??文/樂居財經 陳圣

??偌大的會議室里，130余人身著正裝里外圍坐了三層，68歲的陳方春坐在中間主席位上，身后是紅色背景的投影幕布……

??這是一個半月前，方遠控股的董事長陳方春出席集團財務工作會議的場景，彼時，他提出了做好“業財融合”等五點要求。新的一年，他似乎醞釀著新的計劃。

??一個月之后，方遠就在短短三天時間里，接連拿下了3宗土地，總成交金額高達50.24億元（未計算權益金額，下同），對比之下，其2022年全年的拿地金額也才不到40億元。

??這3宗土地全部都在浙江。最受關注的當屬杭州濱江區浦沿的宅地，不僅因為這是方遠地產業務的首度入杭，更讓行業人士津津樂道的是，其在30余家房企角逐中搖號中簽的那份幸運。

??3月29日，方遠以總價15.51億元的獲得了該地塊，成交樓面價26241元/㎡，溢價率11.5%。

??同一天，在其大本營臺州，方遠以15.01億元底價競得椒江一江兩岸原青啤地塊。在此之前，又于3月27日聯合唐頌集團，以19.72億元拿下了椒江一宗占地超337畝的超大地塊。

??如此積極拿地，是當下很多開發商的一個縮影。在穿越了過去一年的行業震蕩之后，隨著今年樓市銷售和融資環境出現向好的信號，方遠似乎也像其它很多房企一樣，開始加大地產投資力度。

??突然在土地市場發力的方遠，是由一家建筑公司發展演變而來。創始人陳方春從一支小小的工程隊做起，如今已是一家員工數量過萬的控股集團。

??數百名股東持股

??方遠控股于2006年注冊成立，旗下擁有方遠建設和方遠地產兩家集團公司，以及遠信建設、方遠新材料、方遠（臺州）大飯店等十余家控股子公司。

??值得注意的是，方遠控股的股權架構很特別，除了董事長陳方春的最終受益股份為46.9983%之外，其余股份全部分散在數十名自然人以及十余家企業管理公司中持有。穿透之后，其股東數量，多達數百名，宛如一場共享盛宴。

??這一切都是從1979年開始的。那年24歲的陳方春拿出僅有的2000多元積蓄，組建起了一支十余人的黃巖縣山東鄉建筑工程隊，開始了創業歷程。

??經過5年的艱苦拼搏，山東工程隊于1984年更名為椒江市第三建筑工程公司，成為一家鄉鎮集體企業。當時的集體企業性質成為了后來方遠眾多自然人持股的伏筆。

??臺州1994年撤地設市，行政中心從臨海搬到了椒江，驟然加快的城市化步伐為陳方春帶來了巨大的發展機遇。

??這一年，方遠成為了椒江區第一家產值過億元的施工企業。同年，椒江華廈房地產開發有限公司成立，方遠開始涉足房地產開發領域。

??1999年，方遠建設的前身由市屬集體所有制性質，改制組建成規范化的股份公司“浙江方遠建設股份有限公司”，當時符合條件的職工都獲得了公司相應的股份。

??1998年離開央企加入方遠的馬朝暉，恰好趕上了這次改制。算上之前的工齡，他當時量化了4.4萬元的股份。

??馬朝暉現任方遠建設集團副總經理，目前不僅在方遠建設集團持股0.1814%，同時也是母公司方遠控股的36個自然人股東之一，持股0.2159%。

??此外，他在浙江方遠新材料股份有限公司和浙江方遠房地產咨詢服務股份有限公司，也分別持股0.3333%和0.1363%，后者是方遠地產的股東。

??有了股份，員工真正成為了企業發展的受益者。陳方春也以改制作為開端，在方遠的發展過程中，不斷給新加入的骨干成員實施股權激勵，更多員工成為了公司的股東。

??張俊在進入方遠兩三年后也享受到了公司的激勵政策，不過并不是直接持股的自然人股東，他目前在三個持股平臺公司中分別占股0.5652%、0.4647%、0.4593%。

