??文/樂居財經  徐酒眠

??“在法律顧問幫助下，考慮采取進一步行動以保護公司及其股東的利益”，五個月前，去年11月15日，鑫苑服務（01895.HK）揭露其4.02億存款在不知情下被質押時，就宣布了將采取進一步行動維護自身利益。

??鑫苑服務的處理方法頗為硬氣。4月18日，其刊發了一則涉及控股股東的仲裁程序的內幕消息。

??根據公告，鑫苑服務及其董事會正在跟其法律顧問合作，以采取一切必要及合適的步驟去收回拖欠的未償還金額，并繼續執行其權利以保障自己公司股東的權益。

??因此，在2023年4月17日，其與子公司鑫苑科技已就抵押事項產生的爭議，向香港國際仲裁中心提交針對鑫苑(中國)置業有限公司的仲裁通知。 在仲裁中，鑫苑服務要求收回其就抵押事項而蒙受的任何損失及/或損害。

??概而言之，鑫苑服務將與母公司鑫苑置業對簿公堂，以追討被違規占用銀行存款產生的所有損失。

??在銀行存款被地產母公司違規占用一事上，鑫苑服務與恒大物業有著照貓畫虎的相似劇本。不過，在后續處理的手段上，卻走向了不同的路。

??相比起來，鑫苑服務的表現更為果決，也更強硬。

??抵押始末

??去年11月，鑫苑服務在按照財務控制程序進行年末資產審查及制訂預算程序的過程中，發現子公司鑫苑科技4.02億定期存款已經被質押。

??而用途，便是作為控股股東鑫苑地產子公司及若干非集團旗下公司的貸款融資抵押品。

??“抵押事項乃于現任董事會任何成員或本公司高級管理層不知情及未經同意下進行”，鑫苑服務在公告中強調，上述存款被大股東質押融資，其現任董事會成員及高管層并不知情。

??根據當時的公告，4.02億存款被劃分為了4筆，通過三位借款人流出，分別是鄭州犟牛貿易有限公司、鄭州豫晟園林設計有限公司（簡稱“鄭州豫晟”），以及濟源市森瑞實業有限公司。

??其中，除了鄭州豫晟穿透股權可以坐實是鑫苑地產控股的子公司外，另外兩位借款人與鑫苑系有何關聯，尚不可知。

??不過，鑫苑服務如今的這一紙沖裁遞交，也間接證明了兩位借款人與鑫苑置業脫不開干系。

??資料顯示，鑫苑服務主動揭露此事的第三天，2022年11月17日，最早被質押融資的一筆款項就到期了。今年2月24日，則是最后的一筆貸款到期的時間。

??而以當前的形勢來看，3位借款人對所涉4筆貸款應該全部沒有能如期償還，相關款項已被銀行強行劃轉。

??數據顯示，截至2022年6月30日，鑫苑服務的現金及等價物約為2.43億元，定期存款約為3.99億元，合計6.42億元。而此番被占用的4.02億元資金，占其全部現金的6成。

??值得注意的是，鑫苑服務的發展成色其實不錯，尤其是其盈利能力，在上市物企中排名前列。

??數據顯示2022年上半年，鑫苑服務實現營業收入3.56億元，同比增5.6%；錄的毛利約1.36億元，同比增12.9%；歸屬股東凈利潤6490萬元。

??同期，其34.56%的毛利率與18.33%凈利潤率，在58家上市物企中，分別列位第9名、第13名。顯著高于上市物企平均毛利率27.7%和12.5%平均凈利率。

??鑫苑置業的困境

??鑫苑置業違規占用鑫苑服務銀行存款，與其陷入流動性困境脫不開關系。

??從時間線看，早在鑫苑置業2020年年報“難產”時，關于其流動性的問題就被不斷討論了。2021年下半年開始，其商票逾期、項目延期交付、債務違約等消息更是頻傳。

??鑫苑置業的負責率一直不算低，2016-2021年，以及2022年中期，其負債率分別為78.3%、83.4%、90.7%、89.3%、86.6%、86.97%，以及87.53%。

??去年10月，鑫苑置業兩筆境外債違約，金額合計達2.67億美元。而在此之前，鑫苑置業還有一筆于去年6月29日到期的優先票據也尚未全額支付，該票據下的到期應付總額(包括本金和利息)為5.453億元。

??有統計數據顯示，2023年，是鑫苑置業債務兌付的高峰期。除了國內銀行借款、非金融機構借款、公司信用類債券等共計42.52億元外，還有總金額達3.22億美元的境外債務將在2023年9月到期。

??今年3月31日。鑫苑置業宣布稱，對“19鑫苑01”展期，經與全體債券持有人協商一致，本期債券到期日調整為2025年4月1日，本金于到期日一次性兌付，利息按展期方案約定進度支付。

??一面是債務違約頻發，另一面是業務發展難言樂觀。

??財報數據，鑫苑置業2021年全年實現營收56.42億元，同比減少34.83%；凈利潤虧損7.09億元，同比減少676.42%。2022年上半年，其實現營收12.79億元，同比減少42.77%；凈利潤虧損2.28億元。

??此外，鑫苑置業成為被執行人的頻次提高。

??據企查查顯示，2022年以來，其已經10次被法院列入被執行人。其中，今年前四個月，已經4次被列入被執行人，執行標的金額分別為10.09萬元、1.43億元、2.70億元，以及5743.27萬元。

??值得一提的是，2月初，鑫苑置業所持三亞北大科技園實業開發2億元股權遭凍結；3月底，其控股公司濟南鑫苑全晟置業有限公司64.59%股權，被公開拍賣。