伴隨著港股物企財報季的結束，上市物企2022年業績披露落下帷幕。截至三月最后一天，50家港股物企順利交卷。但仍有8家港股物企年報“難產”，分別是旭輝永升服務、恒大物業、彩生活、佳源服務、力高健康生活、鑫苑服務、康橋悅生活、奧園健康。
即使財報已經發出也不意味著高枕無憂，很多人調侃，這是史上最差的物企財報。被地產連累，物企虧損；規模增速大幅下滑，3家物企在管面積出現負增長；甚至過往濃眉大眼的尖子生，也凈利腰斬了。不過，對于物業行業來說，這也是一次集體的歷練與反思。在這期間，物企使出渾身解數尋求獨立，發現并挖掘自身價值，從房地產的附庸，真正成長為一個挑大梁的行業。同時，在已交卷的物企成績單中，也不難看出它們的努力：補短板、擴優勢，社區、城市、商業、餐飲……賺錢的方式層出不窮。4月10日，樂居財經研究院推出2022年上市物企系列榜單，從營收、利潤、規模、現金流、細分業務表現等多個維度，通過10大榜單，透視50家上市物企的業績成色。營收榜：三成下滑，冠亞軍相差112億
2022年，已發布年報的50家港股物企，總營收取得2212.39億元的成績，物企平均營收為44.25億元，較去年同期披露數據的49家物企平均營收33.62億元增長31.6%，港股上市物企營收能力進一步提升，但增幅較去年回落。榜單顯示，碧桂園服務以413.67億元奪魁，蟬聯物企“營收王”；萬物云以301.06億元位居第二，與碧桂園服務相差112億元；雅生活服務以153.79億元位居第三。第二名萬物云的營收高出第三名雅生活服務近一倍，第五名至第九名的成績差距則較為緊湊。期內，營收超100億的物企股還有綠城服務、保利物業、華潤萬象生活、中海物業，百億物企數量由去年的4家增至7家。另一方面，港股物企營收差距持續拉大，收入在平均數以上的物企11家，僅占港股物企總數約兩成。營收增速差異也進一步分化，僅有金茂服務這1家物企營收增幅超50%，位居增幅榜第一；共6家物企營收增幅在30%-50%之間，包括建發物業、碧桂園服務、濱江服務、和泓服務、華潤萬象生活、中海物業。期內，15家物企2022年營收下滑，占比30%。其中，佳兆業美好營收同比下跌33.1%，在50家物企股中降幅最高。此外，宋都服務、榮萬家等4家物企的營收跌幅超過15%。2022年，已發布年報的50家港股物企，總凈利潤取得132.76億元的成績，物企平均凈利潤約為2.66億元，較去年同期披露數據的49家物企平均凈利潤4.77億元下降44.23%。此外，港股上市物企平均凈利潤率為7.55%。較2021年上市物企平均13.76%的凈利潤率水平，降6.21個百分點。碧桂園服務以22.61億元的凈利潤水平再奪榜首，但凈利潤較2021年的43.49億元下滑48%；華潤萬象生活服務以22.13億元的凈利潤水平排名第二，較2021年的17.26億元上漲28%；其次是雅生活服務，凈利潤取得19.35億元，較2021年的25.66億元下滑24.6%。有6家物企凈利潤為負，分別為燁星集團、時代鄰里、正榮服務、融創服務、世茂服務、金科服務，分別取得凈虧損0.52億元、2.00億元、2.81億元、4.62億元、8.77億元、18.40億元。50家港股物企最高凈利率達到了26.50%，最低-36.76%。排名前三名的物企分別是星盛商業、祈福生活服務以及濱江服務，凈利率分別為26.50%、24.85%、21.13%。有27家物企凈利潤率不足10%，超過五成。而去年同期披露數據的49家物企凈利率不足10%的物企為11家。規模榜：增速大幅下滑，3家負增長