??2020年12月，方遠對公司股權進行了一輪梳理，通過成立員工持股平臺，對原本隱名的一些小股東進行實名還原。

??這也就是方遠控股獨特股權架構的由來。不過在經歷多次股權改革之后，具體的股權變動細節難以考證。

??方遠控股目前包含陳方春在內共有36名自然人股東，以及12家持股平臺公司，每家持股平臺公司股東數量基本都有40余人，粗略估算總數超過四五百人。

??翻開這36名自然人股東的名單，他們大多為公司高層。陳志軍持股0.5226%，是方遠控股集團的總裁，陳方春之子；

??持股1.0331%的李華東是方遠集團的常務副總裁，他還持有方遠建設集團0.7385%股份以及浙江方遠房地產咨詢服務股份有限公司0.636%股份。

??繆軍雄和張學形這兩位都是集團的副總裁，分別持股0.9956%和0.8886%，在方遠建設和新材料公司都還持有另外的股份；

??持股0.5546%的陳云富則是集團的總會計師，還有集團財務總監潘仙林也持股0.5061%……

??據企查查信息顯示，其中繆軍雄等31人的首次持股時間為2009年7月13日，陳方春、陳志軍、阮冠華、李華東四名股東的首次持股日期為2016年12月5日，還有一位陳凱則是今年3月21日才成為公司股東，公開資料顯示為浙江海遠科技發展有限公司的法人。

??而12家員工持股平臺企業則全部是在2020年注冊成立的。

??相比于很多民營老板將股權牢牢撰在自己手里，甚至連跟投制度也在行業中逐漸遠去，陳方春真正地將并肩作戰的伙伴變成了股東，徹底綁上戰車合力前進。

??到目前為止，方遠控股所有的員工持股所占股份，總數超過了公司總股本的50%，這種治理結構在行業中幾乎是開先河的。

??這或許正是方遠作為一家地方民企在這44年發展歷程中的生存之道。

??如今方遠已經成為擁有建設和房產兩家集團公司的控股集團，經營領域涉及建工、制造、地產、物業等等。

??2022年，方遠集團實現營收超250億元，連續13年位列中國民營企業500強。

??二代隱現

??身為陳方春的大兒子，陳志軍很早便開始了為接班做準備，不僅大學本科所學專業是建筑工程，后來又到英國鄧迪大學土木工程專業繼續深造。

??陳志軍在2004年留學歸來之后，從基層開始歷練，熟悉公司的各個環節，隨后開始對方遠進行管理改制。

??2010年開始，陳志軍擔任方遠集團核心主業房地產開發公司的總經理，2013年成為方遠控股集團總經理，并兼任方遠集團副總裁。

??如今，陳志軍已經是方遠集團的總裁，正逐漸接過父輩的擔子。

??樂居財經查閱獲悉，陳志軍對外投資企業共5家，除了方遠控股集團之外，還有兩家方遠的員工持股平臺公司、一家與方遠聯合投資的股權投資合伙企業，以及一家投資管理公司。

??這些企業基本都處于方遠體系之內，僅有浙江潤方投資管理有限公司目前已獨立在外，陳志軍占股83%。

??但該公司2011年成立之初，方遠集團作為主要出資方占股90%，當時由其弟陳志勇負責。陳志勇因病去世后，該公司經歷了多次股權變更才到了陳志軍手中。另兩位股東陳瑜申和丁昌建，也同樣在方遠的員工持股平臺公司的股東名單中，暫不清楚他們是否存在親屬關系。

??因此，在陳志軍間接持股的140家企業中，除了方遠系的公司之外，還多了一些IT公司和科技公司。

??不過值得關注的是，陳志軍目前在方遠集團中直接持有的股份比例僅0.5226%，其父陳方春依然是公司唯一的大股東。陳方春尚未完全將公司交到陳志軍手中。

??淺嘗的布局

??“走出去，才有希望和未來?！标惙酱涸硎?。

??從臺州走向全國，方遠已經走了十余年，或許建工板塊取得了一定的成績，但方遠的地產板塊卻走得相當艱難。

??方遠地產的開發足跡雖然遍及浙、閩、皖、贛、黑、豫等多地，但大多城市僅開發了一個項目，未能持續深耕。

??合肥、哈爾濱、福州、九江等地均是如此，不僅難以形成品牌張力，也難以在當地形成一只穩定的有戰斗力的團隊。只有河南周口相繼開發了洺水城、國際花園、湖畔洺城、中原首府等多個項目。

