??文/樂居財經 陳圣

??“有機會還是要走出去?！壁w建年初的表態僅過去2個多月，他旗下的建杭置業，就再下一城，進入紹興，成為其“立足浙江、輻射長三角、走向全國”布局的第十城。

??3月31日，建杭置業以總價約10.64億元競得紹興丁斗弄宅地，成交樓面價14007元/㎡，溢價率約12.7%。

??去紹興拿地或許只是適逢其會，但也可能是因為建杭在杭州土地市場的求而不得。自杭州土拍采用搖號制度以來，在熱門地塊的爭奪上面，開發商唯一能做的事情也只有求神拜佛了。

??建杭一季度表現出了強烈的拿地意愿，幾乎參加了杭州一季度三次土拍中所有熱門地塊的爭奪，但遺憾的是在搖號環節無一中簽。最后也僅僅是聯合濱江以底價16.11億元拿下了良渚新城一宗宅地。

??加上上述新拿的兩宗宅地，建杭置業從2019年創立到現在，短短三年多時間，已經擁有了30個項目。公司的全口徑銷售額也從2020年的88.3億元，2021年的211.4億元，上升到了2022年的321.3億元。

??作為一家民營企業，誕生于疫情之年，身處在行業深度調整、諸多房企頻頻暴雷的背景下，建杭置業的崛起速度令人驚異。

??更令人吃驚的是，據企查查顯示，這家百億規模的房企，在2022年11月輕輕松松便換了一位持股58%的股東，未掀起絲毫波瀾。

??小股入伙

??從2020年的88.3億元到2022年的321.3億元，全口徑銷售額幾乎翻了3倍，怎么做到的？

??據樂居財經統計，建杭置業30個項目中，占股超過50%（不含）的項目僅僅6個。其中只有3個項目為100%持股，分別是杭州的商業大平層項目江與河、衢州的國風瀾園和紹興丁斗弄項目。

??江與河算得上是建杭置業自己操刀的開山之作，2020年6月拿的地，產品全部為建面300方以上的商業大平層，目前還有房源在售。

??國風瀾園則是因為另一個股東世茂退出，才成為了建杭的獨資項目；而紹興丁斗弄項目剛剛才拿地，后期有很大概率會引入合作方共同開發。

??而目前已知股權的項目中，建杭置業占比低于50%（不含）的大約18個，其中至少有8個項目股權比例不到30%。

??鄭州的幸福里項目，建杭置業原本在2021年6月入股時占股35%，半年后將其中17.85%的股權轉讓給了理想四維，自身持股降至17.15%。

??剛剛在3月底交付的杭州春語藍庭項目，建杭置業占股僅18%；目前在售的東陽未來領峰，建杭占股23.45%；位于杭州錢江新城二期的天瀾海岸，建杭占股僅24.5%……

??正是如此，建杭置業才能在眾多房企債臺高筑時，抓住時機實現最大可能的逆勢擴張。畢竟當未來更多房企出險之后，中小房企還能否在土地市場分一杯羹，就是一個未知之數了。

??不過，通過小股入伙這種方式雖然能夠快速積累規模，但是畢竟還是“水份”太大，并不能夠代表公司的真實實力，并非長久之計。

??抱緊濱江大腿

??建杭置業真正開始被市場所認知，是在2022年。

??一方面，此前還在持續向浙江各地拓展版圖的建杭，敏銳地察覺到了市場的變化，在這一年將投資方向全部收縮轉回大本營杭州，而且大部分項目銷售都非常順利，流速很快。

??據機構統計，2022年建杭置業在杭州的銷售額占到了公司總銷售額的70%，而2021年的這一占比僅26%。

??另一方面，它從財務投資角色逐漸轉變，開始真正切入項目的操盤運營中。

??位于杭州濱江區的江暉府，是建杭置業在杭州操盤的第一個住宅項目，與濱江集團各占50%股權。項目由濱江負責產品、工程和物業，建杭負責營銷。

??江暉府從2022年6月底首開到9月收官，三次開盤均以低中簽率快速去化。僅僅歷時73天，住宅和車位便均已售罄，銷售額達50億元。

??之后，綠荷疊翠軒和觀暉美寓這兩個同樣由建杭置業操盤的項目也相繼入市。目前綠荷疊翠軒整盤912套房源已去化大約97%，月均流速超200套；而觀暉美寓則又僅用60天時間售罄，銷售額超35億元。

??也難怪趙建說，“2022年是我們發展最好的一年?！?/p>

??今年，隨著潮觀攬月軒的光速清盤、潮映萬象軒首開獲得10.08%的低中簽率，建杭置業的操盤成績再次迎來開門紅。

??然而需要注意的是，上述建杭置業操盤的項目均位于杭州樓市熱門板塊，產品、工程、物業均由占股濱江集團負責，且濱江在其中占股34%到60%不等。   

??因此，這些項目熱銷恐怕在很大程度上得益于板塊熱度和濱江品質背書等因素。建杭置業能夠如此快速地崛起，與濱江集團這根“大腿”密不可分。

??一直以來，濱江集團都很喜歡帶著一群“小弟”一起拿地、進行股權合作，通過小股操盤的模式在快速擴大規模的同時，緩解一部分資金壓力。金帝、興耀、中豪、坤和等等都是其長期合作的對象，建杭也是。

