??文/樂居財經 許淑敏 陳圣 曾樹佳

??作為廣州一名房地產中介，何贏在今年一季度，經歷了巨大的心理起伏與落差。

??去年，人比較少的時候，連續幾天無人問津也是常有的事。但今年2月，找他了解一手房的人突然就多了起來，有時候一天接到不少電話，線上咨詢的也不少。

??在售樓處，他還能看到一些同行忙碌的身影。對此，他不由得感嘆：“挺久沒有出現過這樣熱鬧的場景了?！?/p>

??何贏本以為，經歷了去年的“蕭條”之后，樓市應該迎來回暖了。誰料到了3月中下旬，此前絡繹不絕的咨詢者，又變少了許多，雖不像去年那么差，但總體上不溫不火。

??4月，閑暇之余，他翻看了手中掌握的新房樓盤數據，頗為驚愕：除了少部分還比較受關注的項目之外，大部分新盤的來訪客數和成交量，都有不同程度的下滑。

??他的所見所感，正是今年以來樓市的縮影。

??疫情之后，尤其是春節假期后，購房者積攢的需求有所釋放，于是樓市出現了久違的熱度。雖與去年同期相比有所回暖，但這并非真正觸底反彈，與疫情之前的2019年同期相比，今年一季度的行情，總體仍遜色不少。

??地產商們一季度的銷售額，大多仍然面臨著同比下跌的壓力。

??樂居財經查閱28家公布季度業績的房企獲悉，期內，只有9家房企的銷售業績，實現正向增長，且大部分均為央企。而另外19家房企的銷售額增長率，均為負數。

??后續，房企們的銷售表現，還要看市場信心的恢復程度。而從眼下的政策“呵護”、城市分化、土拍回暖中，或許能找到一些市場判斷的依據。

??銷售回暖虛實

??過完了一季度，房企們的信心，似乎回歸了一些。

??在建業官微一篇《讓工地說話》的推文中，寫到“走進建業諸多在建項目施工現場，總能遇見工人身影忙碌、車輛有序穿梭、設備轟鳴聲此起彼伏……”

??前3月，建業實現銷售金額53.79億元，銷售面積79.62萬平方米，繼續在河南市場居首。它特地制作了一張大紅色的封面圖，寫上“雙料第一”幾個字。

??出險房企舒了一口氣，開始披露自身的經營情況。前不久復牌的佳兆業，正在加速資金回籠，今年2、3月，銷售環比增長46%、30%，其中3月月度銷售同比增長58%。

??奧園也完成了“軍令狀”，一季度銷售指標完成率141%。三月簽約5.7億，完成率198%。

??正在醞釀債務重組方案的旭輝，則自言“春耕不輟”“靜待花開”。期內三個月，其銷售額分別為50.2億、78.1億、83億，體量上有逐月上升之勢，后兩月的環比增幅，分別為56%、6%。

??剛擺脫疫情的第一季度，“小陽春”的呼聲，似乎修飾著它的成色。

??樂居財經統計發現，且不論2021年初的火熱市場行情，單單拿疫情之前的2019年相比，今年開年所謂的“小陽春”，便有點成色不足。

??2019年一季度，TOP100房企全口徑銷售額為21570億元，比今年同期的17590億，多出了22.6%。今年一季度，TOP100房企的銷售門檻，也僅為35.8億，比2019年的49.8億相比，也有不小的差距。

??盡管比上不足，但比下則有余。去年同期，TOP100房企全口徑銷售額總計為16260億元，而今年同比增長了8.2%。無論如何，市場已有邊際改善。

??國央企的進擊之勢仍在繼續。一季度，房企銷售TOP10中，國資背景的企業已有8席，只有碧桂園、龍湖兩家民企，仍位居十強之列。

??在座次上，保利位居榜首，與去年同期相比，提升了2個名次。位居第二的萬科，剛跨過千億門檻。余者均未達千億。地方國資陣營里，華發股份、建發房產的銷售額，分別為491億、459億，闖入前十。

