??文/樂居財經  徐酒眠

??1998年，房改浪潮滾滾而來。在這場時代大浪潮中，時年29歲的宋革委迎來人生的轉折點。他接手了爛尾八年的河南長城飯店，僅用3年的時間就令其以四星級酒店的姿態走向市場。

??宋革委開始脫離礦業，出任長城飯店董事長進入到服務業；又在此后不久一頭扎進了房地產行業。

??做服務業出身，宋革委很早就對物業服務板塊有了關注。2021年7月，抓住物業資本化的最后一段風口，他將康橋悅生活（02205.HK）推入了港交所。

??獲得碧桂園服務、58同城、安圖實業作為基石投資者背書，康橋悅生活上市之時也可謂風頭無二。

??然而，這支曾獲“物管一哥”、知名互聯網平臺與醫療科技真金白銀打投的物業股，卻并沒有在此后延續輝煌，不到三年已經淪入“仙股”之列。

??未能如期刊發2022年業績報告，4月3日開市前，康橋悅生活宣布股份暫停買賣。停牌前，其股價報0.73港元/股，市盈率(TTM)5.16，總市值約5.11億港元。

??事實上，康橋悅生活原本已經宣布了發布年報的具體日期，且又延期了一次。但最終還是失約了。

??而個種緣由，直到停牌半個月后，4月18日，康橋悅生活的停牌內幕消息公告才姍姍來遲。

??概而言之，是因為核數師發現了康橋悅生活提供的財務資料中，遺漏了兩項擔保，即房地產發展擔保與鼎峰-源軒擔保。

??其中，前者與其關聯方康橋地產集團（簡稱“康橋地產”）有關，涉及資金3.55億元；后者與其2021年10月收購的河南鼎峰物業服務有限公司（簡稱“鼎峰物業”）有關，實際涉及資金230萬元。

??核數師指出，康橋悅生活未將房地產發展擔保和鼎峰-源軒擔保列入向核數師提供的擔保義務清單中，也沒有包含在河南康橋悅生活和鼎峰物業的企業信用報告里。

??換而言之，或有意或無意，康橋悅生活隱瞞了這兩筆擔保。

??關聯方擔保始末

??根據公告，康橋悅生活的3.55億關聯擔保，是核數師通過新聞搜索發現的。

??而為核數師提供線索的，則是鄭州市中級人民法院對康橋悅生活全資附屬公司河南康橋悅生活商務服務有限公司（簡稱“河南康橋悅生活”）作出的一份執行裁決文件。

??樂居財經《物業K線》通過企查查獲悉，該案民事一審案號為（2022）豫01民初1155號，今年3月16日進行了首次執行，案號為（2023）豫01執661號，被執行人除了河南康橋悅生活外，還有宋革委、開封康祥房地產開發有限公司、河南大固建筑工程有限公司等，執行標的金額約為3.63億元。

??關于這筆關聯擔保，目前披露的信息并不多。

??根據公告，2023年3月24日，康橋悅生活向核數師解釋，執行裁決與河南康橋悅生活在2021年12月提供以一家金融機構為受益人的擔保有關。該擔保是作為康橋悅生活關聯方康橋地產的某些集團公司融資安排的一部分?？禈虻禺a的融資安排金額約為3.55億元。

??這個劇情對上市物企而言并不陌生。此前，恒大物業、鑫苑服務等也上演過類似的戲碼。

??目前康橋悅生活給出的解釋并不多，這筆關聯擔保的具體情況或要等進一步公告。

??收購標的“禍端”

??關于鼎峰物業的擔保，則與該公司前控股股東有關。

??根據公告，2021年10月，康橋悅生活從洛陽源軒商貿有限公司(簡稱“源軒”)手中，收購了鼎峰物業51%的股權。

??據樂居財經《物業K線》獲悉，該筆收購對價約2460萬元，鼎峰物業自收購日至2021年12月31日為康橋悅生活貢獻收入為44.67萬元，產生凈利潤51.2萬元。