??根據財經統計，截至目前，在建杭置業的所有30個項目中，與濱江集團合作的項目多達19個。

??除了濱江之外，建杭還有不少合作伙伴，與坤和、龍湖、越秀、華潤、興耀等20余家房企都有過合作。

??質押與擔保

??作為一家未上市的民營企業，建杭置業的融資手段并不多。

??2022年12月，建杭置業將杭州建杭新順置業有限公司的425股權數額和412.5股權數額分別出質給了濱江集團和坤和集團。該公司占股80%的控股子公司杭州建雅房地產開發有限公司，正在開發杭州樓盤潮觀平瀾府項目，目前項目尚未入市。

??而目前在售的商業大平層項目江與河，其項目公司杭州建景房地產開發有限公司的股權，在2021年3月被建杭置業出質給了江蘇銀行。

??還有建杭置業占股41.25%的杭州繽瑄企業管理有限公司，將杭州濱旗房地產開發有限公司92240股權數額出質給了平安銀行。濱旗房產是剛剛售罄的杭州樓盤蝶翠迎賓府的項目公司。

??除了股權出質之外，還有融資擔保，這個方式在與濱江合作的項目公司中被頻繁使用。

??2022年11月，建杭置業與攬奧望座項目的合作方一起為項目公司的12億元貸款提供擔保；2022年12月，建杭與坤和、濱江的合資公司為蝶翠迎賓府項目公司的6.5億元貸款提供質押擔保。

??還有綠荷疊翠軒、御濱府、東陽上品君品嘉品等諸多項目都由濱江集團提供擔保進行融資。

??此外，2022年建杭置業已先后與蕭山農商銀行、寧波銀行、上海浦東發展銀行簽署銀企戰略合作協議，新增銀行授信額度超280億元，為建杭置業未來的融資提供堅實保障。

??或許也正是有這樣的底氣，建杭置業一季度在土地市場的表現才會如此活躍。要知道過去幾年，建杭到一級市場拿地的次數并不多。

??神秘的股東

??建杭控股集團董事長趙建，是土生土長的杭州西湖區雙浦鎮東江嘴村人，據說造過高速、打過隧道，在這一行一干就是十五六年。

??后來跟股東一起做實業、金融和貿易，賬上有了比較充裕的資金，但當時貿易環境又不太好，“機緣巧合”下就轉向了房地產行業，在2019年8月成立了建杭置業。

??而就在公司成立后的幾個月時間里，建杭置業的投資動作堪稱大膽和神速，幾乎每個月都會新增一個項目。短短不到一年時間，便在麗水、寧波、杭州、溫州、義烏、衢州這6個城市參股獲得了8個項目。

??即便建杭的前身之前也參與過地產項目的投資，對這個行業比較熟悉，但其決策果斷還是值得感嘆，另一方面也說明了建杭確實資金充裕。

??然而，除了已知的趙建之外，建杭置業背后的其它股東卻相當神秘。

??據企查查信息顯示，建杭置業成立之初一共有兩位自然人股東，駱江川和潘洪祥，分別持股58%和42%。

??2021年10月，駱江川和潘洪祥以同樣的持股比例成立了浙江建杭控股集團有限公司之后，便將建杭置業的股權轉由控股集團進行100%持股。

??而在2022年11月，駱江川突然退出了建行控股的所有58%股份，轉由趙杭萍接手，成為建杭控股集團的兩名股東之一。在這整個過程中，趙建本人始終未出現在公開的股東名單中。

??穿透之后發現，趙杭萍和潘洪祥這兩位公開的股東背景信息出人意料地簡單。其中趙杭萍對外投資僅建杭控股這一家公司，37家控制企業和81家間接持股企業具是來自建杭置業及旗下公司的投資。

??而潘洪祥間接持股的企業與趙杭萍一摸一樣，只是對外投資的公司除了建杭控股之外，還在與駱江川成立了一家名為上海鯨鳴管理咨詢合伙企業（有限合伙）的公司，注冊資本100萬元，兩人分別持股1%和99%。

??駱江川在公開信息中的背景同樣非常簡單，目前除了名下僅有的鯨鳴管理這一家公司之外，沒有任何其他的對外投資。不過他奇怪的是目前還擔任著建杭置業及其23家子公司的監事。

??更有意思的是，上述三人均未出現在建杭置業已知的經營團隊中，業內猜測他們或是代持。

??趙建透露，“建杭”這個公司名除了有建設杭州的意思之外，“建”和“杭”是分別在他和另外一位股東的名字中各取了一個字進行組合，可能是集團總裁毛偉杭。

??而根據趙建此前表露的信息來看，建杭的股東人數并不僅僅只有兩位。