??不過，地產商們一季度的銷售額，大多仍然面臨著同比下跌的壓力。

??樂居財經統計28家公布季度業績的房企獲悉，期內，只有9家房企的銷售業績，實現正向增長，另外19家房企的銷售額增長率，均為負數。他們最高增長率超過七成，下滑最多的也超過七成，呈現出較大的分化格局。

??期內，中海地產、華潤置地、招商蛇口、中國金茂等央企的銷售額，分別為835.98億、790.2億、722.66億、442.3億，增長率分別為73.2%、71.9%、52.65%、39.7%，增幅均較大。

??而龍湖、綠城、合生創展等較為穩健的房企，同比也獲得了正向增長。

??行業老大哥萬科，則實現1014億銷售額，同比下降4.81%。在它身后，銷售規模同比下跌者，并不少見。跌幅超過30%的有11家，超過50%的有7家，發不出年報的佳源國際，甚至出現了71.48%的銷售降幅。

??業內給出的判斷是，一季度特別是春節以來，房地產市場止跌回升，隱隱有穩步回升的現象。但另一方面，目前需求端的購買力，仍處在歷史低位。

??“三支箭”發出后，融資環境有所放寬，房企如今缺的是銷售的現金流回籠?？偟脙蓷l腿走路，才能真正地邁開步伐。

??過去一段時間，地產商們紛紛向代建賽道靠攏，試圖從輕資產領域里尋找現金流，現今已有超過60家品牌房企，涉足其中。

??在債務重組方案出爐的窗口期，真金白銀對于他們來說太重要了。如果能以此撬動更多的項目復工復產，那債務重組的談判桌上，或許能有更大的話語權。

??在復蘇中分化

??一季度樓市成交的強勢復蘇，一方面來自于疫情突然解禁的補償性需求釋放，另一方面也來自于從中央到地方一系列政策的疊加刺激。

??今年以來，中央層面對于房地產依然延續積極的政策導向，強調房地產業的支柱地位，并從供需兩端持續發力，支持房企合理融資需求，支持居民剛需和改善的住房需求。

??尤其受益于房貸利率的持續大幅下調，實打實的購房負擔減輕令一些城市居民的購房意愿獲得不小提升。據統計，目前已有30余個城市首套房貸利率降至4%以下。

??而在地方層面，100余個城市一季度共計出臺穩樓市政策多達160余次。

??比如，1月31日湖南全省13個非限購市州下調首付比例；2月20日揚州不再執行限購政策；3月份無錫、沈陽等地相繼調整限購區域范圍。

??還有購房補貼、契稅補貼以及針對多子女家庭的照顧等等，各地方政府因城施策出臺了多重刺激政策。

??再加上部分城市和項目以價換量，采取大幅促銷手段刺激樓市成交。多方利好的推動下，市場反應也是相當明顯的。CRIC監測的30個重點城市，一季度成交面積超過5千萬方，同比去年增幅達21%。

??然而，值得注意的是，這一輪復蘇并不具有普遍性，城市之間、區域之間、甚至具體項目之間都存在嚴重的分化。

??“小陽春”行情還在繼續，但部分城市的市場熱度已經開始消退。

??據CRIC的檢測數據，鄭州3月份的成交規模環比2月跌了6%；大連在經歷了2月份的短暫回暖之后，3月份成交環比下跌12%；昆明的環比降幅更大，達14%。此外還有重慶、徐州、?？诘榷€城市，均已出現不同程度的回跌。

??在上市房企2022年的業績發布會上，多家房企高管也透露出3月份樓市不及2月份的信號。

??綠城中國執行董事、副總裁李駿說，從3月份來看，存量項目的日均來訪量有小幅調整，主要為2月份漲幅較高城市（濟南、石家莊、杭州等）在需求集中釋放后逐漸趨穩。

??萬科董事長郁亮、美的置業執行董事兼副總裁王全輝也都表示3月份的到訪量和成交量相比2月都有所回落。雖然他們強調對比去年依然增幅較大，但市場回升勢頭減弱也是事實。

??另一方面，即便是目前行情依然向好的城市，也依然在小心翼翼地呵護這份熱度。一季度成交同比漲了120%、市場熱度位居全國前列的杭州，剛剛在4月13日進一步放寬了落戶政策，同一日錢塘區差異化限購范圍也擴大到了全區。

