地產爸爸拖欠物企的“賬單”丨封面文章

原創 <{$news["createtime"]|date_format:"%Y-%m-%d %H:%M"}>  樂居財經 徐酒眠 12.3w閱讀 2023-04-20 08:00

??圖、文/樂居財經 徐酒眠

??回款!回款!回款!

??在2022年業績發布會上,金科服務(09666.HK)新任CFO閆凌陽分享公司過去一年整體財務表現的過程中,六次提到了“回款”二字;董事長夏紹飛的發言里,也多次提及這個詞。

??“宏觀經濟下行有很多供應商違約風險,客戶回款風險(增加)”

??“2022年后期以及今年收入考核是半收付制,收入端盡可能考慮回款率”

??“非住板塊,公司進一步提升服務質量和回款能力關注”……

??為了徹底釋放由關聯地產方帶來的歷史負擔,金科服務在最新的年報中大筆計提應收款,合計超過21.52億元。

??其中,非經營性的其他應收賬款(包括向關聯方提供借款和融資租賃應收款)約11.78億元,經營性的貿易應收款和應收票據減值約9.75億元(包括關聯方的歷史經營性欠款等)。

??如此狠絕減值應收款還有融創服務(01516.HK),其過去一年的金融資產減值虧損凈額達15.42億元,較上一年同期增長688.80%。而究其減值虧損激增的原因,則與關聯方應收款項大筆計提有關。

??從地產分拆而來的物業股,在地產的黃金時代,汲取了關聯地產公司規模龐大的業務輸送,吃盡了關聯方的紅利。如今樂章戛然而止,如何處理野蠻生長時代所遺留下的商譽以及應收款、尤其是關聯地產公司的應收款,正在成為上市物企共同面臨的考驗。

??兩個月前,雅生活服務(03319.HK)與雅居樂集團(03383.HK)簽訂了一份“抵房協議”,為物企清收關聯地產應收款提供了一個新思路。根據當時的公告,擬被列入抵銷資產清單的包括但不限于寫字樓、商鋪和商品房。

??有意思的是,雅生活服務方對于抵銷資產的處置,在出租或出售換取現金之外,還考慮將相關資產質押給第三方供應商,以結清自身的其他應付款項。有業內人士將之戲稱為“擊鼓傳房”。

??關聯交易的“雷點”

??唇亡齒寒,地產企業出現的債務風險和現金短缺,給關聯物企帶來的不利影響波及廣泛。其中,最主要的體現有四個方面:地產直接向物企借錢或擔保付款、地產向物企出售資產套現、物企被抵押股權或出售股權,以及地產關聯方應付賬款欠款。

??“在房企自己都活不好的情況下,很大可能不會去給物業公司結賬”,融創服務、金科服務等物企大筆計提關聯方應收款,很好的印證了這句話。

??以貿易應收款為樣本,樂居財經《物業K線》統計的50家港股物企中,有39家物企對貿易應收款的來源作了比較明確的披露。

??數據顯示,減值撥備前,39家物企的貿易應收款合計約為680.57億元,較上一年同期的455.76億元增長49.33%。其中,關聯方貿易應收款合計約為226.31億元,較2021年同期的151.51億元增長49.37%,占比約33.25%。

??39家物企中,關聯方貿易應收款占比超過50%的共有15家,較上一年同期減少了1家。其中,越秀服務和興業物聯兩家物企的關聯方貿易應收款占比較高,分別約為73.32%、73.23%。

??根據樣本數據來看,大多數物企的貿易應收款還是在第三方款。但在地產下行的大背景中,關聯房企對物企的貿易應收款拖欠也愈發明顯。

??將應收賬款變成真金白銀才是企業盈利之道,尤其是在物業服務這種高現金流的行業,加強應收款項的管理是最為關鍵的一環。

??大幅減值計提,不過是壯士斷腕的悲壯之舉,是充滿無奈的選擇。

??以金科服務為例,其實在更早之前,金科服務是將金科股份的未償還營收款項轉換為借款,涉及金額15億,在約定8.6%年利率的同時,還以價值超22億的商鋪及車位等作了抵押。