??此外，走出去的方遠地產，大多項目都位于三四線城市或者二線城市的遠郊區域，在遭遇地產行業下行之時，抗風險能力不足，或許是方遠此時進軍杭州的一大原因。

??事實上，這次土拍并不是方遠地產第一次到杭州，早在2017年方遠就在杭州未來科技城打造了一個產業園項目——方遠海智中心。到2020年7月份，方遠集團更是在錢江世紀城設立了杭州總部，搭建了投融資、技術研發和市場營銷等團隊。

??在陳方春看來，追蹤經濟發展的熱點地區，對預估發展前景好的區域進行調研，在長三角、珠三角等地區進行有重點的布局，是方遠的戰略規劃。

??而這一布局就布局了近3年時間，直到最近才在杭州拿下了第一塊宅地。

??不過，若未來想要在行業內卷的杭州繼續深耕，除了要有卓越的產品力之外，對于開發節奏的精細把控也必不可少。

??方遠去年花了36.73億元在臺州拿了4宗土地，但是項目進度緩慢。除了去年2月份溢價29.2%拿下的黃巖宅地已于去年9月開盤之外，其余3宗均未入市。

??去年3月拿下的葭沚老街旁項目，已經過去一年多了，目前連案名都未確定。去年6月份的椒江區洪家街道地塊，案名定為“海月和鳴”，預計5月份才會首開。更不用說去年12月份拿下的三門地塊了，更是一點消息都沒有。

??而在杭州市場，雙限之下利潤很薄，主流房企從拿地到開盤一般只要五六個月，個別項目甚至可以將時間壓縮到非常極限的三個月，以確保利潤。

??合作依賴

??作為一家尚未上市的民營房企，方遠集團似乎并沒有太多的融資渠道，背后也沒有什么實力雄厚的“金主”。

??因此，方遠明面上的融資方式一般也就是開發貸，以及偶爾的股權出質。公開資料上共收錄了方遠的8次股權出質，碧桂園、杭州城投以及銀行和信托公司都曾成為其質權人。

??根據克而瑞浙江的數據，方遠地產在臺州的2022年銷售榜上以68.03億元的流量金額位列第一，但其權益金額卻只有50.31億元，屈居第二?？梢?，方遠地產通過合作開發的情況較多。

??目前，方遠地產對外投資公司尚存續的共有44家，但只有12家是100%持股，17個公司的持股比例未超過50%。穿透可知，其中有很多是與建筑公司、小房企共同持股的。

??比如臺州市朗成方遠房地產有限公司，便是方遠與朗成合作開發的椒江翠攬云鏡項目，方遠僅占30%股份，預計今年5月份首開。

??同樣將在5月份入市的椒江區海月和鳴項目，方遠聯合中盛、東泰這兩家本土房企組建項目公司臺州方遠盛泰置業有限公司，其中方遠僅占40%股份，其余兩家各占30%。

??而方遠與中盛合作建立的項目公司，臺州市方遠中盛置業有限公司，開發了天潤合府項目，目前在售中，方遠僅占50%股份。

??此外，還有歌山控股、凌志房產、榮安地產、陽光城等等，都曾是方遠的合作伙伴，基本沒有什么全國性規模房企，僅有的陽光城還是一家出險房企。

??此次在杭州拿下的浦沿宅地，方遠大概率會選擇獨立開發，畢竟是首發之作，而且在“雙限”政策之下的杭州，核心區域的項目盈利想必是沒有問題的。

??從目前公開媒體渠道及政府相關投訴平臺上來看，涉及方遠的投訴較少，尤其是樓盤質量方面的投訴。不過在產品內卷的杭州市場，能否憑實力站穩腳跟，或者真正走出去拓展更多的版圖，依然充滿挑戰。