2022年，45家物企公布在管規模。整體而言，物企規模增速正在下降，一方面房地產市場下行，市面上流出的項目減少；另一方面，物企在收并購方面更為謹慎，增量減少。與2021年相比，前三甲名單不變，但位置有所變動。碧桂園服務維持規模榜首，在管面積8.69億平方米。保利物業上升為第二名，為5.76億方；雅生活服務以5.46億方占據榜單第三的位置。此外，有4家物企規模不足1000萬方，分別是興業物聯、德商產投服務、宋都服務、蘇新服務。其中，前三家連續兩年均未超過1000萬方，規模最小的是蘇新服務，面積僅700萬方。在規模增長方面，有42家物企規模實現增長，3家物企規模較上一年下跌。上漲的42家物企，平均漲幅達到25.57%，較2021年的平均漲幅53.57%大降28個百分點。其中，較上年同期增長最大的是華潤萬象生活，同比上漲90.66%；緊隨其后的是東原仁知服務，漲幅為79.4%，新希望服務漲幅為77.8%。不過值得注意的是，2022年并沒有在管面積漲幅超過100%的物企。而在2021年，漲幅超過100%的物企有5家，其中，較上年同期增長最大的是合景悠活，同比上漲395.4%；規模最大的碧桂園服務漲幅達到了102.9%。此外，2022年還有11家物企的在管面積漲幅不足10%，包括蘇新服務、宋都服務、金融街物業等；3家物企規模較上一年下跌，包括魯商服務、中奧到家、第一服務控股，同比下跌分別為3.1%、2.6%、1.34%。關聯交易榜：保利物業關聯規模最高，13家占比超五成
2022年，共有50家港股物企發布全年業績公告，其中30家物企公布了在管項目中關聯方面積情況。一般而言，整體規模較高的物企，來自關聯方的面積也較高。而關聯方面積的占比則與物企的外拓能力有關，第三方增拓實力強勁，自然擠壓了關聯方的比重。2022年，關聯方面積規模超過1億方的物企共有4家。其中，國企央企穩定性較強，承接的關聯方面積并不少，保利物業2.23億平方米、中海物業2.15億平方米，兩者連續兩年關聯方面積超1億方。此外，融創服務1.54億平方米、金科服務1.09億平方米。對比2021年，關聯方面積規模超過1億方的物企有5家，居首位的碧桂園服務關聯方面積達3.46億平方米。而在關聯方面積占比中，比重超50%的有13家物企，較上年減少3家，但有9家物企60%以上面積來自關聯方輸送。其中，榮萬家居首位，關聯方面積占比達97.2%；緊隨其后的是華發物業服務，關聯方面積占比為86.9%；燁星集團的關聯方面積占比為76.1%。三者占比均超過2021年的首位77.4%。此外，關聯方面積比例低于20%的有4家，與上年數量持平，分別為雅生活服務17%，和泓服務16.1%，合景悠活12%，銀城生活服務9.7%。50家公布全年業績的港股物企中，有42家物企公布了在管項目總數，樂居財經以此計算出42家物企的單項目產值情況。單項目產值的對比一定程度上可以反映出物企掘金能力的差異。排除單個項目規模大小的影響，在單價收費高或者增值服務挖掘充分的項目中，物企項目的產值也會高，同時也能拉升整體產值。42家物企中，單項目產值最高達到了2770.93萬元，為寶龍商業。第二名祈福生活服務同樣超過2000萬，為2393.01萬元。第三名為華潤萬象生活，單項目產值為882.23萬元。而上年同期，40家公布了在管項目總數的物企中，單項目產值為兩千萬以上的物企有1家，為祈福生活服務，達到2047.62萬元。第二名和第三名分別是寶龍商業以及世茂服務，其單項目產值分別為1100萬元和1015.18萬元。2022年單項目產值2000萬以上的有2家，500萬元-1000萬元的有19家，產值在500萬元以下的有21家，單項目產值最低的是銀城生活服務，為175.87萬元。對比上年同期，2021年銀城生活服務單項目產值為161.41萬元，同樣為已公布企業中單項目產值最低。2022年寶龍商業的單項目產值約為銀城生活服務的15.76倍。