??文/樂居財經 楊宏彬

??中交地產的股價表現，一直是讓人琢磨不透的。

??在去年的4月及12月，中交地產分別創下17天13板及6連板的記錄，全年共收28個漲停板，股價漲幅超180%。

??在年報發布當日，中交地產再一次盤中漲停，報15.48元/股，漲10.02%。而反觀其去年的業績，似乎與股價變動并不匹配。

??4月7日，中交地產（000736.SZ）發布2022年業績報告。在營收大幅增長的同時，歸母凈利潤卻下滑超8成。

??期內，中交地產實現營業收入 384.67 億元，同比增長 164.52%，實現利潤總額 21.83 億元，同比增長 43.36%，實現歸屬于上市公司股東凈利潤 0.34 億元，同比減少85.60%。而若剔除掉非經營性損益，中交地產2022年實際是虧損1.86億元，不過虧損額較上年收窄56.91%。

??算上2022年，中交地產的凈利潤已經是連續第4年下滑了。2019年-2021年，中交地產分別實現凈利潤5.42億元、3.47億元、2.36億元，分別同比下滑33.04%、35.92%、32.19%。

??與凈利潤連年下滑同時發生的，是中交地產高管頻繁上演走馬燈。其在五年時間內換了4位總裁，但期間，中交地產業績未見起色，負債水平也持續走高。

??截至 2022年末，中交地產的總資產 1,373.07 億元，較上年末降低 3.28%，歸屬于上市公司股東的凈資產32.93 億元，較上年基本持平。

??怪異的增長

??2022年，中交地產最主要的營收依舊來自于地產銷售。期內中交地產的銷售額為458.82億元，同比降低18.07%，實現簽約銷售面積195.78萬平方米，較上年同期降低14.32%；銷售回款450.84億元，同比降低23.72%。

??中交地產銷售額雖有所下降，地產業務營收卻大幅增長。期內，房地產銷售業務帶來的營收為382.9億元，同比大增165.08%，占比總營收的99.3%。

??具體來看，中交地產的營收來自于6個區域，這些區域的營收較2021年已經有了較大變化。

??2021年，中交地產華東、西南及西北區域是占據了營收的大部分，數值分別為58.89億元，48.46億元以及30.23億元，合計占比總營收的89%。而在去年，中交地產最主要的營收區域變更為華北，營收額為122.59億元，占比31.87%，其次才是華東，營收額為112.78億元，占比29.32%。

??這一變化主要原因式華北地區的銷售額出現了爆炸式增長，增幅高達3083.23%。此外，中交地產華南區域營收同樣出現大幅增長，增幅為2963.53%。

??而隨著營收爆炸增長的，還有成本。中交地產華北區域的營業成本增幅達3243.92%，超過營收增幅，而華南區域成本增幅更是高達7883.07%，是營收增速的2.66倍。

??在市場劇烈波動的2022年，眾房企已經紛紛放棄規模，維持安全，即便是央企地產商，也主打一個穩健。顯然中交地產有著不一樣的想法。

??營收增幅不及成本增幅，意味著中交地產的盈利空間并不廣闊。期內，中交地產主要業務房產銷售的總體營業成本上升197.49%，毛利率為13.28%，同比減少 9.45個百分點。整體毛利率為13.43%，同比減少9.48個百分點。

??為少數股東打工

??期內，中交地產銷售費用為10.63億元，同比增長53.43%；管理費用為4.65億元，同比降低6.73%；財務費用為3.01億元，同比下降35.54%。三項費用合計達18.29億元。

??在剔除了三費及各項費用后，中交地產的凈利潤為10.22億元，而利潤的大部分，進入了少數股東的口袋。2022年，中交地產少數股東損益為9.88億元，同比增長96.28%。中交地產自身僅拿走0.34億元。

??實際上，中交地產的少數股東權益本就高于歸母股東權益。2022年末，中交地產歸母股東權益為32.93億元，同比增長1.05%；中交地產的少數股東權益為157.48億元，同比增長了7.22%。

??然而，中交地產少數股東損益占比凈利潤總額近97%，而少數股東權益占比總權益的82%，兩者相差了15個百分點。業界通常對這種情況解讀為明股實債。

??期內，中交地產累計獲取了11個項目，占地面積59.67萬平方米，計容建筑面積128.64萬平方米，獲取方式包括股權收購、招拍掛及增資等。

??11個項目的土地價款合計為234.37億元，中交地產所占權益價款為109.55億元，占比為46%。

??截止2022年末，中交地產持有房地產項目 115個，土地總面積 1056.45萬平方米，在建及待建面積 1648.67萬平方米。其中，中交地產持有100%權益占比的僅有16個。

??三道“紅線”全踩

??作為中交集團在房地產板塊唯一的 A 股上市平臺，大股東對中交地產給予了很大支持。

??截止2022年末，中交地產的融資總額為655.93億元，包括銀行借款、債券融資、信托融資、控股股東借款等方式。

??除了銀行借款外，控股股東借款是中交地產主要的融資方式。據了解，2022年內中交地產曾多次發布向控股股東打欠條的公告。

??財報顯示，中交地產2022年末的銀行借貸為308.28億元，占比融資總額的47%；股東借款為178.44億元，占比融資總額的27%；信托融資為65.1億元；債券融資為42.48億元。

??從債務結構來看，中交地產一年內需償還的借款為215.42億元，占比融資總額的33%。而年末公司所持的貨幣資金為104.82億元，同比減少15.26%，其中受限資金18億元。手頭自由資金并不能覆蓋短期債務。

??三道紅線指標方面，2022年中交地產的凈負債率為171.78%，剔預資產負債率為82.61%，現金短債比0.53，繼續踩中三道紅線。

??2021年末，中交地產的凈負債率為217.7%，剔除預收賬款后的資產負債率為82.0%，現金短債比為0.6。與2021年末相比，中交地產的凈負債率有所下降，但資金壓力依舊嚴峻。

??高管走馬燈

??與負債水平居高不下、凈利潤連年下滑同時發生的，是中交地產高管頻繁的變動。

??從2016年開始，中交地產的總裁崗位開始頻繁變動。僅2017年，中交地產高層人事變動數十項，董事長、總經理、黨委書記、董事、副總經理等重要職位均有變動。

??而在五年時間內，中交地產換了4位總裁。

??當中，楊劍平，2016年8月——2018年5月，任中交地產總裁1年零9個月；耿忠強，2018年12月——2019年7月，任中交地產董事兼總裁7個月；李永前，2019年7月——2021年6月，任中交地產總裁1年零11個月。

??2021年6月至今，汪劍平任中交地產總裁，李永前辭去總裁職位后，繼續擔任董事長。

??在汪劍平之前，中交地產的總裁平均任職時間不到2年，最短任職僅7個月。這兩年來有趨于穩定的跡象，汪劍平擔任總裁的時間已經快滿兩年。

??此前，汪劍平曾任職中國葛洲壩集團房地產開發有限公司總經理助理、副總經理，也曾在北京華星置地投資有限公司、中國華星集團公司、北京漢華亞信投資管理有限公司等多家公司擔任要職。

??在這期間，2019年9月，中交地產董事會進行過一輪“大換血”，包括地產集團董事長孫國強、吳文德、曹舟南在內的6名董事集體卸任，中交方面稱這是為了推進房地產板塊重組整合工作。

??除了李永前和汪劍平外，中交地產目前的領導班子還有執行總裁徐愛國、副總裁王劍、副總裁何平、董秘田玉利、集團財務總監劉兵等。