??這樣一看,此前雅生活服務與雅居樂集團簽訂的“抵房協議”,與之算是一種殊途而歸的方案。

??但金科服務給出兩個月寬限期之后,金科股份今年3月仍未能如約履約償還第一期貸款?!澳壳肮菊趯で笙嚓P的法律意見,也將采取一切必要的措施來回收這些應付款項?!?/p>

??在剛過去的業績發布會上,上市物企管理層或直接或間接都提到了要追求高質量的增長。

??而應收款回款率,往后或將成為衡量上市物企增長質量的一個重要風向標。

??超92億減值撥備

??上市物企應收賬款種類包括貿易應收款、其他應收款、預付款項及預付稅項等。

??貿易應收款主要來自于按包干制進行管理的物業管理服務、增值服務等業務過程。其他應收款則通常來自招投標押金、代付業主能源費、其他押金等。而預付款項,通常來自于向供貨商支付的業務保證金以及預付款項,但對于部分有收并購的物企,可能也包括為潛在企業合并支付的股權保證金。

??其中涉及關聯方的貿易應收款,可能還另外包含空置費、代付物業費等;關聯方的其他應收款,則可能又包含車位代理業務的押金等。

??以貿易應收款為樣本,樂居財經《物業K線》對目前披露2022年財報的50家港股物企進行了相關數據統計。

??數據顯示,截至2022年12月30日,50家港股物企的減值撥備額合計超92.17億元,較上一年同期的31.24億元大增195.06%。

??50家港股物企的減值撥備均值約為1.83億元,其中超過這一數值的有14家。融創服務的貿易應收款減值撥備的數額最大,約為17.77億元;緊隨其后的是金科服務,約有10.30億元。雅生活服務與世茂服務的減值數額分別為7.761億元、7.755億元,比較接近。

??從貿易應收款減值撥備數額的增幅來看,合景悠活最為驚人,達3281.79%。2021年,合景悠活減值撥備了1746萬元,而2022年,這一數據超過了5.9億元。

??時代鄰里和金科服務的同比增幅也較大,分別約為1802.99%、1216.79%。此外,融信服務、祈福生活服務、德商產投服務等20家物企的貿易應收款減值撥備數額增幅,也都超過了100%。

??陡增的應收款壓力

??盡管不少物企都進行了大筆計提,但整體來看,應收款壓力依然不小,

??數據顯示,截至2022年13月31日,減值撥備后,50家物企合計還有超過682.25億的貿易應收款,較上一年同期的490.79億元增長約39.01%。值得一提的是,同期,這50家物企的營收增幅均值約為10.17%。

??50家港股物企的貿易應收款均值約為13.65億元,而上一年同期約為9.82億元。

??具體來看,2022年里超過均值水平的共有13家。其中,碧桂園服務的貿易應收款最多,約為153.58億元;是排在第二位萬物云(62.78億元)兩倍多;但第三位的雅生活服務(61.53億元)與萬物云相差不大。

??排在第四位至第十位的7家物企,貿易應收款約在20億到48億不等,分別是綠城服務、融創服務、世茂服務、建業新生活、保利物業、中海物業、合景悠活。

??興業物聯、燁星集團、祈福生活服務、星盛商業,這4家小規模物企的貿易應收款則均在1億元之下。

??其中,興業物聯的貿易應收款雖然只有8220.6萬元,但對比去年同期的4004.5萬元,實際上翻了一倍,同比增幅約105.28%。

??另外,中駿商管、新城悅服務、遠洋服務的貿易應收款同比增幅也超過了100%,分別約為153.32%、107.51%、103.05%。

??50家港股物企的貿易應收款同比增幅均值約為48.05%,其中有24家在均值水平之上。

??因為2022年里進行了大額減值,融創服務、正榮服務、金科服務、時代鄰里、祈福生活服務五家物企的貿易應收款對比上一年同期有所減少。

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物業K線

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