以規模超過1億方的頭部物企為例，單項目產值最高的是華潤萬象生活，其次是世茂服務、保利物業、遠洋服務、碧桂園服務，單項目產值均超600萬元。規模最高的碧桂園服務平均單項目產值則處于中等水平，為626.68萬元。2022年12家公布了在管項目總數且規模上億的物企平均單項目產值約為516萬元，大部分頭部物企產值處于腰部水平。物企一直被關聯房地產公司視為“現金奶?！?，但由于行業下行，物企也難“獨善其身”。截至2022年12月31日，50家港股物企都有凈現金結余，合計總額1046.97億元，較2021年49家公布該項數據的港股物企現金總額1092.4億元減少了45.43億元，減幅為4.16%。而2021年的減幅為8.8%，可謂連續兩年下降。其中，“最大財主”易位，萬物云手握133.45億元躍居第一名，主要為年內進行全球發售收到募集資金及經營性活動產生的現金凈流入。上年的“現金王”華潤萬象生活以125.93億元降至第二名，緊隨其后，碧桂園服務以112.16億元降至第三位。而手中現金在5億元之下的有21家港股物企，位居倒數三名的是潤華服務、宋都服務、方圓生活服務。其中，潤華服務手中現金最少，不足1億元。相較于2021年，整個榜單座次也發生了一些調整。越秀服務、中海物業擠進前10，銀城生活服務跌至30名開外。截至2022年底，有2家物企的現金翻番，分別為濱江服務、萬物云。其中，濱江服務現金增幅最大，為115.28%。不過，對比2021年，港股物企在2022年的現金增幅表現只能說是差強人意。2021年底，有7家物企的現金翻了兩倍以上，其中，新希望服務現金增幅最大，為881.7%；中駿商管的現金增幅為475.38%；領悅服務集團、康橋悅生活的現金增幅均超過300%。負債榜：華發物業蟬聯“杠桿王”，9家負債率超60%2022年，已發布年報的50家港股物企，合計流動負債額達1278.8億元，較上年同期增長26.6%。物管作為現金流較為充足的行業，流動負債的高低，一定程度上與物企規模的大小有關。50家港股物企中，碧桂園服務流動負債繼續領先，約249.94億元；緊隨其后的是萬物云、雅生活服務、華潤萬象生活、綠城服務，流動負債均超70億元，分別為177.14億元、81.88億元、80.40億元，以及73.87億元。此外，有8家物企的流動負債在3億元以下，分別是星盛商業、領悅服務集團、潤華服務、燁星集團、宋都服務、興業物聯、德商產投服務、祈福生活服務。截至2022年3月31日，50家物企平均負債率約為47.3%，較上年的44.9%增長約2.4個百分點。作為輕資產運營企業，物企原本不高的負債率在去年出現上升趨勢。50家物企中，18家負債率超過50%，占比35%；37家負債率超過40%，占比50%。華發物業服務的負債率雖較去年有所下降，但仍居榜單首位，為99.39%，蟬聯“杠桿王”；銀城生活服務第二，負債率70.68%；京城佳業第三，負債率64.10%。負債率處于低位的包括兩家有商管屬性的物企，中駿商管與卓越商企服務，負債率分別為18.74%、28.39%。此外，祈福生活服務的負債率也較低，為24.26%。50家港股物企中，有45家物企公布了合同（合約）負債，合計約288.68億元。其中，有8家物企的合同負債超過10億元。合同負債超過10億元的8家物企中，“儲糧”最高的是碧桂園服務，合約負債59.82億元；緊隨其后的是萬物云，合同負債為45.15億元。排在萬物云之后分別為華潤萬象生活、綠城服務、融創服務、保利物業、雅生活服務、世茂服務，合同負債分別為18.32億元、15.29億元、14.50億元、14.29億元、13.40億元、12.28億元。