文/樂居財經 許淑敏

往年房企的年報季，還能評價為“有人歡喜有人愁”，但今年房企的年報季，基本哀嚎聲一片。

能實現正向盈利的房企少之又少，剩下大多是凈虧損的房企。

實現凈虧損的原因大同小異，包括物業銷售放緩、結轉項目利潤低、計提資產減值增多、外匯波動造成凈匯兌損失等等。

與往年相比，2022年房企普遍凈匯兌損失金額較高，動輒幾十億元，甚至有的房企實現上百億的匯兌損失，侵蝕了不少利潤。

據樂居財經統計，2022年，20家房企匯兌損益約為-486.7億元，同比上一年度約118.7億元的匯兌收益，下降了5.1倍。

雖然亦有部分房企通過運用自然對沖、套期保值等等方式，實現凈匯兌收益，避免了匯兌損失的影響，但實際上匯兌損益與市場匯率波動相關，難以控制，不確定較大，對沖策略也不一定奏效，因此絕大多數房企依然為凈匯兌損失狀態。

或許正如富力地產董事長李思廉曾經說過的，“匯兌是難掌握的東西，所以我們也不去挑戰它?！?/span>

最高損失106億港元

港股的房企年報基本完成披露，而A股房企的年報還在陸續披露。不同于往年，2022年凈虧損的房企占了絕大部分。

樂居財經研究院統計，2022年，已發布年報的69家在港上市內資房企，凈利潤累計為-170億元，其中有36家凈利潤為負，占比為52%。

實現凈虧損的原因，大多包括物業銷售放緩、結轉項目利潤低、計提資產減值增多、外匯波動造成凈匯兌損失等等。

實際上，物業銷售放緩導致交付規模下跌、結轉利潤低等各方面，上一年度亦有此種現象出現。2022年尤其特殊的是，大多數房企的匯兌損益為負，而2021年，該數據基本為正，并且房企依靠該數據還拉升了凈利潤的水平。

樂居財經以20家典型房企為例。2022年，20家房企當中，僅有3家房企實現匯兌損益為正，其余房企匯兌損益跨度較大，比如龍湖匯兌損益為-2000萬元，而合生創展匯兌損益為-105億港元。

合生創展去年歸母凈利潤為87.62億港元，保持正向盈利，但主要是由于投資物業公允值收益達到100.7億港元。深入看，其實合生創展同樣備受匯兌損益影響，合計凈匯兌損失達到105.8億港元。

不過，合生創展也表示，預計在可見的將來，公司不會因港元、美元跟人民幣匯率波動而產生重大外匯虧損。

碧桂園同樣因為凈匯兌損失而產生一定虧損。去年，碧桂園實現稅后凈利潤為-29.62億元，歸屬于公司股東凈利潤為-60.51億元，其公告提及，主要是財務收益凈額出現了巨額虧損。

其中，財務費用方面，凈匯兌損失讓碧桂園財務費用虧損83.79億元，而2021年，碧桂園凈匯兌損失僅為3.27億元。

但如若剔除公允價值變動、匯兌凈損益等影響，2022年，碧桂園股東應占凈利潤可達到26.12億元。

中海發展之所以延續凈利潤下滑趨勢，很大程度上也是由于期內外幣匯兌虧損金額較高。2022年，中海發展凈利潤245.56億元，同比下降43%，凈利率下降了4.16個百分點至13.62%。

其解釋，凈利率下降，主要是由于期內其他收入虧損17.85億元，上年同期則為收益47.12億元。其中，外幣匯兌從2021年收益24.57億元變成2022年的虧損51.79億元，在資本化8.96億元后匯兌虧損仍達到42.83億元。

而綠城中國則因人民幣貶值，計提了匯兌凈損失13.71億元，這讓其少數股東損益占比大幅提升。年報披露，2022年，綠城中國實現凈利潤88.95億元，控股股東應占權益為27.56億元，非控股股東應占權益為61.39億元。

管理層亦在業績會上回應，少數股東的權益增幅大且占凈利潤的比例高，主要是兩方面原因造成，其中之一便是受匯兌損益的影響，“公司發外債時是由綠城中國發行，相應的虧損或收益也直接影響到歸母凈利潤。對此，公司將在合適時機做一些對沖安排，減少外匯敞口的風險?！?/strong>

匯兌損益的計入方法，影響的更多是歸母凈利潤。

另一邊，部分出險房企的匯兌損失也較為慘重。比如融創，去年錄得公司擁有人應占虧損約為276.7億元。

其中，財務成本明顯上升，由2021年的21億元增加至2022年的127.8億元。除了費用化利息大幅增加至59.4億以外，其匯兌損益也由2021年的凈收益約16.8億，變為2022年的凈虧損約68.5億元。

富力也提及，2022年錄得凈虧損157.79億元，凈虧損原因也包括人民幣兌美元貶值導致匯兌虧損。

從報表看，富力去年融資成本凈額增加134%至97.27億元。增加的原因是本年度資本化為開發成本的金額減少，以及主要由于人民幣兌美元貶值造成的外匯虧損為38.94億元，而2021年則是外匯收益為1.33億元。

對沖的抉擇

2022年，大部分房企備受匯兌損益困擾，但匯兌損益與市場匯率波動相關，難以控制，不確定較大，而且與公司自身運營狀況關系不大，并不能以此作為衡量房企盈利質量好壞的唯一指標。

不過，有部分房企通過運用自然對沖、套期保值等等方式，實現凈匯兌收益，避免了匯兌損失的影響。

比如萬科，做了對沖工具，去年產生匯兌凈收益約1.2億元。財報提到，萬科堅持對外幣資產/負債匹配性、期限結構、境外流動性風險等進行動態管理，采用自然對沖及綜合考慮套期成本、適時購買套期保值工具，管控匯率風險敞口。