??不只是杭州，包括廈門、合肥、鄭州在內的二線城市相繼出臺樓市寬松政策。廈門對本地單身和二孩以上家庭放寬了限購，并縮短了島外限售時間；合肥松綁部分區域限購、降低外地人購房門檻以及增加老人家庭和多子女家庭的購房套數；鄭州也調整了限購范圍和限售政策。

??就連一線城市北京，也將在房山區試點 “一區一策”，涉及多子女家庭和職住平衡家庭的購房支持政策。

??接踵而至的政策似乎要繼續把一股股暖風吹進樓市，激發更多的市場需求，為未來中長期樓市提供持續動力。

??土拍的“倒影”

??樓市復蘇的程度，影響著土地市場的走勢。反過來，亦可以從土地市場的成交情況，觀察房企對于樓市的判斷。

??一季度，土地市場存在復蘇跡象，不過量價分化較為明顯。

??成交量依然延續此前低迷的現狀，機構數據顯示，2023年一季度，全國300城經營性土地成交建筑面積1億平方米，同比下跌32%。而成交規模，更是創下了2010年以來單季度新低。

??這與一季度供應量相關，2023年前三月，全國300城土地供應面積持續走低，住宅用地供應6412萬平方米，同比下降了45.6%。

??盡管供應、成交規模不及過往，但地塊成交價稍有上升。期內全國主要地級市溢價率為5.46%，同比上升1.29個百分點；流拍率為17.71%，同比下降4.86個百分點。

??溢價提升、流拍減少，說明房企拿地熱情有所上漲。

??2023年首輪供地當中，北京、深圳、南京、杭州等一二線核心城市，土地熱度不減，甚至重現房企“搶地”的現象。

??像是北京，朱辛莊一宗地塊就吸引42家房企及聯合體報名，直接觸發價格上限12.995億元，最終中簽率僅2.38%，由上海大華地產競得，成交樓面價35475元/平方米。

??杭州今年第二批次集中供地推出10宗涉宅地塊，其中6宗地塊觸頂搖號成交，2宗地塊溢價成交，僅有2宗底價成交，總成交價達到144.8億元。其中，世紀城23號地塊吸引了近60家房企參與報名，創杭州史上單一地塊參拍房企個數新高。

??而成都于一季度開展的兩場土拍當中，無一地塊流拍。對比前兩年的成都土拍市場，每輪集中供地均有或多或多的流拍地塊。

??可見，這些熱門城市的招拍掛市場正率先恢復，房企也都蓄勢待發，瞄準核心優質地塊。

??另一個現象則是，民企露面拿地增多，城投兜底情況漸少。雖然央國企同樣為拿地主力軍，但暫緩拿地多時的民營房企，亦呈現積極的一面。

??相關數據顯示，一季度主要城市民營房企拿地占比達30%，而去年該比例僅為16%。包括龍湖、金地、濱江、偉星房產等民營房企積極補倉，頻繁現身土地市場。

??其中，龍湖進入新增貨值榜單前三位。2023年1-3月，龍湖累計新增貨值規模182億元，位列第三名。

??另外，偉星房產加快布局浙江、安徽市場，一季度權益拿地金額高達50億元，位居長三角企業拿地金額榜首。

??隨著部分民營房企流動性壓力有所緩解，會在投資上加快步伐。去年拿地較為謹慎的金地，在近期業績會上表示，將加強在上海、北京、深圳的投資力度，并進一步控制到三四線城市的投資下沉。

??隨著集中供地政策逐步取消、預供地制度全面推行，不少業內預測，今年二季度土地市場供地速度將有所加快，成交下滑趨勢有望扭轉。但他們也表示，行業庫存依然承壓，尤其是三四五線城市去化問題嚴重，因此真正能夠回溫的還是一二線核心城市的土地市場。

??對于熱點城市的土地市場，房企補庫存意愿較為強烈。這意味著，熱點城市的樓市回溫，只是時間問題，但還需等待。

??（文中“何贏”為化名）