??文/樂居財經 楊宏彬

??現在險資對于地產股的看法，與2015年相比已經產生了相當大的變化。

??曾經的房地產，是最賺錢的行業之一，而保險資金的特質又與房地產業資金需求高度契合，兩者曾保持了很長時間的蜜月期。

??但隨著近年調控的不斷深入及市場信心的低迷，房地產行業已經風光不再，股價也跌跌不休，險資撤退也在情理之中，但泰康人壽最近的一筆減持，卻頗讓人意外。

??4月14日，保利發展(600048.SH)公告稱，泰康人壽保險有限責任公司（下稱“泰康人壽”）將通過集中競價的方式堅持公司至多1.56億股股份，即不超過公司目前總股本的1.3%，減持價格將根據市場價格確定。

??截止公告日，泰康人壽持有保利發展約8.44億股，占比總股本的7.05%，其中7.33億股為非公開發行取得，1.11億股為集中競價取得。此外，泰康人壽的一致行動人泰康資管持有保利發展1968.68萬股，占比總股本的0.17%。

??在減持完成后，泰康人壽在保利發展的持股至多降至5.75%，仍是持股5%以上的股東。整個泰康系的持股則降至5.92%。不過在市場下行之際，泰康人壽的減持必然會引起擔憂。

??對此，有業內人士分析稱，泰康作為保利發展的長期股東，如果不是真正看好，在去年股價更高點時就應該選擇撤退?，F在經濟形勢處于整體修復時期，泰康或是為保利發展站完了最后一班崗后，抽出資金選擇更適宜的投資標的。

??首次減持，套現或超23億

??泰康系和保利發展的故事，要追溯至2016年。

??當年6月23日，保利地產公告，向4名對象以8.19元/股的價格,共計募集資金90億元。其中泰康人壽旗下子公司泰康資管出資60億元認購7.33億股，占發行后總股本的6.18%。

??本次權益變動后，泰康人壽、泰康資管在保利地產的持股由1.29%上升至7.35%，并晉升為第二大股東。此外，另一家險資珠江人壽認購10億元。泰康人壽不僅吃下保利地產超過7%的股份，更將占據保利地產的一席董事席位。

??從目前泰康人壽在保利發展的持股中可發現，通過非公開發行取得的部分基本沒有變動，仍是2016年時取得的7.33億股。此外，之后泰康人壽還通過集中競價增持保利發展，可見對其的看好。也就是說，這也是泰康人壽首次減持手上非公開發行取得的保利發展股份。

??投資保利發展的7年里，泰康人壽獲利頗豐。目前保利發展的股價為14.86元/股（4月17日收盤），而此前認購價格為8.19元/股，僅計算認購部分的話，泰康人壽在保利發展投資的浮盈達到了近49億元，減持部分超10億元。同樣，如果以4月17日收盤價計算，泰康人壽將可以從此次減持套現23.18億元。

??不過，泰康人壽的減持區間是較長的，為公告披露日起15交易日后的6個月內，即今年5月11日 — 11月10日，且在任意連續90日內，減持股份總數不超過公司股份總數1%。

??這避免了大量拋售引起保利發展的股價波動，而泰康人壽最終的獲利也看減持期間保利發展的股價變化。

??相輔相成

??2016年險資涌入地產，是一個很普遍的現象，最終歸因于壽險保費的快速增長。

??保監會網站上公布的最新統計數據顯示，2016年1月到4月，保險業原保險保費收入14080.12億元，同比增長40.45%。

??保險資產尤其是壽險資產，其負債時長一般在5年-10年，為了解決保單久期匹配問題，這類資金投資向來偏愛投資房地產。房地產具有投資周期較長，抗通脹風險等特性，契合了保險資金對長期投資項目的需求。

??而除去此等原因外，泰康人壽最終選擇保利發展，還是與業務有很大關系。2015年4月，保利開始推出“5P戰略”，其中“Peiban（陪伴）”便是養老地產，該公司制定了包括五年籌建80-100家和熹會，三年籌建300家和熹健康生活館等戰略目標。