??在2022年的全年業績之審計過程中， 康橋悅生活告訴核數師，鼎峰物業的銀行賬戶被凍結。相關銀行指出，凍結銀行賬戶的凍結令金額上限約為1.86 億元，而實際凍結金額約為230萬元。

??2023年3月24日，康橋悅生活向核數師解釋，凍結令與源軒關連方的還款義務違約有關，鼎峰物業是為源軒提供的擔保。且該擔保在康橋悅生活向洛陽源軒收購鼎峰物業 51%股權之前，就已經存在了。

??根據康橋悅生活的解釋，這筆擔保與其本身及其關聯地產應該沒有關系。

??據樂居財經《物業K線》獲悉，源軒的實際控制人為張飛飛，其身上背負的風險不少，包括4條限制高消費，涉案總金額385.23萬元。

??此外，張飛飛在2018年11月就已將源軒的股權質押給了洛陽農村商業銀行股份有限公司中州支行，出質股權數額6000萬元。

??頻繁的利益輸送

??綜上來看，這兩筆擔保，與康橋悅生活產生影響更大的，莫過于關聯擔保，這其中的利益輸送問題明顯。

??核數師要求康橋悅生活說明其內部控制在相關流程中是否存在缺陷、并提供合規顧問和法律顧問糾正任何有關房地產發展擔保不合規問題的計劃等。

??事實上，康橋悅生活與關聯方的利益輸送問題，在其上市之初就被詬病了。

??上市的前三年，康橋悅生活的資本負債率表現異常，2018年-2020年分別約為149.2%、86.6%和207.8%。

??而這與康橋悅生活的銀行借款大增有關。比如2020年6月，其向銀行借款3個億?？禈驉偵钜孕磐行问睫D讓收取有關所管理若干項目的物業管理費的權利，作為獲得這筆3億借款三年期限的抵押品。

??有意思的是，康橋悅生活的銀行借款，最后其實是流向了關聯方地產。

??同月，康橋悅生活向關聯方鄭州康橋房地產開發有限責任公司及鄭州唯臻康養服務有限公司提供了3.45億元的貸款，期限約為6個月至3年，年利率為8.16%至12.17%。其中就包括在2020年6月授出的貸款，本金額為3億元，年限為3年，年利率為8.16%。

??上市不久，去年4月21日，康橋悅生活就曝出違規操作。而究其原因，則與車位關聯交易有關。

??2021年6月，康橋悅生活與宋革委的另一家全資子公司——北京同道集團訂立了一份銷售代理服務框架協議。雙方在2022年4月簽訂補充協議，約定康橋悅生活應向北京同道方支付可退還保證金，總額2.2085億元。

??康橋悅生活違規，是因為未在支付歷史可退還保證金前，遵循港交所的申報、年度審閱、公告、通函及獨立股東批準要求。??

??不過，彼時也有分析對這筆可退還保證金提出質疑，懷疑這不過是用了一個借口，將康橋悅生活的資金挪到北京同道。

??此外，上市前后，康橋悅生活關聯方應收賬款也被康橋地產長期占用。

??2018-2020的三年，康橋悅生活關聯方應收賬款逐年高速增長，超過營收增速，且周轉天數幾乎都在300天以上。

??而截至2022年6月30日，康橋悅生活關聯方貿易應收款為2.24億元，占比55%以上。同期，還有5407萬其他應收關聯方。

??康橋地產受困已久，從投訴項目停工、延期交付，再到勞資、民間借貸、買賣合同等各種糾紛不斷出現。去年12月，康橋理財產品又出現了逾期未兌付。

??河南長城飯店開業二十余年，雖然已經蒙上了歲月的風塵，但依然賓客迎門，燈火通明。如今54歲的宋革委，是否能如當年拯救河南長城飯店一樣，將自己的康橋拉出泥沼呢？

截至04月02日，康橋悅生活(02205.HK)股價收盤報0.73元，總市值4.47億元。