??文/樂居財經 徐酒眠

??物企正在擺脫過去“規模為王”的發展模式。

??在剛過去的業績會上，碧桂園服務（06098.HK）首席財務官兼聯席公司秘書黃鵬對外透露，過去一年碧桂園服務主動退出虧損或收繳率低的項目，涉及合約管理面積約8400萬平方米，“幾乎相當于一些小的物管上市公司的規?！?。

??黃鵬的說法并沒有夸張的成份。據樂居財經《物業K線》統計，目前披露2022年業績報告的50家港股物企中，有45家物企披露的物業在管面積，而其中沒有觸摸到8400萬平方米門檻的達30家。

??前兩三年，資本大舉涌入的物管行業。加速房企分拆物業IPO上市的同時，也掀起了行業密集的、大規模的、高溢價的收并購熱潮。

??資本退潮，物管大并購時代也落下了帷幕。緊隨而來的是物企展開“瘦身”運動，剝離收并購而來的低質效項目，便是這場“革命”的主題。

??過去一年，上市物企中上演“大撤退”的除了碧桂園服務，金科服務、雅生活服務、弘陽服務、卓越商企服務、時代鄰里等多家物企，也都展開了轟轟烈烈的“瘦身”運動。

??“撤場”行動

??結合碧桂園服務的業績報告來看，其退出的8400萬方在管面積，涉及的項目與其收并購標的有關。

??“截至2022年12月31日止年度，管理層決定退出嘉寶服務和財信服務的幾家物業管理附屬公司及若干物業管理項目，因為該等公司的利潤率及物業管理費取率低于預期?！?o:p>

??以嘉寶服務為例，其此前是從藍光發展分拆出來的物企，躋身資本市場后，體量本身就是靠收并購在充大。

??據樂居財經《物業K線》不完全統計，上市第一年，四川嘉寶服務就發起了15宗收購，總獲超3200萬平方米在管面積，項目遍布華東、華南、西北等市場。

??如此頻繁的收并購行動，斬獲的標的很可能良莠不齊。碧桂園服務打包收購嘉寶服務，這個“雷”遲早會在投后管理中引爆。

??樂居財經進一步通過企查查獲悉，過去一年，在碧桂園服務主導下，嘉寶服務至少在6家公司退出持股，而今年以來還在繼續退出。

??另一方面，嘉寶服務的前母公司藍光發展，雖然是較早的出險房企成員之一，不過時至今日仍未能走出困境。碧桂園服務收購嘉寶服務之后，后者雖然在股權上與藍光發展脫鉤了，但是業務上其實并沒有完全切割。因此，藍光發展的危機也難免在嘉寶服務內部持續傳導。

??嘉寶服務并非個例。事實上，收購時呈現在報表上的財務數字如今很難兌現，正在成為物企共同面臨的考驗。

??過去一年，上市物企中上演“大撤退”的除了碧桂園服務，金科服務、雅生活服務、弘陽服務、卓越商企服務、時代鄰里等多家物企，也都展開了轟轟烈烈的“瘦身”運動。

??“去年下半年，我們合作的一些中小開發商，在交付中出現問題的一些項目，我們對它進行了全面梳理和逐步撤場”，在金科服務2022年業績發布會上，董事長夏紹飛接過話筒作業績匯報，他把公司過去一年的“撤場行動”放在了話頭。

??“全年撤場在管面積2778萬方”，夏紹飛表示，拋棄這些項目有效避免了持續負利潤或者有利潤無現金流現象，短期可能會影響營收，但“確保了公司長期可持續發展”。

??此外，時代鄰里董事會主席兼非執行董事白錫洪也表示，過去一年，“（公司）積極調整自身業務結構，主動退出部分品質較差的項目，并暫停部分賬面利潤率高但回款狀況較差的非業主增值業務”。

??退單與轉賣

??對于不理想的收并購標的，投后管理之后，退出與撤場實際上都是為了及時止損。

??值得一提的是，除了這樣的剝離方式之外，物管行業中還不乏在磨合后期直接退單、或者倒手轉賣的案例。

??比如，去年7月底，弘陽服務將接手一年多的高力物業和江蘇高力美家，退還給了原控股股東高力控股。

??“填補了本集團在汽車博覽城物業管理細分領域的空白，在后疫情時代宏觀經濟復速的背景下，汽車產業園及汽車博覽城物業發展潛力巨大，本公司有望在此新的細分賽道取得新突破”，2021年4月20日，弘陽服務發布7353.6萬元收購高力物業和江蘇高力美家80%股權時，對兩個標的充滿期待。

??然而，接手標的僅15個月，弘陽服務就在沒有任何征兆的情況下，突然宣布了“退單”。其解釋稱，是因為“受疫情和房地產行業增速放緩等多種因素疊加影響，目標公司的在管項目物業費收繳率相對較低，可持續盈利能力較弱，不符合該公司長期主義發展戰略”。

??此外，去年1月12日，蘭州城關物業服務集團有限公司（簡稱“城關物業”）被雅生活服務“出表”，其51%股權持有人正式從雅生活變更為了第三方天津旭粵工程技術有限公司。

??業績未達標是城關物業股權被轉賣的主要原因。

??樂居財經《物業K線》獲悉，2018年買下城關物業時，雅生活曾做了業績約定，但僅在第一年城關物業達成經營目標?！吧形词盏匠顷P物業的財務報表?！毖派钤?019年財報中如此寫道，而且在2020年的財報中依舊沒有提到城關物業的財報內容。

??業績并表并了個“空”，雅生活在2021年選擇轉手出表，也就順理成章了。

??2021年4月，雅生活服務與獨立第三方旭粵工程就城關物業51%股權訂立了買賣協議，對價1.5億元，基本是按照3年前的購入價格平價出售。

??2021年底，卓越商企服務也出售了兩家收并購公司，收回投資款3.5億元。

??而時間再往前推，2021年3月，中奧到家向曾經的原賣方梁錫偉轉讓輝煌房地產及輝煌置業51%股權，出售價約3690萬元；2020年4月29日，廣東銘錦城未能完成業績承諾，中奧到家以730萬元將該公司售回原賣方。