此外，合同負債低于2億元的物企有18家，其中有11家物企的合同（合約）負債不到1億元，分別為融信服務、時代鄰里、燁星集團、興業物聯、魯商服務、方圓生活服務、蘇新服務、祈福生活服務、德商產投服務、宋都服務、星盛商業。從合同負債與營收的比值方面來看，濱江服務的比值最高，達45.76%，其次為建發物業，達43.23%。和泓服務、第一服務控股、朗詩綠色生活、興業物聯、弘陽服務、融創服務、燁星集團緊隨其后，比值均介于20%到30%之間。比值不足10%的有12家。其中，卓越商企服務、星盛商業、時代鄰里三家物企比值不足5%，分別為4.64%、3.38%、3.03%。對于絕大部分物企而言，物業管理服務依舊是最大的收入來源。據樂居財經統計，2022年，49家港股物企的物業管理服務收入合計1283.42億元，同比增長37.57%。從收入占比來看，物業管理服務在總營收中占比超過50%的有36家。換言之，七成以上的物企，物業管理服務扛起了收入的半壁江山。其中，貢獻八成以上收入的有4家，分別是潤華物業、燁星集團、領悅服務集團、銀城生活服務，收入占比分別為91.9%、84.5%、81.9%、80.1%，潤華物業以超90%的占比高居榜首。與之相反，蘇新服務、寶龍商業，這兩家物企的物管服務收入占比在兩成以下，分別為8.9%、14.4%。毛利率方面，49家物企中，有37家公布了物管服務的具體毛利率情況，平均毛利率水平達20.1%，與去年同期的23.3%相比，下降3.2個百分點。而低于均值水平的物企數超四成，37家中有16家毛利率處于20.1%之下。細分到各個企業來看，物業管理服務毛利率最高的是新希望服務，為29.2%；榮萬家、領悅服務集團緊隨其后，毛利率均為27.8%；德商產投服務的毛利率為26.6%，碧桂園服務的毛利率為25.5%，德信服務集團的毛利率為25.1%。值得注意的是，2022年港股物企的物管服務毛利率均沒有超過30%。而在2021年，物業管理服務毛利率最高的是碧桂園服務，為34.6%；佳源服務、新城悅服務緊隨其后，毛利率也在30%以上，分別為30.4%、30.1%。社區增值服務榜：占營收比下滑，毛利率最高67%
50家港股物企中，有39家物企公布了社區增值服務情況。在已經披露的數據中，2022年39家物企社區增值服務總收入約為239.45億元，平均收入約6.14億元，對比上年同期的5.95億元略有增長。其中有3家物企收入超過20億元，分別是碧桂園服務40.17億元、保利物業30.64億元、雅生活服務23.20億元。而上年同期有40家物企公布了社區增值服務情況，4家物企收入超過20億元，分別是碧桂園服務33.27億元、綠城服務28.36億元、世茂服務25.13億元，以及保利物業23億元。除此之外，2022年社區增值服務收入不足1億元的有9家，1億元-5億元的有17家，5億元-20億元的有10家。有31家物企公布了2022年社區增值服務毛利率情況，其平均毛利率達到35.8%。毛利率超過50%有2家，為佳兆業美好66.6%、碧桂園服務53.5%。而上年同期有34家物企公布了社區增值服務毛利率情況，其平均毛利率為42.9%。毛利率超過50%有7家。此外，2022年港股物企社區增值服務毛利率最低的是京城佳業15%，其次為東原仁知服務18.5%、華潤萬象生活26.6%。2022年，社區增值服務在物業收入中的占比普遍不高。該板塊業務收入比重超過20%的有11家，最高為新希望服務，占比26.6%；收入比重不足10%的有15家，最低的是蘇新服務3.7%。而上年同期社區增值服務收入比重超過20%的有14家，收入比重不足10%的有12家。
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