74億元應于2021年2月3日到期，其余借款于2020年2月及8月到期。

??對于這一筆借款，億達中國此前合計做出了4次延期，根據第三次延長協議，經計入未付利息后，經修訂貸款成為人民幣2.5億元，至今仍未還清，繼續進行第五次延期至2023年末。

??而這一筆借款，與億達中國大股東中民投有很大關系。上海嘉愈與億達中國控股股東嘉佑為兄弟公司，二者均是中民嘉業全資子公司，而中民嘉業大股東則為中民投。