地產業務持續虧損,珠江股份做“變性”手術 | 年報風云?

原創 <{$news["createtime"]|date_format:"%Y-%m-%d %H:%M"}>  樂居財經 嚴明會 10.9w閱讀 2023-04-14 19:16

??文/樂居財經 嚴明會

??2021年剛剛扭虧為盈的珠江股份,在2022年又陷入了虧損。

??據財報,珠江股份在2022年實現營業收入38.7億元,同比增長7.29%;歸屬于上市公司股東的凈利潤為-18.65億元,同比盈轉虧;歸屬于上市公司股東的扣除非經常性損益的凈利潤為-18.32億元,同比盈轉虧;基本每股收益-2.18元。

??虧損的主要原因之一是珠江股份對存貨跌價準備的大額計提。由于行業下行,珠江股份在2022年新增存貨跌價準備12.28億元。截至2022 年末,珠江股份的存貨賬面余額為 243.66億元,存貨跌價準備為12.37億元,賬面價值為231.29億元。

??事實上,在此前三年,珠江股份的盈利狀況一直不理想。2019年至2021年,珠江股份扣除非經常性損益后的歸屬母公司股東凈利潤分別為-1.73億元、-8.88億元和0.23億元。

??另外,珠江股份面臨著多起訴訟。4月13日,珠江股份發布關于累計訴訟的公告顯示,珠江股份連續12個月(2022年4月13日至2023年4月12日)累計未披露訴訟共計9宗,累計涉案金額約4,778.57萬元,達到其2022年末歸屬于上市公司股東凈資產10%以上。其中,商品房預約合同糾紛訴訟6宗,其他訴訟3宗。

??珠江股份近日還屢發事端。4月11日,珠江股份監事盧梅英收廣東證監局警示函,原因為其配偶買賣公司股份構成短線交易。據悉,盧梅英于2020年6月起擔任珠江股份職工監事。2021年11月2日至2022年10月18日期間,盧梅英的配偶唐盛通過其證券賬戶買賣“珠江股份”股票。

??增收不增利,業績盈轉虧

??2020年,珠江股份上市以來首次出現虧損,主要是由于珠江股份在期內對此前的兩個并購項目――東湛公司、億華公司計提了總計5.93億元的投資損失。

??為及時止損,去年5月,珠江股份披露,擬通過公開掛牌方式,轉讓億華公司41%股權及相關債權,掛牌底價不低于15.80億元。

??2021年,珠江股份的營業收入達到了近5年來的最高點。當年實現營業收入36.07億元,同比上漲45.75%。而這與珠江頤德大廈、長沙柏悅灣等項目的結轉有關,前者貢獻了15.42億元的營收,后者貢獻了11.49億元的營收。這一年,珠江股份實現凈利潤1.43億元。

??但出售虧損資產,并未讓珠江股份的業績好轉。在2022年,珠江股份的營收是同比增加了,但凈利潤卻同比大幅下滑至-20.75億元。

??期內,珠江股份實現歸屬于上市公司股東的凈利潤-18.65億元,大幅下降2934.41%,同比盈轉虧;其歸屬于上市公司股東的扣除非經常性損益的凈利潤-18.32億元,下降幅度更達8190.87%。

??截至2022年末,珠江股份的資產總額為313.62億元,同比下降5.55%,歸屬于母公司所有者權益3.37億元,同比下降84.42%。

??期末,其資產負債率為94.25%,相比上年同期上升5.85個百分點,達到近五年來的歷史最高點。

??現金流量方面,珠江股份在2022年末由經營活動產生的現金流量凈額為-9416.89萬元,較2021年末的-7.32億元同比增加6.38億元,主要系上年同期支付坑口項目競標保證金及荷景路地塊拍地保證金,本年支付其他與經營活動有關的現金較上年同期減少所致。

??期末,珠江股份的現金及現金等價物余額為26.47億元,相比于2021年末的35.51億元減少約25.5%。

??剝離虧損業務謀求轉型

??業績增長乏力,伴隨持續虧損之下,珠江股份開始追求轉型。

??今年1月19日,珠江股份宣布擬約28億元將原有房地產業務資產置出,同時以7.79億元置入物業管理與文體運營資產,主要業務將變更為物業管理與文體運營服務有關。

??根據披露的重組草案,珠江股份本次交易的交易對方為珠實集團、珠江健康,將以28億元置出房地產開發業務,置出資產組中涉及控股的房地產項目公司有11家,分布于廣州、東莞、長沙、及合肥;并以7.79億元置入物業管理及文體運營資產,即珠江城服的100%股權。目前,珠實集團、珠江健康分別持有珠江城服95%、5%的股權,往上進行股權穿透則是廣州市人民政府和廣東省財政廳。

??珠江股份表示,交易完成后,公司將完成從房地產開發領域實力相對較弱的企業到物管領域領先企業的轉變,市場地位得到極大提升,增強公司的資產質量、提升公司盈利的穩定性及持續性。

??根據交易安排,對置入資產和置出資產估值差額部分,珠江股份的控股股東珠實集團需向其支付現金約20億元。珠實集團承諾,對于公司原控股子公司對公司的其他應付款,將于置出資產交割日前向其提供借款或其他支持,用于其向公司償還欠款。截至2022年8 月 31 日,待償還金額合計 39.04 億元。

??也就是說,珠實集團除了支付20億現金外,還要另外幫其還債近40億元。

??經營層面來看,截至2022年8月底,珠江城服在管項目數量合計366個,在管建筑面積約為2844萬平方米,遍布廣東、北京、山東等13個省份及直轄市。

??珠江城服在2020年、2021年至2022年前8個月的營收分別為9.44億元、11.91億元以及8.05億元,同期歸母凈利潤則分別是6495萬元、6202萬元以及4506萬元,凈利率則分別為6.88%、5.21%、5.59%。

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