??而養老地產也是泰康籌劃中的長期投資項目，被業內看成是險資新的利潤增長點。長期以來，泰康保險集團致力于打造“保險支付+醫養服務”的創新商業閉環，通過基金投資和直接股權投資的方式重點布局醫療和養老行業。

??而除此之外，就在引入泰康的時候，保利在股權投資和證券領域布局的動作也相當頻繁。

??2016年6月21日，泰康正式認購的兩天前，保利地產宣布，保利資本與中金正祥正籌劃發起設立一個名為珠海利暉股權投資的公司。這一預計規模為25 億元的股權投資公司，保利資本擬出資5 億元。公告顯示，該基金為單一項目的股權投資基金，所募資金擬投資滴滴出行公司1.46%股權。

??在投資滴滴之前，保利還在籌劃發起設立一家名為粵港證券的證券公司。

??據了解，粵港證券發起規模約35億，保利旗下的保利物業將出資3.5億元，認購3.5 億股，占粵港證券10%的股權。保利披露，廣東省粵財投資為正在籌建中的粵港證券第一大股東，持股40%；保利物業與高信證券等四家公司各持10%股份，并列第三大股東。

??保利地產表示，投資粵港證券有利于公司不斷做大做強房地產金融業務。

??除了泰康人壽外，保利發展的股東陣營還曾有過其他險資。包括安邦保險、珠江人壽，目前中國人壽還在其中持有1.17億股，占比0.98%。

??在此前險資對地產的投資潮中，險資持股房企的例子不勝枚舉。而對央國企地產商的投資，保利發展之外，還包括招商蛇口、中國金茂、金融街、遠洋集團、首開股份等。這些房企的投資股東包括中國平安、新華人壽、大家保險、百年人壽、君康人壽、長城人壽、富邦人壽等。

??險資“換倉”

??從當下的發展來看，保利發展增長強勁。2022年全年銷售額達4573.01億元，排名升至行業第二。全年實現營收2810.17億元，歸母凈利潤183.47億元，均是行業領先水平。

??2023年保利發展持續發力，一季度實現簽約金額1141.3億元，同比增加25.84%，超過碧桂園、萬科成為行業第一。

??泰康人壽此時減持保利發展，著實令人有些意外。

??不過，從2016年到現在，期間房地產市場已經發生巨大變化，險資的投資策略也應時而動。

??首先便是對地產股的減持。僅2021年，平安人壽、中國人壽、大家人壽、富德生命人壽等多家險資均減持了地產股，減持超14億股。

??2022年，仍有不少險資持續撤離地產股，其中包括泰康人壽清倉陽光城、大家人壽持續減持金地、前海人壽減持華僑城A、平安人壽減持旭輝等。

??但險資在減持不同房企時，也有著不同的心思。如泰康人壽對保利發展及陽光城的減持就有很大差別，對陽光城是直接清倉，而對保利發展則是保留了大部分股權。

??據悉，泰康人壽在入股陽光城時，近3.5億股對應的市值為22.8億元。如今陽光城股價已經跌破2元/股，粗略估計，泰康人壽在陽光城的投資，虧逾10億元。清倉陽光城，或是為了及時止損。

??而保利發展目前的經營較為穩定，泰康人壽僅減持部分股權，目的或是套取資金進行其他投資。保利發展在公告也稱，是泰康人壽因根據資產配置需求和相關投資決策，擬減持的公司股份。

??在過去的一年，不動產投資是險資另類投資的重要組成部分，也有不少大宗交易產生，包括中國人壽以64億收購北京通用時代大廈BC座、友邦人壽以約50.3億元收購上海北外灘項目等等。

??中國保險資產管理業協會執行副會長兼秘書長曹德云曾線上發表演講稱：“隨著國內外、業內外形勢環境的變化，如經濟下行、市場不穩、風險加大以及低利率、資產荒等問題，保險業也出現保費增速放緩、投資收益下降、原有業務模式難以持續等現實困難，開始進入一個規范、調整、轉型、重構的關鍵時期?！?/p>