??文/樂居財經 嚴明會

??據樂居財經《地產K線》統計，2022年有近70%的內房股營收同比下滑，其中10余家房企的跌幅超過40%。作為一家聚焦大灣區的房企，粵海置地同樣沒能逃過下行頹勢。

??2022年，粵海置地實現收入約13.78億港元，同比減少77.1%；歸屬于公司持有者凈利潤3.93億港元，同比減少72%。每股基本盈利22.94港仙，2021年同期為81.93港仙。

??前幾年地產行業發展勢頭正盛時，粵海置業的業績也隨之水漲船高。2019年-2021年，粵海置地的營收額分別為18.37億港元、40.00億港元、60.06億港元，對應的增幅達487.88%、117.80%、50.15%。

??粵海置地執行董事兼財務總監焦利在業績會上表示，營收和凈利潤有明顯的下滑，主要有兩個原因，一是受大環境的影響，2022年銷售和交付的物業面積同比都有所減少，二是交付和銷售項目的差異造成的，2021年交付的是深圳粵海城項目，價格和毛利率相對比較高，2022年交付的是江門的項目，其銷售價格和毛利率相對較低。

??同時，粵海置地對前景依然有信心。業績會上，粵海置地管理層表示，粵港澳大灣區仍將受益于其發展戰略的全面實施和都市圈的效應，從長期來看，人口的流入包括近期政策的支持，我們認為粵港澳大灣區的住房剛性需求和改善性需求仍然較為可觀。

??負債比率同比增加92.4個百分點

??截至2022年12月31日，粵海置地擁有資產共計489.2億港元，較上年度末增長5.6個百分點。

??截至期末，粵海置地的資產負債率為82.4%，比2021年年末增加了0.05個百分點，主要由于2022年在建項目的建設開發貸款增加。

??焦利表示，預計粵海置地的資產負債率會在2023年到達峰值，今后若干年則會呈現逐年下降的趨勢。

??期內，粵海置地向若干銀行及關聯方借入帶息貸款共264.15億港元，相比于2021年的196.64億港元增加約34.3%。期末負債總值為403.02億港元，負債比率（（帶息借款+租賃負債-現金及現金等價物）/資產凈值）為275.7%，較2021年度末增加92.4個百分點。從債務結構來看，粵海置地以股東貸款和關聯貸款為主。

??在帶息借款中，約61.41億港元需于一年內償還，約158.69億港元需在一至兩年內償還，約36.95億港元需在2-5年內償還。期末，粵海置地的現金及現金等價物僅有26.61億港元，尚不夠覆蓋短期債務。

??值得一提的是，在粵海置地總有息貸款264.15億港元中，有189.41億港元來自關聯方借款，占總有息貸款的比例達71.71%。其有35.02億港元關聯方貸款需一年內償還，同比上年增長超過5倍。另外，該公司非流動負債一項的關聯方貸款154.39億港元，同比上年同樣增長了27.65%。

??由于借款的快速增加，粵海置地在2022年的融資成本高達12.47億港元，相比于2021年的6.93億港元幾乎翻倍。其中，10.38億港元的利息已經資本化，是歸母凈利潤的兩倍還多。

??期內，粵海置地經營業務所得現金凈流出為66.61億港元。實際上，自2019年以來，粵海置地的經營現金流一直為凈流出狀態，2019-2021分別為凈流出3.12億港元、20.11億港元、96.43億港元。2022年度有所收窄是因為在期內有較多的物業銷售回款。

??超半數項目去化率不足50%

??年報顯示，粵海置地所持有的深圳粵海城、廣州云港城、廣州拾桂府、佛山拾桂府、珠海金灣、中山粵海城、江門甘化、惠州大亞灣等項目均位于大灣區核心區域。

??但除了位于廣州、深圳等一線城市的項目銷售較好外，粵海置地位于佛山、中山、珠海、惠州等項目銷售情況不太理想。例如，珠海金灣項目的可供出售總樓面面積約13.84萬平方米，截至到2022年底該項目累計已簽約總樓面面積占可供出售總樓面面積比例為24.8%，中山粵海城的此項比例則為12%，江門陳垣路項目對應的比例為45.2%。

??在粵海置地的15個項目中，有9個項目的簽約占比未超過50%。加快存量項目銷售去化是粵海置地在2023年的一項重點工作。

??期末，粵海置地的投資物業公允值收益為7.63億港元，相比于2021年度的4.08億港元增加約88.1%，其中主要是由于在期內錄得“深圳粵海城項目”投資物業公允值收益約7.45億港元。

??此項目是粵海置地的重頭戲，也是粵海置地在深圳打造的首個項目，定位為以珠寶為主題的多元商業綜合體，總建面約65萬㎡，涵蓋約24萬㎡雙塔甲級寫字樓、約12萬㎡天河城購物中心、國際商務住區、啤酒廠藝術街區等多元業態。

??據往期年報，該項目可以說是直接影響了粵海置地的收入情況。2020年，深圳粵海城項目西北部土地興建的物業已于當年6月完成竣工備案并開始交付物業予買家，由于該處物業的利潤率較高，導致粵海置地在2020年的收入及溢利較2019年同期大幅增加。

??截至2022年末，深圳粵海城西北部土地累計已簽約總面積占可供出售總樓面面積的比例為87.6%，累計已交付總樓面面積占可供出售總樓面面積的比例為87.5%。

??粵海置地表示，由于深圳粵海城項目西北部土地建筑物已售單位于年內交付的總樓面面積較2021年減少，該等物業的銷售收入及溢利較2021年有所減少。

??在拿地拓展方面，粵海置地副總經理陳年鴻在業績會上指出：“公司在2022年拿地的節奏較2020年、2021年明顯放緩，主要是基于現在整個地產行情處于逆周期，我們審慎拓展項目的一個結果。2023年我們將積極結合政策及市場調整變化，擇機、擇優開展項目的拓展，并在風險可控的前提下，適時推進招拍掛、收并購存量土地等，穩妥增加土地儲備?！?/p>