??文/樂居財經  靳文雨

??黃朝陽素來低調，在其他閩系房企幾乎全部陷入境外債違約的背景下，他執掌的中駿集團如同一股“清流”，始終保持著各種債務零違約狀態。

??但去年以來，受地產下行的影響，中駿集團為了保持充足的流動性，暫緩了拿地計劃。沒想到這一舉措，保了老爹自己，卻連累了“兒子”。

??3月底，由其子黃倫掌管的中駿商管交出了上市兩年以來較差的一份答卷。年報顯示，中駿商管收益由2021年的約12.301億元減少3.9%至2022年的約11.824億元；母公司擁有人應占溢利減少約25.9%至2.081億元。伴隨收益下滑的，還有毛利率大幅下降、凈資產收益率和總資產回報率不佳等問題。

??與其他的地產二代不同，黃倫在畢業后沒有繼承父親衣缽，進入成熟的地產體系中，而是自主創業成立了中駿商管，并一路將其推向了資本市場。

??但一直以來，中駿商管尚未擺脫對母公司的業務依賴。受地產拿地減少影響，中駿集團為中駿商管貢獻的收益占比由2021年的34%降至2022年的22%。

??另外，截至2022年12月31日，中駿商管總簽約商業物業（包括購物中心及寫字樓）為40個，總簽約面積約為500萬平方米，同比減少約11.1%。

??不過，對于2023年，無論是商業項目還是物業板塊，黃倫還是頗為看好，他直言“2023年，市場逐漸復蘇、行業開始向好。我們要以更高的目標追求和更好的執行力落實到每一個項目的經營過程中，通過精細化運營，提高對商戶的服務效率，管理好商業資產?！?/p>

??“反哺”地產

??中駿集團地產住宅開發規模的急劇收縮，對中駿商管造成了很大的影響，其中最主要的就是開業前管理服務的收入的急劇下滑。

??年報顯示，中駿商管的開業前管理服務主要包括在商業物業開業前向物業開發商提供的市場研究及定位、前期諮詢及規劃、建筑設計咨詢、租戶獲取及開業準備服務。

??2022年，中駿商管來自開業前管理服務的收入由2021年的約人民幣2.865億元大幅減少約84.3%至2022年約人民幣0.450億元，占其總收入約3.8%。另外，中駿商管提供開業前管理服務的購物商場數量由2021年的30個大幅減少到2022年的7個。

??為了加快交付進度，中駿商管甚至不惜借錢為地產“爸爸”墊付資金。

??去年11月24日，中駿商管曾公告稱，其全資附屬公司上海中駿商業管理同意向上海中駿置業墊付不超過9億元的貸款。其中，上海中駿置業是中駿控股的全資附屬公司，而后者亦持有中駿商管股份。

??如果從中駿商管手中現金來看，這筆借款綽綽有余，但其表示不會占用上市募集資金，所以中駿商管幾乎拿出手中除募資凈額外大部分的資金來為上海中駿置業紓困。

??樂居財經《物業K線》注意到，去年中駿商管的擬開業商業項目有所延期，年內僅有位于山東濰坊的高密中駿世界城于12月31日開業。位于北京西長安和唐山的兩座中駿世界城，則拖延至今年3月才陸續開門迎客。

??在年報中，中駿商管的管理層表示，將會減低對中駿集團單一房地產開發商的依賴性，積極爭取為其他房地產開發商的購物商場提供優質的開業前管理服務，補足來自中駿集團的收入減少，并輸出中駿商管品牌高質量的管理模式。

??毛利率降至新低

??對于商管企業來說，受到房地產行業下行影響，毛利率下跌成為常態。但比起其他的上市公司，中駿商管毛利率的跌幅更甚。

??年報顯示，中駿商管毛利由2021年的約人民幣5.8億元減少約26.0%至2022年的約人民幣4.3億元；整體毛利率由2021年的約47.2%降至2022年的約36.4%，下降幅度高達10.8個百分點。

??2019年-2021年，其綜合毛利率分別為36.95%、44.28%、47.22%。2022年中駿商管的毛利率已降至4年內的最低值。中駿商管表示，毛利率減少主要也是由于較高毛利率的商業物業的開業前管理服務收入大幅減少所致。

??除了毛利率表現不佳外，中駿商管的凈資產收益率及總資產回報率也下滑巨大。2020年，其凈資產收益率和總資產回報率分別為36.11%、14.05%。但到了2022年底，其凈資產收益率已由2021年的19%進一步下滑至8.31%，總資產回報率則由2021年的13.44%進一步下滑至6.67%。

??另外，截至2022年末，中駿商管的貿易應收款項從2021年末的7176.2萬元大增至1.818億元，其中來自關聯公司的貿易應收款項由5426.1萬元增至9805萬元；來自獨立第三方的貿易應收款項則由1858.8萬元增至8875萬元。

??報告期末，中駿商管手中的現金余額為22.27億元，較2021年的29億元下降了23.19%。

??值得一提的是，該集團將若干存款存于境內銀行以擔保境內銀行發出的若干票據，用以

??競拍商業土地作本集團日后發展之用。截至2022年12月31日，已抵押存款約10億元。