?

??明日（4月22日）上午10：08分，首開在豐臺造甲村獨自操盤的大平層豪宅君禮著項目將要進行首次集中選房了。

??此地塊是2022年9月北京第三批次土拍，首開以38.295億元+7000平米現房銷售面積競得。同期土拍，豐臺推出了四宗地塊，其中大紅門的兩宗地由中海和金茂獲得，早在2022年年底已經開盤，目前處于幾近售罄的狀態。新宮地塊建發推出了建發璟苑，因臨靠4號線、19號線的交通優勢，銷售情況也很樂觀。

??只有首開的君禮著姍姍來遲，直到兩星期前才傳出樣板間開放的消息，4月22日，才進行首次集中選房。

??為何，在端禮著熱銷之后，首開沒有趁勢打鐵，而推到現在才開盤？樂居新媒體北京認為，極可能是為了避開豐臺豪宅競爭的紅海。

??二十余個改善、豪宅在售

??當下豪宅最多且最卷的區域，非豐臺莫屬。

??從2022年全年單價10萬+的新盤銷售套數來看，豐臺占比達到了36.2%，位列各商圈之首，也就是說，每售出3套10萬+的豪宅之中，就有一套來自于豐臺。

??粗略統計了一下目前豐臺在售的改善或者豪宅產品有二十余個。

??北京瑞府、北京悅府、端禮著、龍樾天元、宸知筑、國譽萬和城、璽萌壹號院、懋源璟岳、懋源璟瑜、懋源璟廷、懋源煜澤臺、葛洲壩中國府、中海甲叁號院、紫辰院、永定金茂府、中海和瑞叁號院、建發璟院、北京天譽、東叁金茂府、合生縵云、中糧天恒天悅壹號、泰禾金府大院、泰禾西府大院等二十余個。

??這其中的項目大多數總價都是千萬起步，對于購房人而言，從中挑選出適合自己的優質項目，難度系數較大。

??目前，同類型產品北京悅府、北京瑞府、端禮著等優質樓層熱門戶型售罄，君禮著選擇在此時進行首次集中選房，也是避開了正面競爭。

??80%以上高得房率是亮點

??君禮著分為東西兩個區，其中東區要小一些，占地7340平米；西區大一些，占地15714平米。東區規劃了4棟樓，西區規劃了7棟樓，共計412戶，其中5號樓和9號樓是現房銷售!

??據項目銷售介紹，西區規模大些，園林景觀會好一些，東區單價會略低。

??君禮著在戶型設計上比豐臺好多豪宅要強。加上贈送面積，得房率普遍在80%以上，甚至有戶型接近90%，所有戶型北側有設備平臺贈送，南側有陽臺贈送。這在豪宅里面是不多見的，算是一大亮點。

??125平三居兩衛，111套房源，主要分布在西組團7#（15層）以及東組團的12#（17層），都臨街。戶型南北通透、空間全明。南向10.4米超大面寬，客廳與兩間臥室均朝南向，餐客廚一體化的開敞空間，U型廚房、兩個明衛，設計非常人性化。

??127平米四室兩廳兩衛，46套房源，主要分布在西組團6#（8層）、8#（7層），以及東組團10#（8層），270°攬盡美景，采光通風優越。南向主臥配備獨立的全明衛生間，南向次主臥與L型收納間相鄰，滿足老人儲物需要。

??146平米四室兩廳三衛，175套房源，主要分布在西組團1#、2#、4#（12-17層），以及東組團11#（16層），在同面積段中面寬最大，僅客廳面寬就達到5.7米，提升了空間的通透感，客廳與餐廳、U型廚房聯通一體，南向雙臥室均為套房設計，北向次臥與干濕分離的客衛相鄰，實現“三套房”的居室體驗，無論三代同堂，或是二孩家庭，均能游刃有余。

??165平米四室兩廳三衛，65套房源，主要分布在西組團3#（14層）樓王位置?！皹峭酢碑a品，整體南向面寬達15.3米，四面寬的戶型，入戶為面積超過50㎡的餐客廚一體化空間，客廳開闊，廚房采用U型設計，餐廳預留餐邊柜或西廚的空間。南向主臥套房南北通透，次主臥擁有獨立衛生間，客臥與北向臥室同鄰干濕分離的客衛，動線清晰，空間有序，營造出居住的尊崇與私屬。

??周邊配套優劣勢

??樂居北京新媒體實際走訪，君禮著與地鐵10號線豐臺站直線距離約500米，地鐵9號線豐臺南路站直線距離約900米；自駕出行有三環、四環、京開高速和豐臺北路四條快速路。

??大型商業有麗澤天地、北京麗澤天街、萬達廣場、花鄉奧萊、永旺夢樂城等商業；但是銷售介紹，項目不配備底商，業主的日常生活需求都要依賴周邊樓盤項目的底商。

??醫療配套主要有北京天壇醫院、解放軍總醫院第一、第五醫學中心等三甲醫院。

??與北京小學豐臺萬年花城分校和首師大附屬中學（麗澤校區）直線距離約700米，北京市第八中學怡海分校國際部直線距離約1.1公里，豐臺第五小學和北京市第十二中學直線距離約2公里，北京麗澤國際學校直線距離約4.3公里。

??從以上來看，君禮著項目周邊配套算齊全。

??但是，定位高端住宅，君禮著周邊居住環境卻缺乏“高大上”的豪宅居住氛圍，項目附近是造甲村回遷安置房項目，城市界面比較老舊，去實地看了就會發現破敗感還是挺強的。

??君禮著還有一個明顯問題，它離豐臺火車站實在太近了，步行過去只有500米左右，在北京這種樞紐型城市，火車站意味著各色人等來往交匯、人流車流交錯混雜，區域治安和環境都會受影響，尤其對于豪宅來說，更不符合其高端、私密的調性。盡管在樂居北京新媒體就此提出質疑的時候，項目銷售解釋說，豐臺站的建設會將大部分的人流換乘在地下空間完成。

??君禮著是否值得入手？

??最后總結下，但凡房子沒有十全十美，終有利弊，如果看中四環內的地段，君禮著可以列入選擇范圍，畢竟麗澤商務區近幾年的發展有目共睹，預估等項目交房時，城市界面、生活配套等會有明顯提升；但是如果更看重豪宅居住體驗感，以目前的條件來看，選擇君禮著就需要再好好考慮下了。