??文/樂居財經 李奕和

??3月中旬的業績會上，越秀地產董事長林昭遠在談到未來研判時說到，今年房地產穩中向好，但分化會越來越嚴重。

??隨著去年以來監管層自上而下的“救市”政策的出臺，房地產無疑已經進入筑底回升的緩慢階段。但經歷了這一輪的調控周期后，仍能堅挺站立、保持穩定經營的房企顯然已經不多。

??從最近各地的首批供地情況看，在經營、財務上保持穩健的央國企地產商，仍是土拍市場的主角。越秀地產是代表之一。為了把握持續向好的市場，它還宣布了一個決定。

??4月20日早間，越秀地產股份和債券突然宣布停牌。正當外界疑惑這家來自廣州的國資房企，要醞釀什么大動作之時，午間，越秀地產以一份長達46頁的公告做出了回應。

??其宣布，將按每持有100股現有股份可獲發30股供股股份的基準，以每股供股股份9港元的認購價進行供股。供股股份928,936,826股。

??據此，該公司將得以籌集83.6億港元，經扣除有關供股費用后的款項凈額82.99億港元。

??越秀地產稱，供股將進一步加強公司股本基礎，不斷優化股東架構，并在財務上提供更大的靈活性以應付未來業務需求。通過股權融資超80億港元，這些好處對越秀地產顯然是顯而易見的。

??但越秀地產沒有完全說出隱藏在這次動作背后，更深層次的想法。那就是該公司股價于近日連續刷新天際線，屢次突破上市以來的新高。這讓越秀地產有了以折讓超30%認購價進行供股的底氣。

??去年11月以來，越秀地產的股價持續走高，進入今年4月，基本維持在 12港元及以上的水平。4月18日，越秀地產盤中的最高價達到13.42港元，達到52周最高。更值得一提的是，這同時還是越秀地產股價自上市以來的最高紀錄。

??兩天后，越秀地產便拋出了這一供股計劃。

??供股計劃披露后，越秀地產的股價有所下滑。4月20日下午一點復牌后，越秀地產盤中一度跌超過16%，隨后稍有恢復。當日收盤，越秀地產報11.1港元/股，跌11.62%，總市值343.71億港元。

??大股東兜底供股

??就認購價而言，越秀地產這次供股算是給了股東們較大的誠意。

??經歷了股價的持續上漲之后，其將供股認購價定為9港元。這個價格較股份于最后交易日期收市價12.56港元折讓28.3%，較過往連續五個交易日平均收市價13.02港元折讓30.9%，而較其經審核綜合資產凈值每股股份17.15港元折讓達47.5%。

??越秀地產擬暫定配發的供股股份為928,936,826股，相當于其目前已發行股份總數約30%，同時相當于緊隨供股完成后已發行股份總數約23.08%。據此，越秀地產將籌集83.6億港元。

??本次供股的聯席包銷商包括中信里昂證券有限公司、高盛（亞洲）有限責任公司、摩根士丹利亞洲有限公司、星展亞洲融資有限公司及中國國際金融香港證券有限公司。

??將認購的選擇權給了持股股東，越秀地產也設了一個兜底協議。據了解，作為控股股東，越秀企業（越秀集團旗下公司）目前實益擁有1,231,889,530股股份，相當于越秀地產已發行股份總數約39.78%。

??而這次供股，越秀企業向越秀地產做了不可撤回承諾。前者承諾，將會促使其附屬公司或代名人按認購價悉數承購其于現有股份的配額股份。同時，在其他合資格股東不參與供股的情況下，越秀企業將申請承購剩余供股股份。

??根據公告，如果所有合資格股東均承購其于供股項下的配額，那越秀企業對越秀地產的持股將由1,231,889,530股變為1,601,456,387股，持股比例不變，仍為39.78%。

??但如果其他合資格股東均不做承購，那越秀企業的持股將升至1,881,141,370股，持股比例則升至46.73%。

??此外，如若其他合資格股東不做承購，聯席包銷商也需根據包銷協議項下的包銷責任，承購供股股份279,684,986股，占供股完成后的6.95%。

??有了大股東的兜底，越秀地產的供股計劃似乎萬無一失。

??如果全部合資格股東參與承購，它將通過股權融得超80億港元的巨額資金。而如果其他股東不參與承購，越秀地產依然能保持足額的融資，而大股東則可以通過較大的折讓價格增持，進一步加強對公司的控制。

??這不失是一個好方法，透過供股籌集長期股本，可以為未來擴展計劃提供資金，另與借貸或發行債務證券不同，供股不會產生利息負擔或額外債務。

??資金投入大灣區和華東

??可以看見的是，這一輪行業下行周期里，越秀地產作為央國企地產商代表之一，逆勢進擊之勢明顯。從銷售額看，該公司2022年實現合約銷售1250.3億元，同比增長8.6%，完成全年銷售目標的101.2%。

??而根據2022年財報，越秀地產去年錄得營業收入724.2億元，同比增長26.2%；實現股東應占利潤39.5億元，同比上升10.2%。市場下行之際，其各項經營指標實現了逆勢增長，這在2022年一眾虧損的房企中實屬難得。

??過去一年良好的業績，得益于越秀地產對大灣區的深耕以及華東區域的突破。

??2022年，該公司在大灣區實現的銷售額596.8億，占比達47.7%，其中僅廣州的銷售額就達到42.5%。另外，越秀地產在華東區域的銷售也取得較大突破，該區域全年實現合同銷售金額429.5億元，同比上升65.7%。

??最新業績顯示，今年前三月，越秀地產累計實現合同銷售438.33億元，同比上升達217.3%，而該公司廣州區域的簽約金額就已突破200億元。持續為公司貢獻業績。

??對于此次的供股所得凈額，越秀地產表示將繼續用于大灣區、華東地區核心城市和其他重點省會城市進一步投資，并用作營運資金。

??近些年來，越秀地產持續優化“1+4”區域化投資布局，重點投向大灣區、華東地區核心城市以及其他重點省會城市，并透過不斷增加優質土地儲備，強化其獨特的“6+1”多元化增儲平臺。

??從去年一年的土地投資，可看出其對上述兩大區域的重視。2022年，越秀地產新增37幅土地，建筑面積695萬平方米，主要分布在廣州、深圳、佛山、中山、上海等大灣區和華東地區核心城市。

??該公司最為看重的TOD模式，在走出廣州后，也持續在華東地區落地。

??去年5月，越秀地產以17億元拿下杭州北匯51%股權，從而獲得了進入杭州余杭區勾莊TOD項目的資格。今年1月，越秀地產再次成功摘得杭州地鐵3號線星橋車輛段上蓋物業綜合體項目。這是越秀在華東的第二座TOD。

??越秀地產認為，供股將繼續推動其上述戰略的實施，增強越秀地產優勢及提升市場地位，有助于其在中國內地發掘更多重點項目及投資良機，支持公司持續穩定發展。