截至2022年底，萬科為鎖定匯率變動產生的風險，持有的交叉貨幣掉期(CCS)合約余額為17.21億美元。報告期內有1.5億美元CCS合約到期，并無新增套期保值合約。在套期保值合約有效期間，CCS公允價值變動對集團損益沒有重大影響。

萬科注重對沖匯率風險，在2022年報當中披露敏感性分析，其中提及假定港幣與美元繼續維持聯系匯率，管理層預計人民幣相對美元/港幣貶值1%，對集團的凈利潤影響為減少約3.67億元，而對股東權益影響為減少約3.67億元。

甚至在發布年報之際，同步發布了關于子公司開展外匯套期保值的可行性分析報告。

報告顯示，萬科公司在香港設立了全資投融資平臺（萬科海外平臺），涉及的外幣幣種以美元、港幣為主。截至2023年2月末，海外平臺凈美元/港幣負債外匯風險敞口約為37.57億人民幣等值。

接下來，萬科擬開展的主要外匯套期保值包括但不限于遠期結/購匯、貨幣互換、外匯期權等。

龍湖同樣具備對沖風險意識，其為業內率先關注人民幣匯率風險的公司之一。對比房企去年動輒幾十億的匯兌虧損，龍湖算是規避了一定風險，匯兌凈虧損僅2000萬元。

為了預防匯率變動對利潤和現金流影響，龍湖在2022年將外幣負債掉期做到98%，壓縮匯兌損失。

年報顯示，龍湖原本的匯兌虧損高達37.42億元，但對沖工具的公平值收益為37.22億元，兩相抵消之下，保證了盈利空間。

這說明，在人民幣貶值的情況下，是否采取有效的對沖策略非常重要。

雖然多數房企亦采用了對沖工具，但對沖策略同樣具備不確定性，匯率走勢可能跟公司對未來的判斷相偏離，風險依然存在。

尤其采用對沖工具之后，匯兌損失仍然較大，一定程度上說明對沖策略效果不佳。

像是雅居樂，其實自2016年起采用外幣對沖工具，以期實現更佳的外匯風險管理。其表示，集團的風險管理政策，乃因應合適的對沖工具及對沖成本，對部分預測外幣現金流進行對沖。

“主要以外匯遠期合約及外匯期貨衍生工具兩者并用，藉此對沖外匯風險?！?/span>年報提及。

而去年，雅居樂依然出現部分匯兌損失，以外幣計值的借款換算而產生的外幣借款匯兌虧損為26.76億元，而2021年則錄得收益10.44億元，此乃由于人民幣兌美元、港元及澳門元的匯率貶值所致。

此外，仍有部分房企認為，當前不需要采用對沖工具。

禹洲集團未來仍存貨幣匯兌風險，截至2022年12月31日止，總借貸、公司債券及優先票據，合共約551.2億元中，約有22.33%為人民幣計值及77.67%為港元及美元計值。

外幣計值占絕大部分，但禹洲集團只是提到，集團將定期密切監控匯率風險并在有需要時作出外匯對沖安排。而現時，無需作出任何外匯對沖安排。

波動的匯率

之所以產生大范圍的凈匯兌損失，原因還是在于人民幣貶值。受新冠疫情、地緣政治沖突等綜合性因素影響，全球經濟發展進一步下滑，通脹驟增、消費受限，這些都給人民幣帶來了巨大的壓力。

尤其是去年，人民幣遭受了兩輪較大幅度的貶值，而美元指數則是持續走強。據相關統計，按照最高收盤價7.32計算，2022年2月至11月，人民幣對美元的最大貶值幅度達到15.9%。

人民幣貶值的壓力，傳遞到房企層面，便是匯兌損益。

前些年，由于國內融資渠道不暢，房企轉戰海外融資市場，外幣交易增多，甚至占據了整體融資金額半數以上。

隨之，償還外債高潮到來，匯兌損益越發影響報表情況。

2015年的時候，房企仍對匯率風險不夠重視。還有業內在網上評論稱，在海外債務較高的情況下企業就應該對沖匯率風險，不對沖會把自己敞露在風險之中，但是很多企業沒有這種風險意識。

彼時，大部分房企發行了不少的美元債，但遇上人民幣匯率開始下跌，美元債成本亦大幅上升。

呈現于2015年報、2016年報，房企因匯率因素損失凈利潤的情況比比皆是。彭博曾統計過，2015年全年房地產企業因為匯兌損失超過120億元，其中恒大、雅居樂、碧桂園等美元債額度較大的房企損失均超過10億元。

房企對于匯兌損失也無可奈何。2018年，李思廉曾如此評價匯率：“我們沒有做很專業的對沖，沒有說要鎖定匯率，會有一些影響，但是我相信它出現極限時都是幾個億，我們也很怕一對沖下去，美元跌下來，搞得很累，我們還是做回我們的專業?！?/strong>

他強調，“匯兌是我們難掌握的東西，所以我們也不去挑戰它?！?/span>

市場變化多樣，匯率走向無法預測，風險始終存在。房企所能做的，也許就是像萬科一樣，做些管理準備。

首先盡可能進行貨幣幣種匹配的資產、負債自然對沖，其次進一步細化原有的外匯套期保值的工作流程、內部管理機構；并引入更多專業部門進行宏觀形勢、外匯市場的分析；最后加強內部宣導，確保參與外匯套期保值人員和相關管理人員充分理解該業務的風險，嚴格執行董事會的授權。

而延續著2022年的人民幣貶值，已經有媒體和專家預測，中國經濟面對的結構性挑戰日益加劇，人民幣在2023年也將大幅貶值。

如此看來，下一年度房企的匯兌虧損金額，依然不會少。